房地產開發成本的有效控制措施

文/ 任程青　上海龍華航空發展建設有限公司　上海　200000

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房地產開發成本的有效控制措施

文/ 任程青上海龍華航空發展建設有限公司上海200000

【摘要】本文從房地產開發過程中容易失效地環節引申開來，研究施工項目的工程質量、成本與生產進度之間的制衡關系，在不影響工程質量及項目進度的前提下，尋求成本的有效控制措施，合理控制房地產開發的建造成本。

【關鍵詞】房地產；成本；失效；控制措施

1、引言

在成本控制方面，開房地產發企業通常僅僅重視施工階段的建設成本控制，卻不重視決策、設計、招標、結算等可以把控的階段。尤其是有時為了降低設計成本，忽略了對成本控制的設計理念，常常誤認為設計費降低了就是降低成本；不夠重視項目的可行性研究階段及投資決策，而這些往往卻是成本控制的重要方法和措施。

2、失效環節

房地產成本控制是在工程質量和進度都能滿足的前提下，通過有效的方案和措施，使建設成本降到最低。如果項目管理人員只注重成本目標，僅關注分解后的各個子項，忽視了外部環境的變化。當通過盲目刪減項目或降低設計標準來解決實際的成本超支的問題，容易導致項目功能影響或者下降。

2.1不重視決策階段的成本控制

房地產項目的決策階段是房地產開發企業成本控制的關鍵階段。盡管在決策階段成本費用的使用并不多，但對整個項目的成本控制起著重要的作用，將直接影響整個項目的成敗。由于一直處于賣方市場，很多房地產開發企業不重視決策的成本控制，只重視項目建設和銷售而忽略了策劃的重要性。

2.2忽視設計階段的成本控制

房地產開發企業通常更加重視施工階段的成本控制。一個常見的誤解：項目成本包含在“看得到”的實物量中，把工作重點放在加強預算審核，安排施工全過程的材料和質量監理上。然而設計合同中僅約定設計內容、設計要求、時間進度和設計費用等條款，很少把設計造價控制作為對設計單位的合同約束條件。設計單位習慣從設計的美觀性、符合設計標準規范、保證設計安全等目標出發，缺乏控制造價成本的意識。

2.3招投標未起到成本控制的作用

目前房地產項目真正實行招投標的不足70%。一些房地產公司為了趕進度規避公開招標，有些公司采取各種變通的方式，先內定中標單位再后補公開招標的程序，甚至肢解標的來達到不公開招標的目的。雖然政府有相關的招投標管理條例，但工程招投標依然若隱若現，沒有起到成本控制的作用。

3、有效控制措施

隨著逐步實施對房地產行業的宏觀調控政策，房地產市場在更加激烈競爭的形勢下，房地產開發企業對行業的快速穩定發展，已成為一個重要課題。除了適銷對路的產品開發，還有一項重要的內容就是房地產產品的價格。如何最大限度地減少建設成本和提高企業的投資回報率，合理確定工程造價是降低成本的關鍵所在。

3.1設計管理

在建設項目的總成本中，雖然設計費只占1%～2%，但對工程造價的影響達75%以上，設計的功能和質量能否滿足使用要求，不僅關系到建設項目的投資額及投資周期，而且還會影響項目建成后的使用效益。如果設計方案確定，也就確定了工程造價，想要從根本上改變了工程成本，有效控制工程造價，就需從工程設計階段的管理著手。

限額設計是一種有效地成本控制手段。簡單地說，就是要按照可行性研究報告或者核準的投資估算來控制初步設計，再根據批復的初步設計概算來控制施工圖設計。把每一階段確定的估算或者概算額及工程量先分解到各個結構、建筑等大專業，在分解到各分部分項工程。各個專業在滿足使用功能的前提下，對設計方案進行評估和篩選，挑選出最優設計方案。在施工圖設計階段，嚴格控制規范上及技術上不合理的設計變更，以確保該項目總投資的有效控制。它不只是一個經濟問題，更準確的說，是一個技術和經濟相結合的問題。

限額設計是建設項目投資控制系統中的一個重要環節，一項關鍵措施。應培養設計人員的工程造價意識，在設計時以投資或造價為出發點，設計出符合造價要求的方案。房地產企業造價人員應及時對設計方案進行測算，并及時反饋給設計人員給出調整建議，達到動態控制投資的目的。

3.2招投標管理

實行工程招投標是為了通過引進市場競爭機制擇優選擇中標單位，有效降低工程成本。在編寫招標文件時，內容應完整全面、規范嚴謹，充分考慮項目的具體實際情況。例如在大型項目招標活動中，因涉及市政道路翻交但時間無法確定的情況，在編制招標文件及工程量清單時，要求投標單位充分考慮這一因素，以措施費的形式一次報價包干使用，競爭報價，平均報價為80萬～120萬之間，實際經投資監理測算，實際造價達250萬，通過這一手段有效避免不確定因素對工程造價的影響。

目前房地產項目工程造價最主要的控制階段之一就在于招投標。開發商如果能采取科學合理的方法，不僅能解決傳統評標方法帶來的現實問題，而且還能實現項目開發“低成本、嚴質量、短工期、高效益”的建設目標。“經評審的最低價中標法”越來越多地在房地產開發項目中得到應用，使房地產開發企業在競爭中處于有利地位。

3.3合同管理

合同管理是否健全，將直接影響房地產企業的經濟和社會效益。因此，要提高合同管理的組織，內容和系統，造價人員積極參與訂立，審查，會簽施工合同等環節的工作，熟悉標準版本的合同內容，學習房地產行業的相關法律、條例及規范，對于直接影響到工程造價的，如合同價格和計價方式、合同價格調整原則、主要材料價格的確定和調整方法、措施費等內容都要明確約定。總之要充分發揮合同管理的約束與監督職能，作為工程造價的控制保障。

3.4分階段結算管理

工程造價結算跨度貫穿整個項目始末，全過程造價管理與最終的工程結算有著不可分割的聯系。在房地產開發建設項目的不同階段，過程中造價處理的方式也可能會與工程竣工結算有所差別。2013版清單計價規范規定，竣工圖紙已不是竣工結算的唯一依據，過程中確認的計價內容（如設計變更、簽證等）可直接計入工程結算。通過結算方式的轉變，推行分階段結算，簡化竣工結算已成為發展趨勢。但目前實施情況并不理想，這既有對方式改變地不適應，也缺乏對工程價款分階段結算的認知。

分階段結算方式的實質是把竣工結算的編制與審核工作提前，避免不必要的重復工作，提高竣工結算的效率。傳統竣工結算模式的不足成為工程結算拖延的一個重要原因，根據房地產項目的特點，一般可分為樁基工程、基坑圍護工程、地下結構、地上結構、精裝修等階段進行分項結算。

對承包人而言，如果整個工程至竣工后再進行結算，工程款回籠的速度就會相對滯后，墊資周期過長，資金利息成本會有所增加。對房地產開發企業而言，在結算完成后會有較大的資金壓力，后期的成本控制較為困難。通過分階段結算，承包人能及時回籠資金，使工程款的支付形成良性循環，同時為項目按進度計劃順利完成提供有力的經濟后盾。使房地產開發企業也能及時完成成本核算。

結語：

房地產開發周期長，若只重視施工階段的成本控制，對于其他可控制關鍵節點不引起重視，是無法有效地取得房地產開發成本控制的成功。只有從項目各階段的關鍵節點進行把控，從設計源頭上控制成本的原則，熟練運用評標辦法、重視合同管理、推進分階段結算等方式實現房地產成本的真正可控。

參考文獻：

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