淺談城市規劃與土地規劃的銜接

文/徐春梅 萊州市國土資源局 山東煙臺 261400

淺談城市規劃與土地規劃的銜接

文/徐春梅 萊州市國土資源局 山東煙臺 261400

隨著時代的快速發展，社會經濟的發展也越來越快，人們的生活水平越來越高，人們越來越重視生活的舒適性，也更關注城市規劃問題。為了實現城市的合理規劃，有必要加強土地規劃，加強城市規劃與土地規劃之間的聯系，并在中國推進城鎮化的過程，這對我國城市化水平的提高至關重要。

城市規劃；土地規劃；銜接

1、城市規劃和土地規劃的關系

1.1同質性分析

土地規劃是為了合理開發，利用土地資源而制定的指導性的長期戰略規劃，是國土規劃的重點組成部分；城市規劃則是國土規劃在城市建設方面的落實和深化。從規劃的范圍來看，城市規劃可以被視為為了滿足特定對象——城市而制定的特殊的土地規劃，兩者之間的關系是點與面，局部與整體的關系。

1.2差異性分析

1.2.1性質不同

土地規劃是人們為了提高土地的產出率，優化土地利用結構，確保耕地保有量，從而根據當地的經濟發展現狀和自然、氣候、人文條件，對一定區域內土地的開發、利用、保護等做出的規劃，其核心在于土地的開發和保護。城市規劃的核心重點則是城市布局，是為了實現一定時間內城市經濟、政治發展目標，根據城市發展戰略、總體規劃，對城市用地進行規劃、安排，從而實現城市布局的最優化設計。

1.2.2作用不同

土地規劃的作用主要表現在利用、協調和保護三個方面，通過土地規劃，對各部門、各單位用地進行協調分配，解決各行業用地矛盾，實現區域經濟協調發展。同時，根據可持續發展戰略，監督土地利用情況，對土地資源進行保護，保證土地資源的合理利用。城市規劃的主要作用則體現在城市的空間架構方面，城市規劃以城市土地的分配為核心，對城市空間的開發、建設進行了一系列限制，使得各類工程可以根據政府制定的城市發展戰略目標進行有序的開發，確保土地的使用符合公共利益。

2、優化土地使用分配

2.1城市規劃是牽動經濟、社會、文化、環境諸多因素的系統工程，在優化土地使用方面，通過明確每塊土地使用性質、有償使用制度，達到合理利用土地資源，合理分配土地資源的目的。

2.2如果不嚴格按照城市規劃使用土地，將造成某些開發商出于自身經濟利益的追求與少數行政領導進行不恰當的干預，有可能迫使規劃管理部門對規劃的土地使用性質與開發強度做出不合理改動，是土地利用脫離了有效控制，甚至使城市用地布局受到損害，例如，一些城市中的公共設施用地，綠化用地被房地產開發所侵占的現象時有發生。因此，有效的城市規劃對土地使用分配的必要性和現實意義是不言而喻的。

3、城市規劃與土地規劃不協調的原因分析

3.1編制時間不同

城市規劃與土地規劃之間的顯著差異表現在編制歷史方面，舉個例子：某市已經完成了2016年～2022年期間的城市總規劃，且規劃方案已著手編制，準備在短時間內上報。然而在這個時期，該市的土地規劃項目卻未正式啟動，從中可以看出，城市規劃與土地規劃的編制時間明顯不同，這也導致兩者在用地規模等方面無法銜接。

3.2用地規模不相同

城市規劃與土地規劃用地規模不同，例如：某市2001～2013年城市總規劃中的用地規模為65平方公里，然而，土地規劃確定的用地規模卻是51平方公里，換言之，土地規模所確定的用地面積難以滿足城市規劃，無法達到城市發展實際需求。

3.3發展方向不同

城市規劃與土地規劃兩者的發展方向不同，例如：某市2011年～2022年的城市總規劃中將城市發展方向確定為泉北大街以北到營頭崗，然而該市土地規劃中的拓展方向尚未明確。

3.4建設項目用地性質不同

城市規劃與土地規劃在建設項目用地性質方面也呈現不同，從而導致城市總規劃確定的項目建設位置無法根據規劃區域實施建設，導致結構布局不合理。

4、如何促進城市規劃與土地規劃的銜接

4.1建立長效合作機制

土地管理部門作為國家統一管理土地的職能部門，應對各用途、各專業用地提出一系列總體用地規劃指標，其中包括城市人均用地指標。在編制土地利用總體規劃、確定土地利用指標時，應充分考慮我國的城市化進程，土地政策應當與城市化進程協調一致，應給城市總體規劃、城市用地留有一定的彈性，用地指標不要限制過死，要為城市的發展提供充足的發展空間，以促進城市與區域經濟的發展。

4.2保持規劃期限的一致

對規劃期限進行設定時，建議設置為5年，以保證能夠跟國民經濟以及我國社會發展的5年計劃能夠保持步伐一致。而對城市進行總體規劃時，則可以將編制的期限設置為20年，同時也可以將土地的利用總體規劃的期限進行調整，調整為20年。這樣一來，為后期兩個部門的主管祖師并修編下一輪的土地利用總體規劃以及城市總體規劃的節奏保持一致，且能夠保持土地利用總體規劃跟城市總體規劃相互有效的銜接。

4.3持用地范圍的一致性

一般城市的總體規劃中所規劃的基礎用地范圍主要涉及有：城鎮居民點用地；城鎮居民點周邊的農居點；交通用地；獨立工礦用地等。而土地利用總體規劃中所規劃的基礎用地范圍主要就是城鎮居民點用地。就用地的范圍而言，土地規劃利用要比城市總體規劃的范圍要小，所以，要對兩規的用地范圍，即是所謂的城鎮用地、農村建設的用地、工礦用地以及其他建設用地進行有效的統一，保持其一致性。建議將城市總體規劃城鎮居民點作為中心點，而農村居民點的用地以及獨立工礦用地則不包含在內，確保跟土地利用總體的規劃一致。

4.4保持指標預測的一致性

在城市總體規劃中，預測城市用地規模時若以人口規模進行預測最終必然會發生根本性的變化，因此，利用人口規模進行預測的方式已經難以與城市的發展相適應，并且人口的機械增長率也并不是準確無誤的，實際各市的人口機械增長不可能全部都為正增長。建議分析人口密度與土地集約利用的關系，采取相關措施真正實現土地集約化利用最大化。

結語：

盡管城市規劃與土地運用規劃是兩個范圍的規劃，但二者在經濟社會背景形勢下卻是有機統一的，只有把發展方向、用地布局的統籌協調工作做好了，城市規劃與土地運用規劃才可以方便實施與管理。統籌兩種規劃才可以把經濟效益提高，才可以把社會效益提高，才可以把環境效益提高。

[1]王彥忠.淺談城市規劃與土地規劃的銜接問題[J].人間，2015（16）：31.

[2]李超.關于城市規劃中的土地規劃問題分析[J].山西建筑，2015(8)：19-20.