繼往開(kāi)來(lái) 銳意進(jìn)取全力謀劃新形勢(shì)下寧波市土地儲(chǔ)備事業(yè)

□　寧波市土地儲(chǔ)備中心　傅鼎一

繼往開(kāi)來(lái) 銳意進(jìn)取全力謀劃新形勢(shì)下寧波市土地儲(chǔ)備事業(yè)

□寧波市土地儲(chǔ)備中心傅鼎一

黨的十八屆五中全會(huì)于2015年10月26日至29日在北京召開(kāi)。全會(huì)立足“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局和“五位一體”總體布局，順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的內(nèi)在要求，鮮明提出了“十三五”時(shí)期我國(guó)發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)要求、基本理念、重大舉措。黨的十八屆四中全會(huì)審議通過(guò)關(guān)于全面推行依法治國(guó)若干重大問(wèn)題的決定，深刻回答了現(xiàn)今中國(guó)建設(shè)法制國(guó)家的總目標(biāo)和途徑方法，為堅(jiān)持走中國(guó)特色社會(huì)主義法制道路指明了方向。全面推行依法治國(guó)已經(jīng)成為國(guó)家現(xiàn)代化的總抓手，成為國(guó)家建設(shè)領(lǐng)域的一場(chǎng)系統(tǒng)性革命，對(duì)今后土地儲(chǔ)備工作具有重要的指導(dǎo)意義。依法土地儲(chǔ)備是依法治國(guó)的重要組成部分，十年來(lái)，寧波市土地儲(chǔ)備中心緊扣社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)主旋律，積極探索，走出了一條從無(wú)到有、從弱到強(qiáng)的道路。隨著新型城市化戰(zhàn)略的實(shí)施和土地制度改革的不斷深入，針對(duì)當(dāng)前土地供應(yīng)下行的實(shí)際，寧波市土地儲(chǔ)備中心牢牢把握房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)走勢(shì)，落實(shí)寧波市城市規(guī)劃，調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供需關(guān)系，服務(wù)民生保障城市建設(shè)，深入踐行依法治國(guó)，依法行政的核心方針和黨的十八大四中、五中全會(huì)精神。

一、土地儲(chǔ)備的概念和功能

土地儲(chǔ)備是政府從調(diào)控土地市場(chǎng)的目標(biāo)出發(fā)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，依法取得土地，開(kāi)展前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。儲(chǔ)備土地的來(lái)源主要是依法收回的土地和收購(gòu)的土地。通常根據(jù)政府指令或土地使用權(quán)人申請(qǐng)實(shí)施收儲(chǔ)。前期開(kāi)發(fā)主要指土地征收、地上建筑拆遷拆除和道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

各級(jí)儲(chǔ)備中心是唯一國(guó)家政策層面允許對(duì)土地開(kāi)展前期開(kāi)發(fā)整理且可制發(fā)特殊的儲(chǔ)備土地證用于融資的主體。土地儲(chǔ)備是將規(guī)劃。土地、資金、建設(shè)等要素深度結(jié)合在一起的平臺(tái)。土地儲(chǔ)備中心既要負(fù)責(zé)收儲(chǔ)、制定年度儲(chǔ)備計(jì)劃等行政職責(zé)，又要按照市場(chǎng)適時(shí)推出地塊、融資行使市場(chǎng)角色。

首先，土地儲(chǔ)備是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段。政府通過(guò)土地儲(chǔ)備，掌握土地供應(yīng)權(quán)，切實(shí)調(diào)控土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)時(shí)間以及供應(yīng)方式。其次，土地儲(chǔ)備是政府優(yōu)化土地資源配置的重要渠道。土地儲(chǔ)備從盤活存量土地和低效利用土地開(kāi)始，通過(guò)土地收購(gòu)、拆遷、整理、儲(chǔ)備、出讓或劃撥等環(huán)節(jié)，把生地變成熟地，落實(shí)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。再次，土地儲(chǔ)備是政府改善民生的重要載體。近年來(lái)，土地儲(chǔ)備參與了安置房建設(shè)、危舊房改造工程等眾多民生工程。通過(guò)土地收儲(chǔ)和開(kāi)發(fā)，解決了眾多地塊的公共基礎(chǔ)建設(shè)配套，改善了人居環(huán)境。當(dāng)然，土地儲(chǔ)備是政府提升土地價(jià)值的重要平臺(tái)。通過(guò)對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)整理，結(jié)合規(guī)劃調(diào)整，能夠增加土地價(jià)值。總之，經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)土地，經(jīng)營(yíng)土地的核心之一就是在多大程度上用足土地儲(chǔ)備制度這個(gè)政策工具。

二、寧波土地儲(chǔ)備事業(yè)發(fā)展環(huán)境和面臨的困難

（一）發(fā)展階段

寧波的儲(chǔ)備工作趕上了原始探索期，錯(cuò)過(guò)了懵懂青春期，更錯(cuò)過(guò)了茁壯成長(zhǎng)期。現(xiàn)在，土地儲(chǔ)備工作面臨的是深度規(guī)范期。

1997年，杭州成立了“杭州市土地儲(chǔ)備中心”。1999年，在“全國(guó)集約用地市場(chǎng)研討會(huì)”上，對(duì)杭州土地儲(chǔ)備制度的經(jīng)驗(yàn)和成果進(jìn)行了推廣，隨后各地紛紛成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。2001年，國(guó)務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》指出：為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。此后，土地儲(chǔ)備制度得到快速發(fā)展。

寧波市于2001年3月成立了城市土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)，同年4月成立寧波市城市土地儲(chǔ)備中心，并頒布了《寧波市城市土地儲(chǔ)備辦法》，指出政策目的是為盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。2001年之后，各縣市紛紛成立了各自的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，全國(guó)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)逐漸增加到2450多家，在城市建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用且功能不斷拓展。2002年，寧波成立了市城投、開(kāi)投、軌道交通等國(guó)有企業(yè)，負(fù)責(zé)特定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的專項(xiàng)改造，其快速、靈活的工作特點(diǎn)得到很大發(fā)揮。

2007年，國(guó)土資源部會(huì)同財(cái)政部等三部委下發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，對(duì)儲(chǔ)備制度進(jìn)行了規(guī)范和整頓，更重要的是從行政規(guī)章角度為土地儲(chǔ)備制度提供了法律依據(jù)。這一時(shí)期，寧波市儲(chǔ)備工作在機(jī)構(gòu)上還是一個(gè)沒(méi)有細(xì)化分工的單位。2007年市土地儲(chǔ)備中心隸屬關(guān)系從市政府直屬事業(yè)單位調(diào)整為市國(guó)土資源局下屬副局級(jí)事業(yè)單位。在全國(guó)其它土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)野蠻式生長(zhǎng)的同時(shí)，寧波市土地儲(chǔ)備中心的融資額度、收儲(chǔ)量和出讓金量卻沒(méi)有大的增長(zhǎng)，放慢了開(kāi)疆拓土的步伐。

（二）面臨的問(wèn)題

1.收儲(chǔ)主體數(shù)量過(guò)多，運(yùn)行模式不統(tǒng)一，發(fā)展情況良莠不齊

多頭儲(chǔ)備已呈常態(tài)化, 各自為政的地塊開(kāi)發(fā)局面已成為寧波土地儲(chǔ)備格局的一大特點(diǎn)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)有行政單位，有事業(yè)單位，還有企業(yè)。運(yùn)行模式有直接運(yùn)作，還有委托運(yùn)作的，各不相同。

2.土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制隨意，指導(dǎo)性不強(qiáng)

計(jì)劃執(zhí)行率不高，沒(méi)有很好發(fā)揮調(diào)控職能。全市收儲(chǔ)計(jì)劃完成率低，開(kāi)發(fā)計(jì)劃入庫(kù)率低，供應(yīng)計(jì)劃完成率更低。雖然存在土地市場(chǎng)低迷的客觀原因，但各地在計(jì)劃的編制上隨意性大、研判不科學(xué)是主要問(wèn)題。許多開(kāi)發(fā)主體直接將未入庫(kù)的土地進(jìn)入供應(yīng)環(huán)節(jié)，土地儲(chǔ)備庫(kù)沒(méi)有發(fā)揮“蓄水池”的作用。另外，儲(chǔ)備土地抵押貸款沒(méi)有規(guī)模控制。有的地方政府為解決融資，資金沒(méi)有做到專款專用，直接作為城市建設(shè)資金和與土地儲(chǔ)備無(wú)關(guān)的項(xiàng)目中。

3.缺少頂層設(shè)計(jì)和統(tǒng)籌

全市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)統(tǒng)一的歸口管理部門。市政府對(duì)全市土地儲(chǔ)備情況底數(shù)不明，情況不清。市區(qū)土地儲(chǔ)備管理部門缺位、聯(lián)動(dòng)能力不強(qiáng)。

4.市級(jí)土地儲(chǔ)備后備資源不足

市級(jí)土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)空間縮小，目前市級(jí)存量?jī)?chǔ)備土地面積約6420畝，存量成片區(qū)優(yōu)質(zhì)用地僅為3年的供應(yīng)量。雖然近幾年來(lái)在中心城區(qū)收儲(chǔ)投入成本近50億，但以老項(xiàng)目、小項(xiàng)目和單位置換為主，較大地塊只有北侖協(xié)和地塊、段塘立交地塊和徐家漕中波臺(tái)地塊。中心亟需拓展成片區(qū)的地塊，通過(guò)3-5年的開(kāi)發(fā)形成凈地供應(yīng)，以保障土地儲(chǔ)備工作持續(xù)發(fā)展。

這些問(wèn)題的存在，不僅影響了土地資源的統(tǒng)籌和正常土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，同時(shí)，土地收益的下滑給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)背負(fù)上了不應(yīng)有的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地儲(chǔ)備持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了隱患。

為了改變這種狀況，去掉“機(jī)構(gòu)級(jí)職上的巨人，體制機(jī)制建設(shè)上的侏儒”的帽子，寧波市土地儲(chǔ)備工作拉開(kāi)了依法建立工作規(guī)范、理清管理體制機(jī)制、強(qiáng)化年度計(jì)劃統(tǒng)籌的大幕。

三、加強(qiáng)頂層制度建設(shè)、統(tǒng)籌規(guī)劃相應(yīng)的政策體系

（一）國(guó)家層面的土地儲(chǔ)備行業(yè)規(guī)則切入點(diǎn)愈加精確

黨的十八大以來(lái)，隨著新型城市化戰(zhàn)略的不斷深化，從四部委出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，財(cái)政部、國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于核定土地儲(chǔ)備融資規(guī)模等問(wèn)題的意見(jiàn)》到國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》，財(cái)政部出臺(tái)《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》，土地儲(chǔ)備工作制度化層層提高，土地儲(chǔ)備功能的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)更加明顯。結(jié)合新的金融形勢(shì)，各級(jí)政府對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行名錄制管理，將進(jìn)一步監(jiān)管和清理壓縮各縣（市）區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，調(diào)整土地儲(chǔ)備籌資方式，合理處置存量土地儲(chǔ)備債務(wù)，建立土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)。系統(tǒng)層層深入、絲絲入扣地對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理、儲(chǔ)備土地規(guī)模、前期開(kāi)發(fā)以及融資行為作了明確的規(guī)定，從而調(diào)控寧波土地市場(chǎng)。

（二）市級(jí)層面的決策者給土地儲(chǔ)備工作予以高度關(guān)注

1.全面深化土地儲(chǔ)備工作指導(dǎo)思想

土地儲(chǔ)備工作要參與整個(gè)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)、為城市發(fā)展提供基礎(chǔ)支撐。寧波市土地儲(chǔ)備中心從大儲(chǔ)備體制構(gòu)建著手、學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)儲(chǔ)備新機(jī)制的形成進(jìn)行探索，并對(duì)儲(chǔ)備的計(jì)劃管理、收儲(chǔ)范圍和儲(chǔ)備資金籌集等方面提出明確要求。

2.加強(qiáng)地方法規(guī)制度建設(shè)

寧波市委市政府先后研究出臺(tái)《建立土地儲(chǔ)備“一庫(kù)四計(jì)劃”制度的實(shí)施意見(jiàn)》《加強(qiáng)和規(guī)范儲(chǔ)備土地管理的實(shí)施意見(jiàn)》《明確海曙、江東、江北、高新區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)相關(guān)工作的通知》《關(guān)于東部新城、東錢湖旅游度假區(qū)納入市級(jí)專項(xiàng)土地儲(chǔ)備的實(shí)施意見(jiàn)》《軌道交通納入市級(jí)專項(xiàng)土地儲(chǔ)備的實(shí)施意見(jiàn)》等實(shí)施細(xì)則，密集出臺(tái)這么多文件在近年來(lái)是少有的，這充分說(shuō)明儲(chǔ)備工作越來(lái)越重要，需要頂層設(shè)計(jì)和細(xì)則規(guī)范。

3.建設(shè)高素質(zhì)儲(chǔ)備工作隊(duì)伍

在全國(guó)機(jī)構(gòu)編制“只減不增”的大背景下，寧波市委市政府給予儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)調(diào)整予以關(guān)注，市編辦批準(zhǔn)市儲(chǔ)備中心增設(shè)兩個(gè)內(nèi)設(shè)處室，增加8名人員編制用來(lái)增加機(jī)構(gòu)編制擴(kuò)充隊(duì)伍，體現(xiàn)了領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和殷切期望。

四、明晰各儲(chǔ)備主體職責(zé)，構(gòu)架寧波市儲(chǔ)備工作網(wǎng)

（一）建立名錄制度規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

包括市本級(jí)、慈溪市、余姚市、奉化市、寧海縣、象山縣、江北區(qū)（規(guī)劃區(qū)外）、鄞州區(qū)、江東區(qū)、海曙區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、梅山島保稅區(qū)、國(guó)家高新區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在內(nèi)的第一、二、三批的16家機(jī)構(gòu)，大榭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、慈溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相繼進(jìn)入全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄。土地儲(chǔ)備融資實(shí)行名錄制管理。名錄以外的機(jī)構(gòu)不得享受土地儲(chǔ)備的相關(guān)融資政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

至此，全市共有18家土地儲(chǔ)備主體進(jìn)入國(guó)土資源部名錄，東部新城、東錢湖旅游度假區(qū)、軌道交通3家納入市級(jí)專項(xiàng)儲(chǔ)備，覆蓋全大市的土地儲(chǔ)備架構(gòu)“18+3”已經(jīng)形成，為城市開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的意義。

（二）進(jìn)一步理順市級(jí)與四區(qū)土地儲(chǔ)備中心工作職責(zé)

為強(qiáng)化土地儲(chǔ)備服務(wù)城市建設(shè)的職能，中心加快健立市區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系的步伐。在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，制定明確海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、國(guó)家高新區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作職責(zé)，規(guī)定了四家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收儲(chǔ)范圍、儲(chǔ)備運(yùn)行模式、土地儲(chǔ)備計(jì)劃審核審批和機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，目的在于激活各區(qū)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，盡快推動(dòng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)規(guī)范化運(yùn)行。

以建立制度為突破口，在“一個(gè)為主多個(gè)并存”的土地儲(chǔ)備工作的格局下，按照國(guó)土資源部土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄管理等一系列政策，規(guī)定區(qū)自行開(kāi)發(fā)和與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位聯(lián)合開(kāi)發(fā)的區(qū)域，納入?yún)^(qū)級(jí)土地儲(chǔ)備的范圍，理清土地儲(chǔ)備工作的歸口管理。

以明確運(yùn)行模式為依托，市區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)展聯(lián)合收儲(chǔ)，按照五五投入與分成的體制運(yùn)作。按照屬地原則，市區(qū)兩級(jí)共同出資，實(shí)現(xiàn)利益共享，責(zé)任共擔(dān)的機(jī)制。市級(jí)發(fā)揮協(xié)調(diào)、統(tǒng)領(lǐng)、融資等優(yōu)勢(shì)作用。屬地政府在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中全力投入，極大縮短土地儲(chǔ)備周期，保證了地塊開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。

（三）規(guī)范和健全東部新城、軌道交通、東錢湖旅游度假區(qū)納入市級(jí)專項(xiàng)土地儲(chǔ)備工作

軌道交通、東部新城和東錢湖旅游度假區(qū)隨著建設(shè)的推進(jìn)，其對(duì)土地儲(chǔ)備及資金流轉(zhuǎn)的需求越來(lái)越高。專項(xiàng)儲(chǔ)備通過(guò)以項(xiàng)目為單位，將需要以土地儲(chǔ)備方式開(kāi)發(fā)的地塊納入市土地儲(chǔ)備中心,并由市土地儲(chǔ)備中心委托三地實(shí)施收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)，明確項(xiàng)目運(yùn)作流程、相關(guān)部門職責(zé)和注意事項(xiàng)。屆時(shí)三地的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)填報(bào)等一系列工作都納入市級(jí)土地儲(chǔ)備中心，實(shí)現(xiàn)多元開(kāi)發(fā)和一個(gè)平臺(tái)收儲(chǔ)相結(jié)合。

專項(xiàng)儲(chǔ)備制度的建立是依法儲(chǔ)備的重點(diǎn)工作。該舉措極大地拓展了市級(jí)土地儲(chǔ)備的功能范圍，規(guī)范了軌道交通、東部新城和東錢湖旅游度假區(qū)儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)。寧波市儲(chǔ)備中心由直接收儲(chǔ)運(yùn)作為主，向直接運(yùn)作、聯(lián)合運(yùn)作和管理服務(wù)并重轉(zhuǎn)變。對(duì)各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和專項(xiàng)開(kāi)發(fā)主體的服務(wù)、指導(dǎo)和管理成為下一步的重要任務(wù)。通過(guò)職責(zé)定位，理順市級(jí)與專項(xiàng)開(kāi)發(fā)主體的關(guān)系，根據(jù)已有的工作經(jīng)驗(yàn)，探索因地制宜的工作方式，簡(jiǎn)化流程，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。通過(guò)平臺(tái)建設(shè)，資金利用，前期開(kāi)發(fā)，空間謀劃等方式建立市級(jí)與專項(xiàng)開(kāi)發(fā)主體之間的合作機(jī)制，達(dá)到相互借力，互惠互利，謀求共贏的目標(biāo)。

五、加強(qiáng)資金保障，在新政策下增加地方政府性債務(wù)規(guī)模

（一）建立資金籌措機(jī)制，合理解決在建項(xiàng)目的后續(xù)融資

實(shí)際融資工作中，銀行可提供的貸款往往在時(shí)間、規(guī)模上與項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度難以完全一致。同一項(xiàng)目經(jīng)常需要與多家銀行開(kāi)展合作，才能保障項(xiàng)目融資資金的有效供應(yīng)，僅由已簽訂協(xié)議貸款銀行提供貸款，難以確保在建項(xiàng)目后續(xù)融資。另一方面，儲(chǔ)備項(xiàng)目的推進(jìn)，也要受被征收對(duì)象及環(huán)境的制約，其實(shí)際進(jìn)度和資金到位時(shí)間也需要根據(jù)實(shí)際情況作調(diào)整。

向銀行借款在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，有必要進(jìn)行分段協(xié)商簽約，分期籌措。為此，過(guò)渡期為了優(yōu)先保障在建項(xiàng)目續(xù)建和收尾工作，土地儲(chǔ)備工作要求在一定期限內(nèi)允許已經(jīng)開(kāi)工的儲(chǔ)備項(xiàng)目繼續(xù)貸款，確保在建項(xiàng)目后續(xù)融資，寧波市建立“確保重點(diǎn)、以老帶新、進(jìn)退有序、逐步置換”儲(chǔ)備資金籌集機(jī)制，明確規(guī)定資金重點(diǎn)確保“在建”“續(xù)建”項(xiàng)目，用“在建”“續(xù)建”項(xiàng)目銀行融資的申報(bào)來(lái)統(tǒng)籌新項(xiàng)目的收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)資金。充分考慮政府的發(fā)債時(shí)間和市場(chǎng)檢驗(yàn)的程度，在新老政策的過(guò)渡期內(nèi)，按照要求逐年、逐步遞減銀行融資，實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)債券的置換。

（二）拓展融資渠道，保障土地儲(chǔ)備資金平穩(wěn)運(yùn)行

寧波市土地儲(chǔ)備中心從單一銀行貸款向多元化融資轉(zhuǎn)變。截至目前，共籌集資金28.72億元。一是加強(qiáng)與借款銀行聯(lián)系。根據(jù)業(yè)務(wù)需求量與多家銀行溝通本年度融資計(jì)劃，就融資項(xiàng)目申報(bào)、資金需求等方面與建設(shè)銀行、光大銀行、寧波銀行、交通銀行等合作銀行銜接，其中建設(shè)銀行總行已批準(zhǔn)新增授信9億元，光大銀行已向總行上報(bào)6.6億元申貸項(xiàng)目，寧波銀行已申報(bào)2億元的項(xiàng)目、交通銀行已申報(bào)1.2億元的項(xiàng)目。二是實(shí)現(xiàn)了兩批地方政府債券置換存量債務(wù)。2015年11月13日寧波市土地儲(chǔ)備中心獲得市自發(fā)自還的年度第二批地方政府公開(kāi)發(fā)行置換債券資金3.97億元。這是寧波市級(jí)土地儲(chǔ)備繼第一批5.015億存量債務(wù)通過(guò)地方債形式置換后，又一次與市債務(wù)辦、預(yù)算局的成功對(duì)接。其中，原北侖協(xié)和地塊項(xiàng)目為10年期2.5億元，城莊3#地塊安置房項(xiàng)目為7年期1.47億元。三是通過(guò)光大高資理財(cái)獲得資金。寧波市土地儲(chǔ)備中心獲得光大高資理財(cái)資金14.4億元，5年到期。至此，寧波土地儲(chǔ)備中心融資結(jié)構(gòu)為銀行傳統(tǒng)融資10.77億元，高資理財(cái)融資14.4億元，地方政府債券融資8.985億元，資金比例約為5∶7∶4。通過(guò)這三步走戰(zhàn)略，融資結(jié)構(gòu)變得更為合理，成本有效下降。

（三）開(kāi)源節(jié)流，創(chuàng)新土地儲(chǔ)備資金籌集渠道

面對(duì)土地儲(chǔ)備納入地方政府性債務(wù)管理而無(wú)法直接通過(guò)銀行融資的不利形勢(shì)，爭(zhēng)取適度增加土地儲(chǔ)備地方政府性債務(wù)規(guī)模和政府專項(xiàng)債券額度。市本級(jí)國(guó)有土地收益基金和儲(chǔ)備土地出讓、劃撥收入全額用于儲(chǔ)備地塊征地拆遷和城建配套建設(shè)支出，寧波市土地出讓金統(tǒng)籌收入部分用于市本級(jí)土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)。積極探索市土地儲(chǔ)備中心與資金實(shí)力雄厚的大型國(guó)有公司合作收儲(chǔ)土地模式，借用大型國(guó)有公司銀行融資優(yōu)勢(shì)。抓緊市本級(jí)儲(chǔ)備項(xiàng)目土地出讓、劃撥工作，及時(shí)足額收繳土地出讓金和劃撥用地成本。強(qiáng)化預(yù)決算管理，加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率。

六、健全市土地儲(chǔ)備計(jì)劃工作及其考核制度，發(fā)揮好“洪時(shí)蓄水、旱時(shí)放水”的調(diào)節(jié)作用

寧波市土地儲(chǔ)備中心實(shí)行土地儲(chǔ)備的年度計(jì)劃管理，建立“一庫(kù)四計(jì)劃”運(yùn)行機(jī)制和全市統(tǒng)一的儲(chǔ)備土地信息庫(kù)。各區(qū)儲(chǔ)備土地基本情況統(tǒng)一入庫(kù)，明確 “入庫(kù)”和“出庫(kù)”的管理辦法，做到“一個(gè)池子蓄水”。在此基礎(chǔ)上，寧波市土地儲(chǔ)備中心制定四個(gè)年度總計(jì)劃，即年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃、土地前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃、供應(yīng)計(jì)劃和資金計(jì)劃。

（一）要將土地儲(chǔ)備作為經(jīng)營(yíng)性用地供地剛性前置環(huán)節(jié)

建立“土地儲(chǔ)備—土地交易—土地出讓合同簽訂—開(kāi)竣工管理—竣工復(fù)核驗(yàn)收—登記發(fā)證”土地利用系統(tǒng)化流程，符合收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)土地入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性用地（除工業(yè)用地）必須納入土地儲(chǔ)備庫(kù)管理，真正落實(shí)“一個(gè)閥門進(jìn)水”。

（二）要逐步形成“入庫(kù)量”與“供應(yīng)量”雙向調(diào)節(jié)機(jī)制

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)分析和土地市場(chǎng)走勢(shì)判斷，根據(jù)用地需求預(yù)測(cè)及市場(chǎng)調(diào)控方向，結(jié)合當(dāng)前去庫(kù)存、地方政府性債務(wù)管理等實(shí)際情況，合理確定“入庫(kù)、供應(yīng)、儲(chǔ)備庫(kù)存”數(shù)量規(guī)模、空間分布、用地結(jié)構(gòu)、進(jìn)出節(jié)奏。

（三）要主動(dòng)促進(jìn)土地儲(chǔ)備“四計(jì)劃”與相關(guān)計(jì)劃融合

要加強(qiáng)與財(cái)政、建設(shè)部門和人民銀行分支機(jī)構(gòu)等單位溝通銜接，實(shí)行年度土地收儲(chǔ)、前期開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、資金計(jì)劃與土地利用、土地出讓金收支、地方政府性債務(wù)管理、城建配套建設(shè)等計(jì)劃同步編制，同步調(diào)整，相互融合。

七、總結(jié)

以律均而清濁，以法定而治亂。行業(yè)法規(guī)制度和工作體系建設(shè)是社會(huì)主義法制的重要組成部分。土地儲(chǔ)備厲行法治、推進(jìn)職能、權(quán)限法定化。堅(jiān)持法定職能必須作為，法不授權(quán)不能為的指導(dǎo)思想，加強(qiáng)土地收儲(chǔ)、資金循環(huán)和儲(chǔ)備資產(chǎn)的事中事后監(jiān)管力度。增加專項(xiàng)土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的立法立規(guī)，堅(jiān)持特色為重，質(zhì)量為先，圍繞重點(diǎn)改革領(lǐng)域，及時(shí)制定法律法規(guī)。寧波的土地儲(chǔ)備工作只有緊緊圍繞科學(xué)執(zhí)政，依法執(zhí)政、民主執(zhí)政，完善行業(yè)內(nèi)規(guī)范性文件的制定機(jī)制，注重文件精神與現(xiàn)行法律的銜接，探索完善規(guī)范性文件的執(zhí)行情況和實(shí)施效果評(píng)價(jià)體系，才能更好地確保各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)工作有序開(kāi)展，在新常態(tài)下提升全市土地儲(chǔ)備工作，為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作貢獻(xiàn)。