我國房地產改革中的路徑依賴問題分析及其對策研究

文/王一祺 江蘇萬象建工集團有限公司 江蘇連云港 222003

我國房地產改革中的路徑依賴問題分析及其對策研究

文/王一祺 江蘇萬象建工集團有限公司 江蘇連云港 222003

自房產確權制度正式實施，我國城市住房制度從計劃體制轉向市場體制，開始了從公有住房到雙軌制之轉變。住宅產業經濟總量占國民經濟總量的比率不斷加大，關聯體系產業極速房展，提供相當數量的就業崗位。這一改革既解決了國家在住房建設上的財政困難，也提升了我國的建造業水平。然而自1998年以來的一系列我國實行房地產市場化改革以來的十多年中，房價居高不下，富者投機購房，普通居民買房困難的問題層出不窮，雖然中央一直沒有停止過宏觀調控，但是收效甚微。文章通過對我國房地產改革的歷程進行分析，總結了歷次調控失利的教訓，提出我國房地產改革之路徑。

房地產；路徑依賴；改革；宏觀調控

1、引言

2010年被稱為中國房地產的宏觀調控之年，根據中國指數研究院發布的數據顯示，即便是在2010年，上半年15個主要城市中仍然有8個城市的漲幅超過30%，12個城市超過20%[1]。房價上漲速度過快，房價收入比過高，投機購房過熱，這種畸形發展與社會中的主題收入人群的住房條件與住房需求形成強烈的反差，這種反差不但稱為了一個社會矛盾，更助長了房地產投機之風。那么，我國的房地產業在十幾年的改革中存在哪些問題，面對這些問題應采取何種對策？本文將從路徑依賴方面深入分析。

2、路徑依賴的定義

2.1 路徑依賴的定義

路徑依賴概念最早是由美國經濟史學家Paul A. David 提出的[ 2]，是指經濟發展、社會趨勢等一旦開始進入某一方向 , 容易行程慣性作用，逐步強化此發展趨勢, 并最終固化該發展路徑。

諾思( 1990)認為, “路徑依賴是解釋社會發展及市場改革的關鍵”。[3] 制度的變遷存在著自增強( self- reinforcing) 或正反饋( positive feedback) 機制。 菲爾德( Field, 2000) 認為, 諾思的這一方法“對法律制度研究方面有巨大意義”。[4]在社會發展的過程中，若制度的改革歷程存在路徑依賴，那么其發展方向必與其初始環境密不可分。

2.2制度變遷中的路徑依賴問題

在制度變遷中, 存在報酬遞增和自我強化機制。這種機制使得制度變遷一旦走上某條路徑,它的既定方向就會在以后的發展中得到自我強化, 從而形成對制度變遷軌跡的路徑依賴 [5]。諾思研究發現，決定制度變遷路徑的力量來自兩個方面：不完全市場和報酬遞增(increasing returns)。當不存在報酬遞增和完全競爭市場的時候，制度不能發揮其效用；當存在報酬遞增和不完全市場時，制度就開始發揮其作用。

制度變遷的自我強化機制體現在四個方面：

(1)成本效應：隨著這項制度的實施，目標項目的單位成本下降

(2)學習效應：由于成本效應的發生，促使人們對這項制度進行學習運用。

(3)協調效應。為適應某一制度而行程的組織與相關聯的其他組織進行互利合作組織實現協調效應。

(4)適應性預期：當成本效應與學習效應發生后，促使人們對這項制度產生認同感，有利于制度在市場中的適應，也減少了這項制度的不確定性。

3、我國房地產改革中的路徑依賴問題

3.1調控政策

九十年代末期，國家大力推行房地產市場化的改革，雖然很大程度上拉動了內需，推動了經濟增長，但是，由于當時對其定義為“投資”而非“消費”，導致產生路徑依賴問題也導致了后續發展中的“泡沫”問題。

2002年后，銀行開始了擴張性貸款，民間資本大量涌入房地產市場，房價攀升，并開始超出部分居民的支付能力。2005，中央出臺“國八條”及“新國八條”對房地產市場進行宏觀調控，并提出加強經濟適應房、廉租房以及福利房所占比例，其主旨在于穩定房價的上漲速率，而沒有實質性的打壓其上漲的趨勢，這更強化了“房地產投資化”的路徑依賴問題。

3.2房地產市場

3.2.1“以賣為主”的房地產市場

從1998年的房地產業市場化改革開始，幾乎所有的房屋都是以“賣”為主，房屋出租所收稅額比房屋出售高出30%，而當今不健全的租賃制度也從另一個側面鼓勵著傳統的“賣房市場”，這無疑會炒高房價，增加房地產投機。所以政府的調控政策應不止側重于對房價的打壓，而應該鼓勵買房、抑制賣房、獎勵租房，建立健全租賃市場，完善租賃市場的法律法規和經濟政策。

3.2.2 土地財政和GDP考核

我國的現行制度決定了我國土地財政的出現，可是這種制度的出現對房地產業產生的弊端是顯而易見的，例如，以50年的土地使用權和政府5年一換屆來比較，相當于第一任政府多收了后面9屆政府的錢，由于這種不對等性導致“賣地”的必然發生，而賣地的錢從另一方面來說又直接影響到GDP的考核。地方財政對于地產業的依賴越來越嚴重，這使得地方政府對于國家房地產調控政策的執行主動性嚴重不足，反而從一定程度上激勵了他們對于房價上漲的樂見態度。

3.2.3 有效供給與需求不均衡發展

2008年，受美國次貸危機和全球金融危機的影響，房產需求縮量，導致了較為嚴重的供求非均衡。2009年房地產市場觸底反彈，資金大量涌入，商品房價格非理性大漲，政府則不斷加大壓制力度，然多地房產價格仍無放緩之勢，北京、上海、深圳等一線城市更甚。中國房地產市場的價格持續上漲與供給過剩同時存在的現象與市場經濟理論背道而馳。

3.2.4房價收入比過高

聯合國人居環境中心認為較為理想的房價收入比應不超過3。清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究研究結果表明：我國城鎮平均房價收入比為12.1，大型城市的房價收入比已達25.25[6]。12.1的房價收入比意味著一個家庭在沒有任何開支的情況下至少需要12年才能買一套房，而沒有任何開支顯然是不可能的。過高的房價和不斷上漲的勢頭更激勵了人們盲目哄搶的心理，進而使得房價收入比不斷增高，觸發了發地產市場的惡性路徑依賴。

3.3 房地產稅制

一方面，由于現今我國房地產稅信息系統沒有閉合，使得稅務機關不能從稅收著手對對房地產市場整體情況進行宏觀把控并有效增收;另一方面，我國目前的“土地財政”政策能夠使當屆的地方政府從大規模的房地產開發上獲得可觀的財政收入，由此在落實到地方政府推行房產稅改革的時候其難度增加，甚至造成阻礙作用；另外，我國于的土地增值稅是扣除房地產開發成本后的增值額實行超額累進稅率的, 納稅額與增值量成正比，從理論上來說不但可以有效縮減開發商過高的利潤,優化我國產業結構，還能很好的抑制“炒地”等投機行為。然而過高的稅率不但容易激發納稅人的逃稅行為 , 也抑制了土地的合理流轉。從長期實踐看來，土地增值稅的實際征收效果并不如預期, 我國2001-2004年征收的土地增值稅, 分別占當年稅收收人總額的0.068%、0.12%、0.18%和0.29,顯然沒有達到該稅種的預期結果。[7]

3.4 城市規劃

一方面，我國城市規劃方案大多沿用對房地產開發功能分區的原則，并且審批時間長，可操作性、流動性差。另一方面，規劃的實際執行方——房地產開發商不會參與我國的城市規劃的制定過程，這一信息不對稱的缺陷顯然也會加大規劃中各項措施推進的難度。

4、解決對策

第一、資源成本特例化。土地資源的不可再生性意味著當富有者擁有的房屋產權越多，社會為其共同支付的自然資源成本也越大，相應的，應制定相關征稅條款，使其擁有的產權面積與支付的社會補償金額呈正比。所征得的補償金額應用于低收入家庭的住房保障補貼，這樣才能夠體現全社會居民在土地及環境資源占有下的平等權利。

第二、住房保障可持續化。由于保障性住房的產權屬于公共領域，如果想要發展成為商品房進行流通，所要支付的制度成本過高；如果想要單一從新建保障性住房入手解決住房保障的問題，又會給政府增加無窮的壓力，甚至達到政府無力承擔的地步。真正做到保障房的可持續化應該使保障房的使用循環流通起來，但是由于我國保障房的使用審批政策繁瑣，強行退出的法律制度不完善，使得保障房源不能暢通流動。換言之，政府應簡化準入制度，完善未退出懲戒制度，進而優化住房保障的改革之路徑。

第三、深化住房市場二元化。所謂二元住房市場是指住房市場由公共住房和商品房共同構成，政府強制房地產開發商增加經濟型住房在其各自開發住房開發中的比例。國務院早在九十年代初已經就保障性住房問題提出了若干決議，要求房地產開發公司每年向社會提供的保障性住房比例不低于20%。但由于自身利益的驅使，往往造成所建保障房質量低劣等問題。就此，文章認為政府應加大對保障性住房驗收的監管力度，完善保障性住房的設計規范。

第四、削減土地財政，推動房地產稅改。建議將中低收入人群的居住滿意度列入對政府政績考核的范圍；對土地征用，房屋拆遷的，以當時當地市場價格為賠償依據，并嚴厲打擊政府在征地賣地過程中的尋租行為。由此削弱地方政府在推動房價上漲時的獲利機會，推稅制改革。

第五、運用城市總體規劃方案平衡對房地產開發強度。制定切實可行的城市規劃，根據區域現狀因素，確定開發強度。尤其對于規劃中涉及區域協調發展、資源開發、環境保護、歷史文化保護、社會利益及公共安全等方面的內容時，應做好規劃中的強制性界定。

第六、制訂保障性住房政策年度計劃, 保證各地在安排年度建設用地指標時, 優先落實經濟適用房和廉租房的建設用地。要根據社會需求,及時調整住房用地供應結構和總量, 增加普通商品房用地, 控制高檔房地產開發項目用地；加強對土地市場的監管, 制止炒地行為。注意將房地產市場分為高、中、低檔分別競爭才有可能在保護市場競爭機制的同時保護不同收入階層的住房權利。

結語：

近年來，在城鎮房地產價格持續上漲、居民收入差距不斷擴大的背景下，房地產制度改革成為社會各界關注的焦點，改革開放三十余年以來，我國城鎮化速度加快，房地產逐步成為我國國民經濟的消費熱點及支柱產業。2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），2015 年12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）高達93.34[9] 。房地產開發雖在很大程度上促進了社會經濟發展、推動了城鎮化進程，提高了人民的生活水平，但在發展過程中，由于各方各自利益的趨勢，阻礙了房地產市場在健康成長路徑中發展。各方利益的沖突所導致的不協調對城市的可持續發展造成了嚴重的影響。房地產市場的發展還需在發展中論證，在論證中改革，才能改變其對現有劣勢路徑的依賴。

[1]譚麗莎.樓市調控應轉向局部“退熱”[N].中國工商時報，2009-11-20(2).

[2] David, P A. Cl io and the economics of QWERTY[ J] . American Economic Review,1985,75( 2):332-337.

[3]諾思.制度、制度變遷與經濟績效[M].上海三聯書店,1994.

[4]Field A. J. New Economic History and Law and Economics [A]. Bouckaert, B., de Geest G. ( eds.) . Encyclopedia of Law and Economics[C]. Edward Elgar, 2000: 747.

[5] Doug las, North: xnstitutson, Journal of Economic pelspectives,1991( 1) : 97-112.

[6]樊明.房地產買賣行為與房地產政策[M].北京：社會科學文獻出版社2012:73-85.

[7]安體富，王海勇.我國房地產市場發展和房地產稅收制度改革研究[J].經濟研究參考，2005（43）.

[8]國務院.關于深化城鎮住房制度改革的決定[Z].

[9]國家統計局.2015年全國房地產開發投資和銷售情況[EB/OL].