專業(yè)化物業(yè)管理背景下住宅小區(qū)業(yè)主自治組織如何推進物業(yè)管理

文/屈昌輝 重慶城市管理職業(yè)學院 重慶 401331

專業(yè)化物業(yè)管理背景下住宅小區(qū)業(yè)主自治組織如何推進物業(yè)管理

文/屈昌輝 重慶城市管理職業(yè)學院 重慶 401331

如今物業(yè)管理已成為住宅小區(qū)居民的基本消費需要，并成為基礎(chǔ)民生產(chǎn)業(yè)。作為住宅小區(qū)的權(quán)力機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主自治組織，如何組織并推進小區(qū)科學養(yǎng)護，維持物業(yè)的使用功能，讓物業(yè)的價值不隨著時間的流失而減少，防止物業(yè)價值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價值，并隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物業(yè)也能夠換檔升級，煥發(fā)出時代氣息，實現(xiàn)物業(yè)保值增值目標，是值得每個業(yè)主自治組織探討并需要解決的問題。

物業(yè)管理；住宅小區(qū)；業(yè)主自治組織

如今物業(yè)管理已成為住宅小區(qū)居民的基本消費需要，并成為基礎(chǔ)民生產(chǎn)業(yè)。新開發(fā)的住宅小區(qū)普遍聘請了物業(yè)企業(yè)實行物業(yè)管理，一些老舊小區(qū)居民和政府也在全力推行專業(yè)化的物業(yè)管理。作為住宅小區(qū)的權(quán)力機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主自治組織，從更好實現(xiàn)業(yè)主自治的角度，如何組織并推進小區(qū)科學養(yǎng)護，維持物業(yè)的使用功能是一個值得探討的話題。

1、住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理發(fā)展概況與業(yè)主（含業(yè)主組織）物業(yè)管理能力變化情況

從1980年3月18日作為中國第一家專業(yè)化的物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立算起，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過37年的發(fā)展，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過7.1萬家，住宅物業(yè)管理的規(guī)模已達到120多億平方米，企業(yè)從業(yè)人員已超過600萬人，一個日益完善的新興產(chǎn)業(yè)——物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，對推動我國居住物業(yè)市場化和商品化改革發(fā)揮了積極作用。[1]物業(yè)管理在中國從無到有，經(jīng)歷了政府行政化管理向業(yè)主組織自治的歷程。從時間的順序來看，可以分為四個階段：政府行政化管理階段、房地產(chǎn)企業(yè)管理階段、物業(yè)管理公司管理階段和業(yè)主組織自治階段。

1.1政府行政化管理階段

在20世紀80年代初，隨著商品房的出現(xiàn)，物業(yè)管理首先由深圳政府為留住外商從香港引進。政府通過行政強制手段，實施一體化的專業(yè)物業(yè)管理，提供高效規(guī)范的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并促進物業(yè)管理在較短時間被許多業(yè)主和承租人所接受。這一階段，業(yè)主對物業(yè)管理很不熟悉，在物業(yè)管理中沒有發(fā)言權(quán)，也沒有發(fā)言的能力。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)管理階段

到了20世紀的90年代，商品房大量開發(fā)形成的售后問題困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并影響其聲譽和銷售價格，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入物業(yè)管理領(lǐng)域。這一階段，業(yè)主開始留意開發(fā)商在物業(yè)管理方面的承諾，但在依然沒有什么發(fā)言的能力。

1.3物業(yè)服務(wù)公司管理階段

進入21世紀，物業(yè)管理進入黃金發(fā)展期，在2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》并在全國施行規(guī)范的物業(yè)管理，促進了商品住房消費和保值增值。[2]這一階段，業(yè)主對物業(yè)管理已逐漸熟悉，在物業(yè)管理中往往通過拒繳物業(yè)服務(wù)費來主張權(quán)力并維護自身利益。

1.4業(yè)主組織自治階段

從2010年以來，以北京、南京等經(jīng)濟發(fā)達、住房價值高的地區(qū)部分業(yè)主所有者的自治意識覺醒，開始在住宅小區(qū)物業(yè)管理中嘗試以業(yè)主組織主導(dǎo)的自治物業(yè)管理。這一階段，業(yè)主及業(yè)主組織已經(jīng)能夠獨立施行物業(yè)管理，并要求各物業(yè)服務(wù)提供商按照業(yè)主組織的意愿提供質(zhì)價相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的定位

住宅小區(qū)業(yè)主自治組織包括小區(qū)業(yè)主大會和小區(qū)業(yè)主委員會兩大類。其中小區(qū)業(yè)主大會是由小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，對本小區(qū)物業(yè)管理重大事項包括業(yè)主大會議事規(guī)則的制定和修改、小區(qū)管理規(guī)約的制定和修改、業(yè)主委員會的選舉或者更換、物業(yè)企業(yè)的選聘和解聘、專項維修資金的籌集和使用、建筑物及附屬設(shè)施的改建和重建等做出決定，代表和維護區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。小區(qū)業(yè)主委員會是按照法律規(guī)定，由小區(qū)業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，代表和維護本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益，是小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。[3]

2.1業(yè)主自治組織目標：物業(yè)保值增值

隨著物業(yè)價格的不斷上漲，物業(yè)服務(wù)費占物業(yè)價值的比例越來越低，房地產(chǎn)價值日益突顯，業(yè)主組織由重視物業(yè)服務(wù)費用的多少向更加注重物業(yè)自身的保值和增值。為了促進物業(yè)的保值增值，需要做好以下幾個方面：一是要科學養(yǎng)護，維持物業(yè)的使用功能，讓物業(yè)的價值不會隨著時間的流失而減少；二是要注意維修，將已經(jīng)出現(xiàn)問題或發(fā)生磨損的部分在盡可能短的時間內(nèi)修復(fù)，防止物業(yè)價值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價值；三是要及時更新，對于已經(jīng)損壞或過時淘汰的部分，要與時俱進及時更新，讓物業(yè)價值不會隨時間的延長而流失；四是要注重改造升級，隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物業(yè)也需要換檔升級才能浴火重生，煥發(fā)出時代氣息，更好提升物業(yè)價值。

2.2業(yè)主自治組織管理宗旨：維護全體業(yè)主共同利益

通過設(shè)立業(yè)主大會制度，全體業(yè)主參與代表各自意見、維護各自利益，但為了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益通過業(yè)主大會選舉、表決決定物業(yè)管理中的共同事務(wù)。由全體業(yè)主或業(yè)主代表選舉出業(yè)主委員會成員，并成立業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主對外開展有關(guān)活動，監(jiān)督和執(zhí)行業(yè)主大會表決的決定。當然業(yè)主也有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會對表決的執(zhí)行情況。

2.3業(yè)主自治組織行動原則：公益性

在業(yè)主自治組織開展的各項活動中，突出表現(xiàn)出公益性原則。公益性從兩個方面實現(xiàn)：一是在人的方面，業(yè)主或者業(yè)主代表召開會議是為了自己物業(yè)共有部分利益的最大化并以此實現(xiàn)個人物業(yè)價值的最大化，這些活動和行為當然是不給予報酬的、是免費的；二是在事的方面，主要由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會進行小區(qū)管理，執(zhí)行業(yè)主大會決議并維護全部業(yè)主的共同利益，代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會的所有行動都是圍繞本小區(qū)的整體利益和物業(yè)的保值增值，雖然根據(jù)小區(qū)的資源條件可以開展適當?shù)慕?jīng)營活動，但是不以盈利為主要目的。

2.4業(yè)主自治組織服務(wù)范圍：區(qū)域內(nèi)的公共部分為主，私人空間涉及相鄰關(guān)系等才介入

小區(qū)業(yè)主自治管理是有邊界的，其活動的主要區(qū)域限定在業(yè)主“防盜門”以外的公共部分，并以業(yè)主的共同或整體利益為出發(fā)點和落腳點。特殊情況下，才會涉及業(yè)主“防盜門”以內(nèi)的私人空間，主要表現(xiàn)為業(yè)主在私人空間影響到了相鄰關(guān)系或損害了公共利益的情況。

3、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的日常管理

業(yè)主自治組織不直接提供物業(yè)管理日常管理，而是對物業(yè)公司的日常管理進行監(jiān)督管理，督促物業(yè)公司按照合同約定完成日常服務(wù)事項。

3.1督促服務(wù)單位做好保安服務(wù)

“保安”工作主要提供門崗、保衛(wèi)、巡邏、消防、停車場等服務(wù)，為業(yè)主提供較為安全的居家環(huán)境保障。業(yè)主自治組織監(jiān)督物業(yè)公司做好保安服務(wù)，讓住宅小區(qū)全體業(yè)主有基本的安全感。

3.2督促服務(wù)單位做好保潔服務(wù)

“保潔”工作主要提供小區(qū)各公共區(qū)域及樓道、墻面、地面的清掃和清潔衛(wèi)生服務(wù)，保證了公共空間的整潔和清潔，解決了公共區(qū)域無人打掃的難題。業(yè)主自治組織監(jiān)督物業(yè)公司做好保潔服務(wù)，讓住宅小區(qū)全體業(yè)主享受基本的清潔衛(wèi)生服務(wù)，并提供清潔衛(wèi)生保障。

3.3督促服務(wù)單位做好保綠服務(wù)

“保綠”工作主要是做好小區(qū)的綠化和美化，處理好綠色植物、道路、建筑物、小區(qū)路面停車場之間的關(guān)系，并注意植物防病蟲害、鋤草、施肥和剪枝，經(jīng)業(yè)主組織同意，還可以進行必要的改造和整治，讓業(yè)主有一個宜居的環(huán)境。

3.4督促服務(wù)單位做好保修服務(wù)

“保修”工作主要是針對小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備定期進行保養(yǎng)維護、大中小修、升級換代，保證物業(yè)功能的正常發(fā)揮，為方便業(yè)主生活提供保障。

業(yè)主在住宅區(qū)生活需要的是與生活相關(guān)的各個方面，與生活相關(guān)的各種服務(wù)顯然是“萬能型”的。這就需要在業(yè)主自治管理中除了接受物業(yè)企業(yè)的基本服務(wù)外，還需要接受社會提供的與小區(qū)人們生活息息相關(guān)其他服務(wù)。

4、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的戰(zhàn)略管理

戰(zhàn)略管理是組織或單位確定其使命，根據(jù)組織外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定戰(zhàn)略目標，并為保證目標的正確落實和實現(xiàn)進度謀劃，并依靠組織內(nèi)部能力將這種謀劃和決策付諸實施，以及在實施過程中進行控制的一個動態(tài)管理過程。業(yè)主自治組織的戰(zhàn)略管理需要業(yè)主委員會未雨綢繆，從全局和整體的角度對區(qū)域范圍的基礎(chǔ)條件和重大事項做出抉擇，實現(xiàn)小區(qū)的安全舒適，為物業(yè)的長期保值增值提供持續(xù)的保障力量。雖然各小區(qū)業(yè)主自治組織管理能力差別較大，但至少需要謀劃好以下幾個方面的戰(zhàn)略管理：

4.1安全管理

小區(qū)安全管理一般包括三層含義：一是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態(tài)；二是物業(yè)區(qū)域內(nèi)不存在其他因素導(dǎo)致侵害的發(fā)生即物業(yè)安全狀態(tài)是一種既沒有危險，也沒有可能發(fā)生危險的狀態(tài)；三是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)某一個方面的安全。[4]業(yè)主自治組織要樹立“預(yù)防為主，安全第一”思想，做好消防安全、防偷盜、防發(fā)生重大安全事故基礎(chǔ)工作，并做好這些事項發(fā)生時預(yù)案和演練，確保“安全第一”思想落地，發(fā)生安全事故能夠及時科學應(yīng)對，將人員傷亡和經(jīng)濟損失減少到最低。

4.2衛(wèi)生規(guī)范與衛(wèi)生習慣的培養(yǎng)

業(yè)主自治組織要結(jié)合精神文明建設(shè)的要求，制定操作性強的衛(wèi)生管理規(guī)范并嚴格督促執(zhí)行。加強對業(yè)主和使用人進行宣傳教育，促使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣，遵守小區(qū)規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域環(huán)境整潔，減少疾病的發(fā)生，促進人員的身心健康。業(yè)主自治組織還要督促物業(yè)服務(wù)單位制定并嚴格實施清潔衛(wèi)生操作規(guī)范，按計劃及時做好消殺工作。

4.3綠化規(guī)劃與設(shè)計

綠色植物能夠吸收有害物質(zhì)釋放氧氣，保護生態(tài)環(huán)境，美化物業(yè)區(qū)域環(huán)境，陶冶人們情操。良好的園林綠化不僅可以使小區(qū)充滿生機，而且能夠為業(yè)主和使用人的工作、生活、學習創(chuàng)造清新、優(yōu)美、舒適的環(huán)境。住宅小區(qū)的形象和檔次主要取決于小區(qū)園林規(guī)劃與設(shè)計，是小區(qū)硬件建設(shè)和提升人文環(huán)境的關(guān)鍵所在。業(yè)主自治組織要不遺余力推動小區(qū)園林建設(shè)，建設(shè)園林式小區(qū)，倡導(dǎo)立體綠化、搞好建筑小品的設(shè)計。

4.4堅持預(yù)防性維修

小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)是物業(yè)自建成到報廢為止的整個過程中，為修復(fù)因自然、人為因素造成的物業(yè)損壞，維護和改善物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用期限而采取的各種養(yǎng)護、維修和保養(yǎng)活動，包括房屋日常維護、房屋的維修、設(shè)備的維護和設(shè)備的維修等。業(yè)主自治組織要督促物業(yè)服務(wù)商做好大中小修，對于電梯等關(guān)鍵設(shè)備應(yīng)堅持預(yù)防性維修為主并及時更新。

總之，作為住宅小區(qū)的權(quán)力機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主自治組織，既要注意搞好日常管理，更要重視長期戰(zhàn)略的實施。這就需要組織并推進小區(qū)科學養(yǎng)護，維持物業(yè)的使用功能，讓物業(yè)的價值不會隨著時間的流失而減少，防止物業(yè)價值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價值，并隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物業(yè)也能夠換檔升級，煥發(fā)出時代氣息，實現(xiàn)物業(yè)保值增值目標。

[1]候建勛.以后，物業(yè)費、停車費會漲嗎？河南商報[N].2015-01-06.

[2]中華人民共和國令〔2003〕第379號.物業(yè)管理條例[R].法律圖書館網(wǎng)站.2003-9-1.

[3]羅紀紅.物業(yè)管理與服務(wù).重慶大學出版社[M].2013，07（26-27）.

[4]羅紀紅.物業(yè)管理與服務(wù).重慶大學出版社[M].2013，07（76-77）.

屈昌輝（1969—— ），男，四川省廣安人，本科，重慶城市管理職業(yè)學院，副教授，專業(yè)研究方向為職業(yè)教育研究、房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究。