對(duì)武漢二手房交易的幾點(diǎn)建議

文/鄭敏 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北武漢 430205

對(duì)武漢二手房交易的幾點(diǎn)建議

文/鄭敏 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北武漢 430205

針對(duì)目前武漢市二手房交易中存在的不合理現(xiàn)象，在分析原因的基礎(chǔ)上提出了二手房交易的幾點(diǎn)建議：應(yīng)加大對(duì)賣(mài)方的約束；應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介的管理；（3）應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的管理；（4）應(yīng)盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅。本文的研究具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

二手房；誠(chéng)意金；定金

最近，筆者走訪了武漢多家二手房中介，參與了多宗二手房買(mǎi)賣(mài)交易，發(fā)現(xiàn)目前二手房交易中存在很多不合理現(xiàn)象。本文對(duì)這些不合理現(xiàn)狀進(jìn)行了剖析，并提出二手房交易的一些建議，希望引起相關(guān)部門(mén)的重視，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1　目前二手房交易現(xiàn)狀

1.1二手房跳價(jià)嚴(yán)重

在一系列買(mǎi)房利好政策的影響下，二手房跳價(jià)非常嚴(yán)重。

2016年2月至今，本人親歷了多次跳價(jià)，比如一套當(dāng)代國(guó)際花園7號(hào)精裝樓，80平方，中介早上和我說(shuō)的房東報(bào)價(jià)為82萬(wàn)，下午準(zhǔn)備去看房時(shí)中介打電話問(wèn)房東是否方便過(guò)去看房，結(jié)果賣(mài)方直接就說(shuō)現(xiàn)在價(jià)格變了是88萬(wàn)，如果不接受新價(jià)格就不用來(lái)看房，當(dāng)時(shí)就把中介氣暈。還有一套位于當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)的房子，89平方，報(bào)價(jià)75萬(wàn)，中介說(shuō)如果滿意可以先付誠(chéng)意金，幫忙講價(jià)，基于本人對(duì)其非常滿意就付了誠(chéng)意金，等了個(gè)把星期也沒(méi)消息就直接說(shuō)75萬(wàn)愿意成交，結(jié)果第二天我滿懷喜悅準(zhǔn)備簽約時(shí)被告知賣(mài)方要跳價(jià)到78萬(wàn)，交易告終。

房東跳價(jià)如此隨意，無(wú)論對(duì)于中介亦或?qū)τ谫I(mǎi)房都是極大的折磨，不親身經(jīng)歷無(wú)法真實(shí)無(wú)法理解其中的辛苦。為了看房，整日搜索網(wǎng)絡(luò)房源，不停打電話詢(xún)問(wèn)，整日東奔西跑，經(jīng)常也不能寐。當(dāng)買(mǎi)方半夜在考慮那個(gè)價(jià)格合不合適的時(shí)候，也許房東正想著如果買(mǎi)房接受價(jià)格該找個(gè)什么理由跳價(jià)呢。為了促成交易，中介為賣(mài)方說(shuō)了多少房子的好話，帶多少個(gè)買(mǎi)房看了多少個(gè)房子。房東的跳價(jià)讓買(mǎi)房和中介做了多少無(wú)用功，二房東只是電話里說(shuō)句話而已。

1.2虛假房源泛濫

隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，越來(lái)越多的買(mǎi)家習(xí)慣通過(guò)網(wǎng)絡(luò)尋找房源，足不出戶就可以了解各種房源信息。不過(guò)通過(guò)這兩個(gè)月的買(mǎi)房，筆者發(fā)現(xiàn)很多所謂的房源其實(shí)根本就不存在，在你比較了很多房源信息后，在打電話詢(xún)問(wèn)時(shí)往往被告知該房源年前已售，如果再追問(wèn)網(wǎng)上明明寫(xiě)著幾分鐘前更新，就會(huì)說(shuō)是系統(tǒng)自動(dòng)更新。或者會(huì)說(shuō)現(xiàn)在的價(jià)格已調(diào)，一般說(shuō)的價(jià)會(huì)比網(wǎng)上標(biāo)價(jià)上升5%～10%，買(mǎi)家的比較分析相當(dāng)于沒(méi)做。

虛假房源不僅在網(wǎng)上普遍存在，在二手房中介實(shí)體店也是普遍現(xiàn)象。一般買(mǎi)家剛剛看房都會(huì)留意二手房中介的櫥窗，上面有很多房源信息，不過(guò)當(dāng)買(mǎi)家去向中介詢(xún)問(wèn)某房源時(shí)，會(huì)被告知這些房源時(shí)去年的，大部分是不存在的，或者價(jià)位與櫥窗標(biāo)價(jià)相差很多的。記得有一個(gè)卡梅爾小鎮(zhèn)的二手房中介，直接說(shuō)他們櫥窗里的房源全部是已售房源，叫買(mǎi)房不用去看。在櫥窗掛虛假房源目前已經(jīng)成了理所當(dāng)然的了。

虛假房源如此泛濫，嚴(yán)重影響了二手房市場(chǎng)的誠(chéng)信。

1.3部分中介職業(yè)道德低下

由于二手房市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，在二手房交易中，中介所掌握的交易信息比買(mǎi)家及賣(mài)家多得多，一些居心不良的中介往往利用這點(diǎn)做些不道德的勾當(dāng)。在簽訂正式購(gòu)房合同議價(jià)前，中介是不會(huì)讓買(mǎi)賣(mài)雙方有機(jī)會(huì)聯(lián)系上的，當(dāng)然這也是對(duì)于自身行業(yè)的自保，不過(guò)部分職業(yè)道德低下的中介會(huì)利用這點(diǎn)大做文章。比如，如果房東表現(xiàn)出急于賣(mài)方，就算是有多個(gè)買(mǎi)家有意買(mǎi)房，中介也會(huì)加以隱瞞，建議房東降價(jià)，當(dāng)然房東對(duì)他的算盤(pán)也很清楚卻不能自己找買(mǎi)家無(wú)奈之下，有些房東就直接和中介商定一個(gè)較低的凈得價(jià)，高出部分歸中介所有，這樣中介就有了報(bào)高交易價(jià)的激勵(lì)。比如買(mǎi)家急于買(mǎi)房，就算有幾套合適的房源，中介也不會(huì)很爽快地帶你去看，無(wú)論你要的是那種戶型，讓你覺(jué)得房源很緊，或者干脆說(shuō)沒(méi)有讓你著急，乘機(jī)中介就會(huì)說(shuō)些房?jī)r(jià)上調(diào)的必然性。

一套現(xiàn)代.森林小鎮(zhèn)的房子，本人從來(lái)沒(méi)去看過(guò)，不過(guò)有找過(guò)中介說(shuō)過(guò)對(duì)房子的要求，結(jié)果過(guò)幾天中介打電話過(guò)來(lái)說(shuō)什么有一套房子很符合筆者的要求叫本人趕緊去看看，還說(shuō)另幾個(gè)買(mǎi)家正在談，還有一個(gè)買(mǎi)家談得差不多了。這是什么情況，一套房子找這么多買(mǎi)家看，都有人談得差不多了，還在到處找買(mǎi)家，這是賣(mài)房子還是拍賣(mài)房子，為了抬高價(jià)格中介也是夠損的。

一套位于當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)的房子，房東報(bào)價(jià)70萬(wàn)，本人比較滿意，中介說(shuō)這套房子可以講價(jià)到68萬(wàn)，說(shuō)合適可以先付誠(chéng)意金，由于上一次的教訓(xùn)直接拒絕了，讓其直接講價(jià)合適會(huì)直接簽約，為表房東的誠(chéng)意還當(dāng)面和房東打電話了，聽(tīng)得出來(lái)電話那頭的房東確實(shí)很想賣(mài)房。后來(lái)一直都是給中介打電話問(wèn)進(jìn)展，最后無(wú)奈我說(shuō)70萬(wàn)直接約房東吧，后來(lái)居然告訴我房東想再等等，到此已經(jīng)認(rèn)識(shí)到肯定是中介從中作梗。

2　二手房交易不合理現(xiàn)狀存在原因分析

目前二手房交易中存在的上述不合理現(xiàn)象，主要原因可歸納為以下幾點(diǎn)。

2.1 二手房交易中對(duì)賣(mài)方的約束不足

在目前武漢二手房市場(chǎng)，二手房交易中的所有稅，包括營(yíng)業(yè)稅（2016年5月1日以后改為增值稅）、契稅、個(gè)人所得稅、傭金等都由買(mǎi)房承擔(dān)。如賣(mài)方有意賣(mài)房可直接去任何一家中介說(shuō)明房子情況即可，無(wú)需承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易中，賣(mài)方是最自由的。一般賣(mài)家會(huì)把房子掛在多個(gè)中介，最后估計(jì)他自己也忘記房子掛了多少個(gè)中介，導(dǎo)致房子通過(guò)其中一家中介售出后其他中介也得不到相關(guān)信息，當(dāng)然就算他沒(méi)忘記也沒(méi)有告知其他中介信息的激勵(lì)。因?yàn)橘u(mài)家不負(fù)任何責(zé)任，很多不誠(chéng)心的賣(mài)家也會(huì)加入其中，比如一套卡梅爾小鎮(zhèn)的房子，去看房時(shí)房東是住在里面的，他說(shuō)房子可以不賣(mài)的關(guān)鍵是看價(jià)格，言外之意是加價(jià)，問(wèn)他為什么報(bào)那個(gè)價(jià)，他說(shuō)他買(mǎi)這個(gè)房子也不便宜掛出去就是試試有沒(méi)有人愿意這個(gè)價(jià)格買(mǎi)自己房子有么有升值，還建議我不要買(mǎi)他的房子了。一房多掛、不誠(chéng)心賣(mài)家的加入都無(wú)形中增加了虛假房源數(shù)量。

在簽訂正式購(gòu)房合同以前，賣(mài)方是不負(fù)任何責(zé)任的，但是買(mǎi)房和中介已經(jīng)付出很多了，目前的行規(guī)下這個(gè)時(shí)候房東跳價(jià)買(mǎi)房和中介真的是一點(diǎn)辦法也沒(méi)有。2016年2月上海某房東跳價(jià)160萬(wàn)，2016年4月份又有報(bào)道說(shuō)北京房東死也不收定金，萬(wàn)一明天又漲價(jià)了呢。

在簽訂正式購(gòu)房合同以后，賣(mài)方收了一定的定金，如果賣(mài)方違約將返給買(mǎi)房定金并加付雙倍定金。在武漢，定金一般是2萬(wàn)，如果賣(mài)方違約成本是4萬(wàn)。相對(duì)持續(xù)上漲的武漢房?jī)r(jià)，4萬(wàn)對(duì)于賣(mài)家根本沒(méi)有什么約束，必須提高定金的數(shù)額。

二手房交易對(duì)賣(mài)方如此放松，致使買(mǎi)家和中介的很多勞動(dòng)失去意義，嚴(yán)重侵害了買(mǎi)家和中介的利益。

2.2 對(duì)中介缺乏有效地管理

隨著二手房市場(chǎng)的持續(xù)升溫，從事二手房交易的中介也越來(lái)越多，實(shí)體的有鏈家，吉家，21世紀(jì)，樂(lè)百家，美夢(mèng)家園等，線上的有愛(ài)屋吉屋，房天下，58同城等。不過(guò)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差很遠(yuǎn)，從2.70%～1.00%，比如100萬(wàn)的成交價(jià)，傭金從2萬(wàn)7千到1萬(wàn)之間變化，差額達(dá)1萬(wàn)7千。不要以為高的傭金對(duì)于高服務(wù)，其實(shí)不然，2016年初就曾報(bào)道某大型中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有充分了解房源抵押情況促成二手房交易事后不負(fù)責(zé)任事件。在于那些高傭金的中介打交道后也發(fā)現(xiàn)其服務(wù)質(zhì)量很有問(wèn)題。目前急需對(duì)中介傭金進(jìn)行統(tǒng)一管理。

中介掛虛假房源也習(xí)以為常，如果責(zé)問(wèn)他們?yōu)槭裁词鄢隽诉€掛著他們都會(huì)不以為然說(shuō)你不懂行規(guī)，大家都是這樣吸引買(mǎi)家的。這里騙人還真有理由，這種風(fēng)氣必須得管管。

2.3對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管

曾聽(tīng)中介說(shuō)一套位于卓刀泉的房子，交易價(jià)為80萬(wàn)，買(mǎi)家就貸款了80萬(wàn)，方法就是在房?jī)r(jià)評(píng)估的時(shí)候虛報(bào)房?jī)r(jià)為100萬(wàn)。在與中介打交道的過(guò)程中，當(dāng)說(shuō)到要就多少稅時(shí)，都會(huì)問(wèn)你有多少首付，如果首付多就少報(bào)成交價(jià)避稅，如果首付低就多報(bào)成交價(jià)多貸款一些。從中介的語(yǔ)氣中可以看出對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管?chē)?yán)重不足。

評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房子評(píng)價(jià)偏低逃稅直接危害國(guó)家利益。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房子評(píng)價(jià)偏高直接減少首付比例降低了買(mǎi)房門(mén)檻，抬高房?jī)r(jià)損壞原來(lái)買(mǎi)房人利益，透支買(mǎi)房人群，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.4 房產(chǎn)持有成本過(guò)低

目前，由于住房兼有居住和保值功能，房產(chǎn)持有可住可租且?guī)缀鯚o(wú)需任何持有費(fèi)用，越來(lái)越多的人選擇投資房產(chǎn)，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，居高不下的房?jī)r(jià)直接影響了人才的置業(yè)。有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人投資房產(chǎn)，依靠不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的增值、溢價(jià)收入，靠收取租金就可以過(guò)上富足的生活。而另一方面，一部分人辛辛苦苦工作，大部分工資都交了房貸或者一輩子可能也買(mǎi)不了一套房，大部分工資都交給了房東，艱難度日。這必然會(huì)加大社會(huì)貧富差距，而這種貧富差距與個(gè)人努力、個(gè)人能力關(guān)系不大，更多的與出生條件有關(guān)，有失社會(huì)公平，與社會(huì)主義核心價(jià)值觀相悖。

過(guò)低的住房持有成本讓房東的賣(mài)方主動(dòng)性不高，一般抱著“房子報(bào)價(jià)偏高，有人買(mǎi)就賣(mài)，沒(méi)人買(mǎi)就先放著也不吃虧”的心態(tài)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的形勢(shì)下，有些房東就是一個(gè)字，“拖”，今天報(bào)個(gè)價(jià)，有人買(mǎi)了，就跳價(jià)，過(guò)一陣子房?jī)r(jià)上來(lái)了又有人買(mǎi)了，又跳價(jià)……反正拖著也不需要什么成本。

3　二手房交易的幾點(diǎn)建議

3.1 加大對(duì)賣(mài)方的約束

第一，由中介統(tǒng)一規(guī)定，賣(mài)方要想在中介掛出出售信息，必須交付一定的押金，這樣可以大大增加賣(mài)家委托多家中介出售的墊付費(fèi)用，大大減小一房多掛的現(xiàn)象。

第二，賣(mài)方交付押金的數(shù)額不能太小，針對(duì)武漢市，可以定為1萬(wàn)。

第三，賣(mài)方交付押金是可以全額退回的，不過(guò)必須附加一定條件，如果賣(mài)方通過(guò)其他中介已將房子售出，賣(mài)方應(yīng)在簽訂購(gòu)房合同當(dāng)天通知其他中介，否則押金按超過(guò)的時(shí)間只能部分退回。這樣可以大大減小中介信息跟進(jìn)的成本。

第四，房屋正式買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)方收取定金，目前武漢市為2萬(wàn)，買(mǎi)房違約定金不退回，賣(mài)方違約賠償2倍。為了更好地約束賣(mài)家，可以適當(dāng)提高定金數(shù)額，針對(duì)武漢市，可以定為房屋出售價(jià)（原來(lái)定價(jià)）的10%，即一套100萬(wàn)的房子，定金為10萬(wàn)。賣(mài)方違約定金不退回，賣(mài)方違約退還定金的基礎(chǔ)上賠付2倍以上，大大增加違約成本。

第五，賣(mài)方違約的賠償額度與違約的時(shí)間相關(guān)。買(mǎi)房違約定金不退回，賣(mài)方違約時(shí)間在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同3天之內(nèi)的直接賠償2倍，違約時(shí)間在簽訂合同3天以上的應(yīng)增大賠償倍數(shù)，如可以規(guī)定每過(guò)一天增加10%，增加賣(mài)方拖延過(guò)戶成本。

3.2 加強(qiáng)對(duì)中介的管理

第一，打擊虛假信息。實(shí)體店外面所掛牌必須是真實(shí)在售房源，如房源已售出應(yīng)及時(shí)撤除。

第二，加大網(wǎng)絡(luò)信息管理，完善網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，可參照淘寶等網(wǎng)上購(gòu)物網(wǎng)頁(yè)，加入買(mǎi)房者評(píng)價(jià)一欄，對(duì)某房源，對(duì)某經(jīng)紀(jì)人做出評(píng)論。

第三，對(duì)中介傭金做出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第四，取消誠(chéng)意金。誠(chéng)意金只能約束買(mǎi)房，對(duì)賣(mài)方毫無(wú)約束，除了讓本來(lái)就很被動(dòng)的買(mǎi)房更加被動(dòng)，毫無(wú)意義。

3.3 加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的管理

第一，加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理。對(duì)于那些故意保低交易價(jià)避稅以及故意報(bào)高價(jià)已獲得更大貸款的估價(jià)機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)懲。

第二，嚴(yán)厲打擊首付貸。對(duì)于那些提供首付貸的機(jī)構(gòu)一旦確認(rèn)即刻取締，并予以一定的經(jīng)濟(jì)懲罰。

3.4 盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅

對(duì)投資性住房征收房產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)富的再分配，有利于縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平，應(yīng)盡快落實(shí)。要想其發(fā)揮有效作用，具體的應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)稅應(yīng)征得足夠高，可以按房子估價(jià)的一定比率收取，這個(gè)比率可以直接取當(dāng)年銀行一年定期利率。

第二，充分考慮實(shí)際情況，對(duì)于家庭唯一住房應(yīng)免征房產(chǎn)稅；還建房應(yīng)免征房產(chǎn)稅；若家庭有二套以上商品房免征稅面積按人均一定面積算，對(duì)于每戶家庭，至少按3人計(jì)算。

結(jié)語(yǔ)：

本文在深入?yún)⑴c二手房交易的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)目前武漢市二手房交易存在的不足，分析了其存在的原因，并提出了以下建議：

（1）應(yīng)加大對(duì)賣(mài)方的約束，提出應(yīng)想賣(mài)方收取押金，增加定金數(shù)額等建議；

（2）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介的管理，提出統(tǒng)一傭金，取消誠(chéng)意金，建立中介黑名單等建議；

（3）應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的管理，提出應(yīng)規(guī)范估計(jì)機(jī)構(gòu)管理，打擊首付貸機(jī)構(gòu)的建議；

（4）應(yīng)盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅，提出增收房地產(chǎn)稅的緊迫性和具體實(shí)施原則。

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