房地產開發企業法定安全責任辨識

文/張磊 魯能集團安監部 北京 100020

房地產開發企業法定安全責任辨識

文/張磊 魯能集團安監部 北京 100020

房地產開發企業在房地產開發經營過程中，將建筑安裝工程發包給有資質的施工單位，由施工單位作為建設工程安全生產的責任主體。那么，房地產開發企業是否就不存在安全責任了呢？答案顯然是否定的。筆者結合現行法律法規、部門規章、強制性標準的規定，結合工作實踐，針對房地產開發經營全過程的安全責任進行了辨識，對企業需承擔的安全責任進行了全面、系統的梳理、歸納。并就如何履職擔責，防范安全風險提出了做好規定動作、狠抓關鍵動作、優化自選動作的三步走解決方案，既有最起碼的基本要求，又明確了重點環節，更寄予了自我提升的期望和空間。有助有房地產開發企業懂法、守法，對確保生產經營全鏈條、各環節的安全有重要的指導意義。

房地產開發；法定安全；責任；辨識

房地產開發企業的主營業務是生產并銷售商品房。在商品房生產環節中，一般將建筑安裝工程發包給有資質的施工單位，由施工單位作為建設工程安全生產的責任主體。那么在工程建設過程中，房地產開發企業是否還需承擔安全責任呢？在整個生產和銷售商品房的過程中，房地產開發企業究竟需要承擔哪些安全責任呢？筆者通過對現行法律法規、行政規章的梳理，結合工作實踐，針對房地產開發經營全過程的安全責任進行了辨識。并就如何履職擔責，防范安全風險，提出了解決框架方案。有助有房地產開發企業懂法、守法，對確保生產經營全鏈條、各環節的安全生產具有重要意義。

一、企業通用法定安全責任辨識

作為生產并銷售商品房的房地產開發企業，屬于法律中規定的“生產經營單位”范疇，因此，必須要承擔相應的責任、履行相應的義務。通過對《安全生產法》、《建筑法》、《消防法》等法律法規進行梳理，房地產開發企業應承擔如下法定責任：

（一）物質保障責任：企業應具備安全生產條件；承擔履行建設項目安全設施“三同時”規定的責任；承擔為從業人員提供合格勞動防護用品的責任；承擔消防設施、器材的依法配置和保全責任。

（二）資金投入責任：承擔按規定提取使用安全生產費，確保資金投入的責任；承擔工傷保險費的依法繳納責任；保證安全生產教育培訓資金。

（三）機構和人員配備責任：承擔按法律規定設置安全管理機構，配備安全生產管理人員責任。

（四）規章制度制訂責任：承擔安全生產責任制和各項規章制度、操作規程的制訂、修編責任（包含消防制訂、操作規程和應急預案）。

（五）教育培訓責任：承擔對從業人員開展安全生產教育培訓的責任。

（六）安全日常管理責任：承擔依法加強安全生產管理責任；承擔安全檢查的定期組織責任；承擔安全生產許可取得責任；承擔對重大危險源的監控責任；承擔事故隱患消除責任；承擔建筑消防設施的定期檢測責任；承擔防火檢查及消防演練的組織責任。

（七）事故報告和應急救援責任：承擔生產安全事故的依法報告責任；承擔事故搶險救援責任和事故善后工作的處理責任。

（八）承擔法律規定的其他安全責任。

二、房地產開發經營過程法定安全責任辨識

根據房地產開發經營核心價值鏈，安全生產風險主要存在于前期設計、工程建設、營銷活動、竣工交付、前期物業，以及相關方管理等環節當中。具體安全責任辨識如下：

（一）前期及設計階段的法定安全責任

1.招標發包及資質審查責任：承擔依法招標發包責任及對勘察、設計單位的資質審查責任。

2.安全設施“三同時”履行責任：承擔對建設項目安全設施進行安全設計的委托責任、安全施工的監督責任和竣工投運的驗收責任以及“三同時”文件資料檔案的保存責任。

3.成果審查及過程管理責任：承擔對建設項目安全設施設計的審查備案責任；承擔對勘察、設計單位進行合理管控和保證約定工期的責任。

（二）工程建設階段的法定安全責任

施工單位是工程施工安全的主要責任承擔者；實行施工總包模式的，總包單位是施工安全的主體責任承擔者。監理單位受房地產開發企業委托，對施工單位的施工質量、工期、資金使用等承擔監督責任。房地產開發企業在工程建設階段主要承擔如下法定安全責任：

1.依法招標責任：承擔依法招標發包的實施責任，承擔肢解發包和指定采購的禁止責任。

2.施工許可申請責任：承擔工程施工許可證的辦理責任和安全施工保證措施的備案責任；承擔按期開工的保證責任。

3.如實提供資料責任：承擔施工現場及周邊區域水、電、熱、氣等相關資料的提供責任；承擔對所提供資料真實、準確、完整的保證責任；承擔相關申請批準手續的辦理責任。

4.安全投入保證責任：承擔安全作業環境及安全施工措施費用的保證責任和對安全生產措施費使用的監督責任。

5.施工監督管理責任：承擔對施工、工程監理單位進行合理管控和約定工期的保證責任；承擔非合規要求的禁止責任；承擔對現場事故隱患及“三違”的消除監督責任。

6.專項方案審查責任：承擔對危險性較大的專項方案的審查驗收責任；承擔危險性較大工程清單和安全管理措施的提供責任。

7.拆除工程管理責任：承擔對拆除工程的依法發包和資質審查責任；承擔拆除工程相關資料的備案責任。

8.建設工程消防安全責任：承擔消防設計文件的備案責任；承擔大型人員密集場和其他特殊建設工程消防設計文件的報審責任；不燃、難燃材料的使用責任； 承擔消防竣工驗收責任和未經驗收合格不得交付使用的保證責任。

（三）竣工交付階段的安全責任

1.安全設施試運驗收責任：承擔建設工程安全設施竣工驗收組織責任和安全生產監督管理部門書面備案責任。

2.竣工驗收組織責任：承擔竣工驗收組織責任和驗收合格后的政府備案責任。

3.物業交驗安全責任：與前期物業單位共同承擔物業共用部位、共用設施設備的檢查驗收責任和相關資料的移交責任。

（四）營銷環節的法定安全責任

1.營銷場所安全保證責任：營銷案場、樣板間、展示區的硬件設施安全可靠，疏散通道滿足要求，配備必要的消防設備。

2.大型營銷活動安全保證責任：承擔大型營銷活動（預計參加人數達到1000人以上的營銷、展銷及文體活動）安全許可的申請責任；承擔活動安全方案的制訂、落實責任；承擔應急預案的制訂、演練責任。

（五）前期物業委托的法定安全責任

在業主大會成立前，由房地產開發企業負責前期物業管理單位的選聘并承擔如下責任：

1.招標和資質審查責任：承擔物業管理單位招投標的組織責任和對物業管理單位的資質審查責任。

2.告知及公示責任：承擔前期物業管理相關內容的提前告知責任；承擔業主臨時約的制訂及公示責任。

（六）相關方管理的法定安全責任

房地產開發產業鏈條較長，合作方多、相關方多，相應的安全責任界定、安全管理界面劃分也較為復雜。前章針對房地產核心價值鏈各主要環節的法定安全責任進行了辨識。在此所指的相關方，是指包括勘察、設計、施工、監理、設備單位等在內的，與房地產開發企業有合同關系的不特定相關方。

三、落實安全責任、防范安全風險

綜上所述，房地產開發企業應針對經營范圍內的安全責任，按照國家有關法律法規、行政規章、強制性標準的要求，不折不扣的抓好落地執行，通過履職盡責來防范風險，確保生產經營安全，達到履職減責、履職免責的效果。

（一）做好法律規定動作，履職盡責

建立組織：一是按法律法規要求成立安委會，監督管理本單位安全生產，決策重大安全工作事項。二是按法律法規要求成立安全管理機構、配備管理人員（超過100人設置安專職機構或者配備專職安全管理人員，100人以下的配備專、兼職安全管理人員）。三是單位主要負責人和安全生產管理人員及時參加當地安監部門的培訓，具備相應的安全生產知識和管理能力。

健全制度：一是建立各級安全生產責任制，明確各層級、各部門、各崗位人員的安全職責；二是建立安全生產規章制度和操作規程、安全管理標準、工作標準，明確安全管理工作 流程及各環節輸出成果的標準要求；三是建立健全應急救援預案體系；四是建立安全生產常態監督考核機制，保證各級安全責任制的落實和安全管理工作的有效開展。

規范行為：一是實行安全目標分級管理：房地產開發企業對城市公司及各項目設定不同層級的安全目標，“層層抓、層層保”，各級對本級的安全目標負責，確保整個企業不發生安全生產事故。二是建立常態安全檢查考核機制：建立項目部安全員每天例行巡檢、項目部會同施工及監理單位每周自查、房地產企業每月檢查的常態安全檢查機制，對規范檢查內容、明確檢查標準，對檢查發現的隱患及時組織治理消除，實行閉環管理。三是不定期開展專項檢查：包括停復工、重大節日、防汛、防火、施工用電、特種設備及特種作業、腳手架、深基坑等專項檢查。針對每個專項檢查，制訂專項檢查標準，采用檢查表法進行檢查，對檢查內容、檢查標準進行規范和明確，對檢查發現的隱患實行閉環管理。

（二）狠抓安全關鍵動作，防范風險

確保安全投入：編制工程概算時，根據建設部頒布的《建設施工安全檢查標準》中規定的保證安全生產、文明施工和作業環境的項目，明確并承擔安全施工措施費用，不得隨意降低費用標準。

強化危險源管理：開展危險源辨識，對生產經營及施工管理過程中可能存在的危險有害因素及管理疏漏、違規操作等進行全面辯識。

規范隱患排查治理：建立隱患排查治理工作機制，將常態安全檢查、專項安全檢查、日常巡查、狀態評估、風險辨識或危險源管理、已發生不安全事件分析、事故安全或安全隱患范例學習等全部納入隱患排查范圍。對排查出的安全隱患進行評估、分級。一般事故及以下隱患的治理按照“（排查）發現-評估-報告-治理（控制）-驗收-銷號”的流程形成閉環管理。重大隱患要制訂治理方案，對產生原因、危害程度和整改難易程度進行分析，明確治理的目標和任務，制訂治理措施，落實人、財、物，并采取防止隱患進一步發展的安全措施。

重視應急管理：根據危險源辨識和風險評估的結果，制定總體應急預案、專項應急預案和現場處置方案。樹立“預案不完善就是隱患、培訓不到位就是隱患、演練不到位就是隱患”的理念，制訂應急演練計劃，常態化開展應急預案演練，提高應急管理人員專業水平和應對突發事件的應急處置、自救互救能力。

做實安全培訓：建立健全安全教育培訓管理制度，明確安全教育培訓主管部門或專責人員，提供人員、資金和物資等資源保證。制定安全教育培訓計劃，編制安全教育大綱、教材和安全學習材料，做好安全教育培訓記錄，建立安全教育培訓檔案，實施安全培訓分級管理，并對培訓效果進行評估和改進。

（三）優化創新自選動作，持續提升

開展安全文化建設：大力倡導安全文化，通過建立安全價值觀，明確安全理念，規范安全行為，開展多種形式的安全文化活動，引導從業人員安全態度和安全行為，形成全體員工所認同、共同遵守的安全價值觀，實現安全自我約束，保障企業安全生產水平持續提高。

鼓勵安全管理創新：鼓勵廣大員工在安全管理方式方法、流程表單、工作標準上進行創新變革，使其更加符合房地產開發企業安全管理工作的實際；鼓勵采用新工藝、新技術、新材料、或者新設備，特別要大力推行“安全設計”，從源頭消除風險、確保安全。