淺談權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要性——以寧波市北侖區(qū)為例

□寧波市國(guó)土資源局北侖分局　解旭光

淺談權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要性——以寧波市北侖區(qū)為例

□寧波市國(guó)土資源局北侖分局解旭光

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記后，具有法律效力。國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》強(qiáng)調(diào)：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，是條例實(shí)施、簿冊(cè)統(tǒng)一和信息平臺(tái)建設(shè)的重要支撐，慎重穩(wěn)妥做好《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作意義重大?！?/p>

一、權(quán)籍調(diào)查工作流程

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，要查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，包括“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚，界址是否清晰，面積是否準(zhǔn)確”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成，并填寫《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》，在相關(guān)登記類型中作為必要材料予以提交。也就是說(shuō)在正式受理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，要求先開展權(quán)籍調(diào)查，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。

權(quán)利人已領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且宗地界址點(diǎn)未發(fā)生變化的，可直接申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

對(duì)于未領(lǐng)取過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，但已做過(guò)土地登記、房產(chǎn)登記的，根據(jù)原有登記信息，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，向申請(qǐng)人出具具有二維碼的《權(quán)籍調(diào)查配號(hào)憑證》，再申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

對(duì)于申請(qǐng)首次登記的或已進(jìn)行過(guò)土地登記、房產(chǎn)登記的，但界址點(diǎn)發(fā)生變化的，由申請(qǐng)人提交土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料，委托已備案過(guò)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，經(jīng)寧波市北侖區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心權(quán)籍調(diào)查科審查合格后錄入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)，出具具有二維碼的《權(quán)籍調(diào)查配號(hào)憑證》，再申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

二、房地掛接、落宗定位（權(quán)籍調(diào)查前置）

1.整合基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記準(zhǔn)備階段，梳理整合歷年分辨率高、清晰度好的變更調(diào)查影像圖和1∶500現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)的地籍圖，疊加到權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中，為不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼以及樓幢的落宗定位提供了根本性的保障。

2.完善宗地統(tǒng)一編碼

準(zhǔn)確的宗地統(tǒng)一編碼機(jī)制是“房地掛接，落宗定位”的基礎(chǔ)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正式上線前三個(gè)月，寧波市北侖區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心組織有關(guān)人員，對(duì)北侖區(qū)近200個(gè)商品房小區(qū)的宗地編碼進(jìn)行清理，解決土地證書宗地號(hào)錯(cuò)誤、證書重復(fù)等歷史遺留問(wèn)題，為編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)打下了很好的基礎(chǔ)。至于無(wú)精確坐標(biāo)的宗地（包括企業(yè)、農(nóng)村宅基地等），待以后申請(qǐng)一宗，調(diào)查一宗，逐步解決。

▲寧波市北侖區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心權(quán)籍調(diào)查窗口

3.權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新

首先是新竣工的或是無(wú)精確坐標(biāo)又重新測(cè)量過(guò)的宗地（商品房小區(qū)、企業(yè)、農(nóng)村宅基地等），按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》和《地籍調(diào)查規(guī)程》，完成權(quán)籍調(diào)查后，在權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中更新宗地的圖形信息和屬性信息，確保宗地的圖屬一致。其次是更新自然幢圖形，把房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪成果導(dǎo)入到自然幢圖形中，確保樓盤的圖屬一致。

另外，開發(fā)商或企業(yè)為了抵押融資，需進(jìn)行在建工程抵押登記，以及購(gòu)房戶的預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。這時(shí)，應(yīng)該把房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果導(dǎo)入到預(yù)測(cè)自然幢圖形中，以便對(duì)每套戶室進(jìn)行管理。

4.編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)

北侖區(qū)土地登記數(shù)據(jù)中圖形信息和屬性信息都有，而房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)只有屬性信息，沒(méi)有圖形信息，所以根據(jù)坐落直接做房地掛接。2016年5月26日不動(dòng)產(chǎn)登記上線后，新做的土地和房產(chǎn)的圖形信息和屬性信息都必須導(dǎo)入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)可自動(dòng)產(chǎn)生。

三、暫不能解決的客觀問(wèn)題

1.數(shù)據(jù)問(wèn)題

在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中，2006年以前辦理登記的商品房小區(qū)，很多都沒(méi)有土地和房產(chǎn)的證書信息，需要先補(bǔ)入證書信息后才可編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，影響了工作效率。

有證無(wú)圖的宗地較多，需先進(jìn)行實(shí)地測(cè)量、踏勘等權(quán)籍調(diào)查工作后，把數(shù)據(jù)導(dǎo)入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，花費(fèi)較大精力。

另外，一幢房子跨兩相鄰宗地的情況也比較多見，也給編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)帶來(lái)困難，目前只能按照“落在哪塊宗地多就配在哪塊宗地上來(lái)解決”的思路進(jìn)行操作。

2.軟件問(wèn)題

在辦理法院查封登記時(shí)，經(jīng)常碰到很多無(wú)坐標(biāo)的土地證書，這樣給不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)編制帶來(lái)很大困難，只能到實(shí)地踏勘確認(rèn)，在權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中完善圖屬信息，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)后，才可辦理查封登記。

對(duì)于2016年5月26日不動(dòng)產(chǎn)登記上線前辦理的土地、房產(chǎn)抵押登記，目前軟件還無(wú)法做到“一次配號(hào)、終身受用”的效果，只能給土地、房產(chǎn)分別編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，分別辦理抵押注銷登記，然后再編制房地一體的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，才可一直使用。

本身不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)還存在一些小問(wèn)題，給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)很多不便，只能在今后的工作中慢慢完善。

四、完善權(quán)籍調(diào)查機(jī)制、規(guī)范成果管理

1.提高自身隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)

權(quán)籍調(diào)查審核人員不僅要懂得測(cè)繪專業(yè)技術(shù)，還要懂得不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，掌握各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查處理方法。因此要大力培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干，不斷提高權(quán)籍調(diào)查審核水平，保證權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量，為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記做好扎實(shí)基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量管理

權(quán)籍調(diào)查是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的核心，其成果質(zhì)量直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的準(zhǔn)確性。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可定期組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷更新不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位要從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)測(cè)繪工作透明度，接受社會(huì)監(jiān)督，對(duì)出現(xiàn)重大測(cè)繪質(zhì)量問(wèn)題或多次出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的測(cè)繪隊(duì)伍和測(cè)繪人員進(jìn)行相應(yīng)處罰。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位及專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)嚴(yán)格自律，自覺(jué)提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量。

3.做好權(quán)籍調(diào)查成果檔案管理

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的具體事項(xiàng)，查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積和用途等基本情況后，要形成規(guī)范統(tǒng)一的調(diào)查成果，包括統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖等，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)，也為因不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的問(wèn)題提供資料備查保障。