業主委員會的區域化差異和相應對策
——以煙臺市典型社區為例

胡曉

(四川大學法學院，四川 成都 610000)

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業主委員會的區域化差異和相應對策
——以煙臺市典型社區為例

胡曉

(四川大學法學院，四川 成都 610000)

摘要：業主委員會(以下簡稱業委會)是城市居民自治組織，是城市基層民主自治的主要途徑。業委會在我國的產生發展有深刻的社會背景，并得到較高關注。但通過走訪煙臺市部分典型社區，可以發現該地區業委會發展程度較低、社區自治意識不強。這一方面受限于不同社區業主的意識和能力，更多卻是與自身經濟社會發展相適應的結果。因此在“田野調查”充分了解各地區實際情況的基礎上，因地制宜，合理推進業委會的設立和發展，推進城市居民自治，共建和諧社會。

關鍵詞：業主委員會;區域化差異;田野調查;因地制宜

1業委會產生的社會背景

物權制度改革為業委會的產生奠定了法理基礎。建國初期至20世紀90年代，我國普遍實行"分房"的制度。對城市居民住宅進行分配，房屋的所有權歸國家，居民只享有房屋使用權。之后，商品房改革確認了房屋所有權可通過市場化買賣，并由個人享有。城市社區由此產生了新型的建筑物區分所有權，各個所有權人因樓房的整體性而對樓房享有建筑物共有權，"小區"成為城市聚居的基本形式，要求居民對社區公共部分實行共同管理。同時樓房的復雜化和公共區域的增多，需要由專門的物業管理公司(以下簡稱物業公司)協助業主。業委會代表業主聘請物業公司，與物業公司協調社區工作。

城市基層民主自治是推行業委會的政治要求。計劃經濟時期，大多城市居民在國有企業和事業單位工作。而"單位給社會成員社會行為的權利、 身份和合法性,滿足社會成員的各種需求,代表和維護他們的各種利益,控制他們的社會行為"[1]。這一時期，城市居民對單位的依附性較強。改革開放以來，國有企業和事業單位進行改制，現代企業制度不斷完善，以單位為中心的生活方式逐步退出歷史舞臺。國家職能在這一時期也經歷了轉變，以服務型政府為導向的政治社會改革，要求政府還權于社會，解放政府不必要的負擔。“市民自我管理，社會自治，不需要外部力量的強制性干預,社區各種利益相關者習慣于通過民主協商來合作處理社區公共事務,并使社區進入自我教育、 自我管理、 自我服務、自我約束秩序的過程 。”[2]

2中小城市業委會發展特點

2.1對業委會的需求不高，對物業管理等相關事項較為關注。在走訪的B小區中，多數居民對業委會不了解(對居委會倒是很熟悉)，他們對公共事物問題也不是很關注，或者說公共性事物本身就不多。該小區屬新建小區，入住的居民生活上基本沒有什么交集，普遍的心態是"各掃門前雪"。鄰居間很少走動，工作各異，逢年過節各回各家。在這樣的社區中，對公共事物的管理需求并不突出，業主間只要不相互打擾即可。

2.2業主個體性需求多，集體性需求較少。B小區也有少數業主曾與物業公司發生爭議，但往往只涉及一兩戶居民，所以通過協商即可解決，不需要大張旗鼓公開民主決策。

2.3業主大會成本高，業委會的產生缺乏代表性民主性。隨著樓房層數不斷增高，單位面積的城區人口更加密集，常規的小區都有上千戶居民。召集足夠法定人數的業主召開業主大會并非易事。而且業主間往往都不了解，如何選擇無從下手，這也影響了業主參與的積極性。通常情況是，少部分熱心業主在居委會支持下就成立了業委會，業委會成員并不為小區業主熟知，小區成員對此也不在意。

3業委會問題被忽略的一端——物業公司

業委會的主要職能之一便是代表業主與物業公司簽訂物業管理服務合同，并監督其履行合同。涉及業委會的問題，多數與物業公司有關。物業公司在在媒體的推波助瀾下，往往成了業主的主要"敵人"。然而物業公司作為社會分工專業化的產物，已經是當前社區中不可缺少的部分。我們不能帶著有色眼鏡看物業公司，否則無法全面研究業委會問題，更不能為社區生活改進提供合理建議。為此，我采訪了D社區物業公司經理M，M也是該社區的業委會成員。多從物業公司的角度考慮問題，是擺脫媒體偏見，更全面地看待物業公司與業委會關系的必然要求。

問：業委會與物業、居民的關系如何？

答：實話說，物業出力但兩邊都不討好。物業覺得受業委會監督不自由；業主覺得業委會有時與物業“狼狽為奸” ，業委會成員自謀私利。

問：您在業委會工作的體會？

答：有壓力但應付得過來，行得正不怕別人非議。做業委會一方面自己有物業管理經驗，更重要的是心態擺得正：自己作為業主一份子維護整個小區的利益，而自身工作穩定不貪圖不正當的利益，所以做事自認為很公道。

通過以上材料可以看出，中小城市的業委會發展目前還處于初級階段；這一階段是與其當前的經濟社會發展狀況相適應的結果，并非單單是宣傳不足、努力不夠導致的。因此，對業委會的現狀應實事求是，區分對比，從業主實際需求出發，優先解決實際生活中出現的問題。根據中小城市業委會的特點，為合理有序推進其發展，初步提出以下建議：

3.1根據當地特點，適當放寬業主大會及業委會成立的條件。充分發揮熱心業主的積極性，為社區設立業委會提供便利。

3.2優先解決社區面臨的實際問題，不能為了設立而設立，切實維護居民權益。政府相關部門對此應予以援助。

3.3協調好物業公司和業委會的互動，重視物業公司的規范標準有助于推動業委會發展，促進社區建設。

中小城市的業委會發展有其自身特點，不宜照搬大城市業委會建設的經驗，也不能不計成本，不顧居民切身利益和需求，盲目追求業委會形式上的"健全和完善"。著眼區域化差異，合理有序推進業委會發展當是應有之義。

參考文獻：

[1]李漢林,李路路.資源與交換-中國單位組織的依賴結構.社會學研究, 1999(4):45-46.

[2]陳偉東.社區自治.中國社會科學出版社, 2004:156.

中圖分類號:F299

文獻標志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)08-0084-01

作者簡介：胡曉，四川大學法學院2013級碩士研究生，法學理論專業。