地王頻出的背后是十城流拍率超50%

2015年12月23日，隨著北京大興區三宗地塊的成交，當年北京市土地出讓金達到2017億元，史上首次突破2000億元大關。這種火爆局面也成為今年一線城市土地市場的縮影。但其他城市情況并不樂觀。據統計，在全國百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流標率達到或超過50%。根據“標準排名機構”的統計，截至2015年12月13日，全國100座城市在2015年共出讓土地12493塊， 2490塊土地流拍或流標，流拍率為19.93%。這些流拍的土地分布在95個城市之中，只有5個城市沒有出現土地流拍情況，分別是青島、北京、長沙、鎮江和珠海。

即使是市場火爆的一線城市，個別地塊也面臨無人問津的尷尬。除北京外，截至2015年12月初，上海供應土地215塊，流拍8塊；深圳供應58塊，流拍12塊；廣州供應173塊，流拍18塊。

有房企人士向21世紀經濟報道記者指出，一線城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品質”較差，主要表現在位置較偏遠、配建規模過大、價格偏高、同區域競品過多等。

真正嚴重的是二三線城市。上述機構統計顯示，從流拍率來看，排名第一是北海市。該市全年供應38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率達到65.79%。

點評：一邊是海水，一邊是火焰。在一些機構看來，“冰與火之歌”構成了今年全國土地市場的主旋律。不同區域之間房地產市場的分化，已在土地市場上有充分體現。由于在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯。

國土部示警商業地產潛在庫存風險

日前，國土部下屬中國土地勘測規劃院發布了去年四季度全國主要城市地價監測報告， 150個主要監測城市中的重點監測城市土地市場，年末起色還是相對明顯的。報告在預測今年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質化競爭以及電商沖擊下，一些地區商服地產的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

“從此前中央的決策上不難看出，現在我國的庫存尤其集中在三四線城市中的商業地產領域。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存直言。其實，早在 2014年中，業界就曾多次提示我國商業地產將面臨高庫存之憂。隨著品牌房企扎堆進軍商業地產，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。

點評：近期，時常有二三線城市媒體發聲稱當地庫存高企，比如成都就有分析機構發布數據稱，當地寫字樓和零售物業庫存持續攀升，空置率走高。

中國的鬼城集中在哪里？

近年來許多城市興建了新城和新區，由于種種原因，一些地方的新建住宅住戶很少，房屋多被閑置。這些有較高房屋空置率的地區便被稱作“鬼城”。這些“鬼城”都分布在哪里？它們的房屋庫存量有多少？從地圖中可以看出，中國的“鬼城”主要集中在內蒙古、山東、江蘇等省份。此外，東部沿海地區也聚集了較多“鬼城”。無界數據新聞記者從中選取沈陽、天津、杭州、呼和浩特和成都這五個城市，分析它們近六年房屋庫存量和去庫存周期的變化趨勢。近六年來，天津、沈陽和杭州的庫存量增幅較為明顯，相較于2010年初，庫存面積分別增加了1000萬平方米左右。其中，杭州2010年初庫存量不到100萬平方米，到2015年11月已增加至1105萬平方米，增長了10倍多。

從去庫存周期來看，呼和浩特明顯高于其他城市。2015年11月呼和浩特的去庫存周期為25個月。也就是說，在其他條件不變的情況下，呼和浩特要把現有的房子全賣掉，需要兩年多的時間。

點評：空置的新建住宅和較高的庫存量在一些地方仍然有待解決。2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中提出，到2020年，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。這一億左右的城鎮新居民，興許是解決中國"鬼城"問題的一個路徑。