關(guān)于農(nóng)房拆遷實行貨幣化安置的思考

□余姚市國土資源局　姚文瑩

關(guān)于農(nóng)房拆遷實行貨幣化安置的思考

□余姚市國土資源局姚文瑩

隨著農(nóng)村工業(yè)化，城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，實施舊城整治，城中村改造一大批民生工程的實施，農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民住房拆遷工作大量增加，農(nóng)房拆遷安置已成為新形勢下農(nóng)村土地管理工作的一個新熱點，農(nóng)村拆遷安置事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全景，農(nóng)民安居樂業(yè)，社會和諧穩(wěn)定的大事，各級黨委政府都十分重視。運用行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的多項措施，采取調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置的模式，既維護(hù)保障被拆遷農(nóng)戶的合法權(quán)益，又保證拆遷安置建設(shè)工程的順利實施。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育成熟農(nóng)房拆遷安置不斷更新，已出現(xiàn)了貨幣化安置的第三種新的模式。雖然目前農(nóng)房拆遷實行貨幣化安置的比例還不高，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，一般只占拆遷安置總數(shù)的10%左右，也有個別項目達(dá)到30%以上，像馬渚鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造喻家畈區(qū)塊拆遷戶70戶，總拆遷面積20497米，完成簽約59戶，項目提供兩種安置方式調(diào)產(chǎn)（期房和房票）和貨幣安置，在已簽約的59戶中，選擇調(diào)產(chǎn)安置的40戶，占簽約比的68%，選擇貨幣安置的19戶，占簽約比的32%，但貨幣化安置的優(yōu)點已經(jīng)顯現(xiàn)，并正在獲得社會的認(rèn)可和被拆遷農(nóng)戶的擁護(hù)，農(nóng)房拆遷安置工作應(yīng)緊跟時代步伐，堅持創(chuàng)新發(fā)展，大力推進(jìn)貨幣化安置的新模式。

一、貨幣化安置的優(yōu)勢

貨幣化安置是通過一次性向被拆遷農(nóng)戶支付拆遷補(bǔ)償款，由被拆遷農(nóng)戶自行購房的安置模式，與傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置即政府提供新房同被拆遷的舊房同面積調(diào)換，進(jìn)行價格結(jié)算的行為和遷建安置即政府提供安置土地，由被拆遷人自行建房的模式進(jìn)行比較，具有明顯的優(yōu)勢。

1.實行貨幣化安置速度快，效率高

農(nóng)戶拆遷選擇貨幣化安置，按政策規(guī)定實行一次性貨幣補(bǔ)償，簽訂拆遷協(xié)議后就完成了法定的工作程序。同傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置相比，不知要快捷多少倍。實行調(diào)產(chǎn)安置政府要征用土地，完成規(guī)劃設(shè)計，房屋建造，基礎(chǔ)設(shè)施配套，安置抽簽，交付到戶，需要經(jīng)過諸多環(huán)節(jié)，一般情況下項目從動員拆遷到簽約，最終搬遷至少要二到三年時間，長的需要四五年，甚至拖的更久，政府為調(diào)產(chǎn)安置投入的人財物和工作精力十分巨大。處置不當(dāng)很容易引發(fā)信訪問題，成為社會不穩(wěn)定因數(shù)，同時被拆遷農(nóng)戶因安置過程漫長，造成長期租房，居無定舍，生活不便，心生怨言。

2.實行貨幣化安置沒有善后問題

實行貨幣化安置的拆遷戶選擇市場運作，自行解決安置房，不需要臨時過渡房，基本上沒有善后問題，然而無論是實行調(diào)產(chǎn)安置還是遷建安置，拆遷戶即使同意簽約，單在建設(shè)造房，搬遷入戶過程中，直至入戶以后的管理，都會遇到各種各樣的困難、問題和要求，比如安置房的分配、房屋，公建設(shè)施，周邊環(huán)境，交通道路，包括子女就學(xué)，老人接送商業(yè)網(wǎng)點等等，都可能成為拆遷安置工作中的障礙。

3.實行貨幣化安置體現(xiàn)了拆遷戶完全自主選擇

貨幣化安置對被拆遷農(nóng)戶來講，最大的優(yōu)點是完全可以自主決定安置，體現(xiàn)了個性化擇房的權(quán)利。據(jù)調(diào)查有以下三種情形的被拆遷的農(nóng)戶具有選擇貨幣安置的意想和愿望：一是對政府提供的安置房的區(qū)位環(huán)境不喜歡，要求自主購房，方便工作生活；二是急需資金，被拆遷農(nóng)戶的舊房面積大，有多套安置房，且又另有住宅，因此，選擇貨幣化安置，資金可另作它用；三是被拆遷農(nóng)戶早已外出，在村里只有戶口，住房卻無人居住，借拆遷這樣的機(jī)會，選擇一次性貨幣化安置，貨幣化安置給這部分離土離村的農(nóng)戶創(chuàng)造了一次新的工作和生活保障，體現(xiàn)了拆遷安置工作的人性化。

4.實行貨幣化安置有利于推動房地產(chǎn)市場去庫存

這些年，余姚市憑借優(yōu)越的地理環(huán)境，人文資源和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?jié)摿Γ猩桃Y，對外開放，引進(jìn)了一批在全國有影響力的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如萬達(dá)，保利，綠城，眾安，世貿(mào)，銀億等，建造了一批設(shè)計新穎，管理先進(jìn)，設(shè)施配套，質(zhì)量保證，環(huán)境優(yōu)美的房產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計截至2015年，全市已建成的商品房待銷售面積達(dá)到270萬平方米，正在開工建設(shè)的商品房面積有5000余萬平方米，按以往每年平均銷售量分析，要消化已建成的商品房，至少要6-7年時間。實行農(nóng)房拆遷貨幣安置，讓一部分有條件的農(nóng)戶進(jìn)城購買商品房，既對目前房地產(chǎn)市場去庫存，盤活存量，具有積極的意義，又對推進(jìn)農(nóng)村人口想城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加快城市化建設(shè)步伐，起到十分重要的作用。

二、貨幣化安置的制約因素

農(nóng)房拆遷實行貨幣化安置是對國家、集體、個人都有益的模式。然而目前被拆遷農(nóng)戶選擇貨幣化安置的比例卻不高，究其原因是多方面的，從政策和工作層面上分析，主要有三個因素。

1.貨幣化安置的補(bǔ)償價格還不夠科學(xué)合理，缺乏吸引力

寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例規(guī)定，貨幣化安置的商品房平均價格采用上月（市區(qū)）相關(guān)部門測定公布的被拆遷房所在地段與安置房同類房屋等級的商品住宅的平均價格，貨幣化安置價格一次性確定靜態(tài)不變，但拆遷安置過程周期長，市場房價變化大，特別是受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢影響瞬息萬變，被拆遷農(nóng)戶擔(dān)心房價變化，選擇調(diào)產(chǎn)安置，由于政府提供的現(xiàn)房安置的房源不足，需要采取臨時過渡，根據(jù)被拆遷面積每月給予租房補(bǔ)助，到期未能按時交付安置房的，加倍給予補(bǔ)償，一般每年至少可以獲得租房補(bǔ)助少的幾萬元，多的達(dá)到十幾萬元，每月有穩(wěn)定收入，感覺很劃算，而選擇貨幣化安置的農(nóng)戶就無法享受。

2.政府沒有出臺鼓勵支持被拆遷農(nóng)戶選擇貨幣安置的政策

目前貨幣化安置或只是調(diào)產(chǎn)安置和遷建安置模式的一種補(bǔ)充，只是針對被拆遷農(nóng)戶的具體情況，單個拆遷項目制訂的安置方案，沒有把貨幣化安置模式提高到應(yīng)有的位置，作為農(nóng)戶拆遷安置首選，政府制訂統(tǒng)一的政策，鼓勵支持實行貨幣化安置。

3.宣傳引導(dǎo)的力度還不夠

貨幣化安置是在市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新的農(nóng)房拆遷上模式，由于缺乏完善的政策措施，深入宣傳引導(dǎo)手段不夠，至今尚未形成社會氛圍，也還未被多數(shù)拆遷農(nóng)戶所了解和接受。任何新生事物的成長，都需經(jīng)歷一個不斷發(fā)展的過程。農(nóng)房拆遷實行貨幣化安置是拆遷安置工作的制度創(chuàng)新，同樣需要不斷完善，為廣大農(nóng)房拆遷戶所擁護(hù)和接受。

三、意見和建議

1.制定積極合理的農(nóng)房拆遷貨幣化安置的價格標(biāo)準(zhǔn)

在市場經(jīng)濟(jì)下，貨幣化安置必須遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動機(jī)制的推動作用，優(yōu)惠的貨幣化安置價格標(biāo)準(zhǔn)，讓拆遷戶在同傳統(tǒng)的安置模式的比較中，感受到選擇貨幣化安置有優(yōu)惠，不吃虧，從根本上激發(fā)選擇貨幣化安置的熱情和積極性。制定合理的貨幣安置價格標(biāo)準(zhǔn)，不僅要讓被拆遷農(nóng)戶買得起普通商品住宅，作為政策導(dǎo)向和激勵舉措，還應(yīng)當(dāng)略低于商品房的平均價格，同時還要考慮安置期間商品房市場價格變化因素，增加適當(dāng)?shù)膬r格系數(shù)。并要將政府和用傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置過程中，建造拆遷安置房投入的人財物支出，包括基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套等方面的建設(shè)投入，進(jìn)行量化細(xì)化，用貨幣的形式補(bǔ)償或先獎勵給實行貨幣安置的農(nóng)戶，讓他們真真切切地感受到實惠和優(yōu)惠，主動選擇貨幣化安置的新模式。

2.建立實行貨幣化安置的農(nóng)戶進(jìn)城落戶的綠色通道

在國家法律法規(guī)和政策允許的前提下，對實行貨幣化安置進(jìn)城購房的農(nóng)戶所產(chǎn)生的稅費，應(yīng)給與減免或緩交，并明文規(guī)定優(yōu)惠農(nóng)戶，鼓勵和引導(dǎo)被拆遷戶到城鎮(zhèn)安家落戶，并享受城鎮(zhèn)居民同等待遇。有些地方探索試行房票制度，被拆遷農(nóng)戶可以憑拆遷安置的房票到自己喜歡的城鎮(zhèn)購房。房票不僅可以抵扣房款，還可以享受價格優(yōu)惠。要更好地發(fā)揮政府在推進(jìn)農(nóng)房拆遷實行貨幣安置中積極作用，制訂政策措施，優(yōu)化服務(wù)保障維護(hù)市場秩序，確保貨幣化安置新模式實施到位，持續(xù)推進(jìn)。

3.培育成熟的房產(chǎn)市場

農(nóng)戶拆遷選擇貨幣安置，一般不是不要房子而是需要選擇具有個性化的住宅，因此培育成熟的房地產(chǎn)市場，實行公開公正公平交易，向選擇貨幣化安置的農(nóng)戶提供豐富多樣的商品住宅，提供多遠(yuǎn)選擇十分必要。采取政府搭臺，房產(chǎn)公司唱戲，不定期地舉行商品房推介交易活動，把目前分散的由房產(chǎn)公司各自掌控的庫存房產(chǎn)全部曬出來，建立統(tǒng)一的交易平臺，供市場選擇，實現(xiàn)被拆遷戶與房產(chǎn)開發(fā)公司自主對接。政府要對接納貨幣安置的房產(chǎn)公司給予政策上的支持，調(diào)動積極性，鼓勵推動房產(chǎn)公司千方百計促銷去庫存，激活房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)公司要積極推行一條龍便捷服務(wù)，保障被拆遷農(nóng)戶高興購房，安心落戶。

4.加大實行貨幣化安置的宣傳力度

農(nóng)房拆遷實行貨幣安置是農(nóng)村集體土地上房屋拆遷安置工作的新模式，必須加大宣傳力度，相關(guān)的政策措施要讓被拆遷戶清清楚楚，明明白白。尤其是貨幣安置的相關(guān)政策，貨幣安置模式的優(yōu)點，貨幣安置實施的方案，貨幣安置的價格標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施等等，要原原本本地告知農(nóng)戶，積極營造社會氛圍，激發(fā)被拆遷戶踴躍選擇貨幣化安置的熱情和積極性，消除顧慮，凝聚正能量，尤其是要教育鼓勵黨員干部積極帶頭，身體力行，主動選擇貨幣化安置為村民做表率，俗話說村著村，戶挨戶，村民看干部，只要黨員干部真心實意地?fù)碜o(hù)支持貨幣化安置模式，主動帶頭，就會得到有效推廣，成為村民群眾拆遷安置的首選模式。