目前房地產稅收管理中存在的問題及對策

隨著市場經濟的不斷發展，房地產業帶著“朝陽產業”美譽，日益成為我國經濟發展中重要的支柱性產業，也日益成為國家財政稅收收入的重要來源。在過去的一段時間里，由于社會投資增長過快、貨幣信貸增長偏快、金融風險逐步增大、市場投機行為大幅度增加，從2003年6月份起至今，中央出臺了一系列財政金融措施，以達到抑制房地產市場投機行為，規避市場風險，進一步規范房地產市場有序發展的目的。作為中央房地產宏觀調控“組合拳”之一的房地產稅收政策，進一步突出了房地產稅收征管的公平效益原則，即通過加強房地產稅源管理，減少稅收流失，達到全局宏觀調控、財政稅收增長、競爭環境公平，社會和諧發展的效益最大化目標。基于此，本文從分析當前房地產稅源管理的現狀和存在的問題入手，在現有的稅源管理措施的基礎上，提出了一些進一步加強房地產稅源管理的對策。

一、房地產稅收管理的現狀及問題

國家稅務總局《關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）等一系列文件出臺后，各地稅務機關普遍加強了房地產稅源管理，有效地堵塞了房地產行業稅收流失漏洞。但是從目前整個房地產行業的稅收征管現狀來看，房地產行業存在“稅負偏低、偷欠稅多”的現象，稅務機關的稅源管理則存“監管失控、管理偏松”的問題。

先說現象，一方面房地產行業稅負明顯偏低。以我市某區為例，從宏觀稅負方面分析，該區2005年度房地產企業開發投資完成額為18141萬元，實際入庫房地產稅收868萬元，行業稅負率為4.78%；從微觀上分析，以某房地產開發企業為例，該企業開發的某商務樓項目，總建筑面積10236m2，實際售出面積8475m2，賬面銷售收入為9923587元，實際申報入庫地方各稅528768元，稅負率為5.32%，每平方米稅負為62.39元(按售出面積計算)。按照房地產業現行稅制，其營業稅及附加和土地增值稅的綜合稅負率為6.5%（土地增值稅按1%預征），加上所得稅等，企業稅負率至少應在8.5%以上。另一方面，相當一部分納稅人稅收法制觀念差，依法納稅意識淡薄，偷、欠稅行為較為普遍。我市地稅稽查系統在今年開展房地產行業專項稅務稽查中，共檢查房地產開發企業78戶，有問題的53戶，占所查戶數的71.8%，查補稅費1028萬元。據調查，當前企業偷稅手段繁多而且花樣不斷翻新，一些不法開發商往往以降低價格為手段，利誘消費者，售買雙方不按真實的交易價格簽訂合同，稅務機關面對這種雙方合謀的不法行為，往往因為取證困難而束手無策，無法對不法開發商進行查處。

再說問題，當前房地產稅源管理主要存在以下幾個方面的問題:

首先，漏征漏管現象較為嚴重。一些從事房地產稅源管理的稅管員喜歡“坐等”、“坐看”的工作方式。對現有的納稅人，在辦公室坐等納稅人送稅上門，或者下戶簡單看看納稅人賬面數據或申報數據，催催稅款，對經營情況不做調查，對申報數據的真實性不加核實；對新增的納稅人，則坐等納稅人上門辦理稅務登記，下戶時發現納稅人不在，發份限期改正通知書即可，納稅人來不來辦理納稅手續則留到以后再說，至于那些隱蔽的納稅人，像是戶籍管理中的“黑戶”和“超生游擊隊”，因為平日他們就在與稅管員玩捉迷藏，所以就更不知道什么時候才能納入正常的稅源管理軌道了。因此，“坐等”、“坐看”在客觀上造成了漏征稅款的事實。

其次，稅源監控不嚴。稅務機關對房地產企業財務監管的重點是銷售收入的確定和成本費用的開支，其及時性和真實性直接影響到納稅義務的確定實現。但是在稅源管理中，稅務機關往往偏重于表象管理，強調納稅申報和稅款入庫的及時性，而不注重對其財務核算和資金鏈條的監管狀態，對企業明顯的財務信息核算失真現象因畏其難而不追查原因，加之一些納稅人采取隱瞞收入等手段，有意將稅基置于稅務機關監控范圍之外，致使我們的稅基管理和稅源監控停在表面，形同虛設。

再次，稅源管理職責錯位。據不完全統計，稅管員每戶需要收集、整理的征管資料就多達46項，日常工作中相當一部分時間花在收集資料和填表報數等事務性工作上，沒有足夠的時間對稅源進行實地監控管理。由于一些納稅人主動申報意識差，或嫌稅務機關報送資料頻繁，干脆不報資料，許多稅管員為了應付考核，達到征管資料完整性的要求，只得主動要求企業報送虛假的資料，有的甚至干脆直接叫納稅人報送空白資料，待檢查時自行代替納稅人申報簽字。稅管員稅源管理職責的錯位，直接導致了對納稅人稅源管理的力度弱化。

最后，稅源管理手段落后。由于種種原因，地稅部門與國稅、公安、工商、建設、房產、國土等部門的協作關系一直沒有很好地建立起來，其中一個重要原因是缺乏信息交流平臺，部門信息不能得到及時、有效的利用。在地稅機關內部，綜合軟件中的稅源監控模塊功能不全，偏重于靜態數據分析，對最重要的基礎數據——財務信息數據沒有進行錄入、分析和處理，從而無法通過計算機對稅源進行動態管理。

五是稅源管理制度不嚴。對地稅機關而言，由于收入任務的壓力，重稅款征收、輕稅源管理的現象依然存在，因此沒有給予稅源管理明確的地位，稅收管理員制度也未得到很好的落實，導致稅源管理職責不明確，制度建設跟不上稅源管理的要求。同時稅收執法風險尚未引起足夠重視，對不征、少征稅款現象缺乏制度約束；對納稅人稅基管理缺乏有效的制度手段，對納稅人違章違法行為處罰不嚴，沒有樹立稅法應有的剛性。

二、房地產稅源管理的對策

根據稅源管理理論，有效管理稅源，控制稅收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞稅收漏征漏管是稅源管理的一項基本任務，也是新時期稅收公平效益原則的具體體現。為了應對上述稅源管理中存在的問題，我們應當以控制稅收流失為主要目標，在現有的稅源管理措施的基礎上，創新管理措施，完善管理制度，內外結合，加強稅源管理，達到落實國家調控政策、稅收收入增長、競爭環境公平，社會和諧發展的目的。

首先，要強化稅源戶籍管理，減少稅收漏征漏管現象。地稅部門要主動與相關部門加強協作，及時掌握納稅人各種登記信息，提倡將多個部門掌握的信息，整合形成多部門綜合運用的戶籍信息交流平臺。地稅機關要根據戶籍信息平臺，建立稅源分布電子地圖和納稅人電子檔案，使稅管員定期索圖普查工作目標更為明確。稅管員要改變“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入實地，走出去扎扎實實地工作，掌握第一手資料，變被動接受稅源信息為主動出擊掌控稅源信息。

其次，要強化稅源監控措施，減少稅收漏征漏管現象。地稅機關要爭取銀行、房產、規劃、國土等有關部門配合，建立有效的協稅護稅網絡，嚴把涉稅交易關口和納稅人資金的運行鏈條。對納稅人的涉稅信息，稅管員要把好調查核實關，將納稅人財務信息的完整性和真實性作為稅源監控的重點，采取納稅評估、計算機數據分析等現代化技術手段，對納稅人進行有效的動態監控。面對納稅人花樣繁多、日益翻新的偷逃稅手段，稅管員要多走、多看、多訪、多問、多想，全方位掌握納稅人真實的稅基信息。對納稅人計稅依據明顯偏低的，要嚴格按照稅法規定從高進行核定，對納稅人不真實的財務信息，要堅決說“不”，要不畏其難而查之，遇到納稅人簽訂假合同、隱瞞收入和資金鏈等不法行為時，更要有一股不查到底誓不休的勁頭，有力地維護稅基的完整性和準確性。

再次，要強化稅務稽查手段，減少稅收漏征漏管現象。作為專司偷、逃、騙、抗稅等不法查處的機關，稅務稽查被稱為堵塞稅收流失漏洞的最后一道“閘門”。針對房地產行業稅負率偏低的現狀及偷漏稅現象普遍的現實，稅務稽查部門要充分發揮自身職能作用，將房地產行業作為列查重點，以稅款應收盡收為工作目標，嚴格按照《稅務稽查操作規程》查辦案件。在案件稽查中，要徹底改變過去那種就賬查賬的稽查方法，克服困難，將證據采集作為重中之重，從房地產購買方、房產交易管理部門、銀行信貸部門等多種渠道尋找、獲取房地產交易的真實信息和第一手證據資料，最大限度地堵塞征管漏洞，減少漏征漏管現象，與稅源管理部門共同筑成稅源監管的堅實防線。

最后，要突出以人為本，強化內部制度管理，消除人為的稅收漏征漏管因素。管理是一切組織的根本，而人是組織中最基本的組成元素，拋開人的因素談管理，只能是空談。稅源管理是一種復雜系統的組織管理形式，同樣離不開人的因素，地稅機關要從人這一根本出發，加強內部制度建設。一是要加強稅管員的教育培訓，提高稅管員政治業務素質和執法風險防范意識。實踐證明，如果執行者素質低，制度再好也無法落實到位，稅源管理的目標也將無法達到，由此產生的不征、少征稅款也會形成執法風險如影隨行；二是要堅決落實《稅收管理員制度》，明確稅管員稅源管理的職責和工作目標，盡量減少稅管員煩瑣的事務性工作，使其有足夠的精力從事稅源管理工作，同時要健全監督機制，合理授權，加強執法監督，規避稅收執法風險；三是要轉變考核觀念和方式方法，使考核真正成為績效考核，對房產開發項目按開盤公布的銷售價格，設置稅負率考核指標，把稅負率作為衡量納稅人申報納稅是否完整、真實的標準，并作為稅源管理工作績效的重要指標進行考核。

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。