地王頻出的背后是十城流拍率超50%

2015年12月23日，隨著北京大興區(qū)三宗地塊的成交，當(dāng)年北京市土地出讓金達(dá)到2017億元，史上首次突破2000億元大關(guān)。這種火爆局面也成為今年一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的縮影。但其他城市情況并不樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流標(biāo)率達(dá)到或超過(guò)50%。根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)排名機(jī)構(gòu)”的統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月13日，全國(guó)100座城市在2015年共出讓土地12493塊， 2490塊土地流拍或流標(biāo)，流拍率為19.93%。這些流拍的土地分布在95個(gè)城市之中，只有5個(gè)城市沒(méi)有出現(xiàn)土地流拍情況，分別是青島、北京、長(zhǎng)沙、鎮(zhèn)江和珠海。

即使是市場(chǎng)火爆的一線(xiàn)城市，個(gè)別地塊也面臨無(wú)人問(wèn)津的尷尬。除北京外，截至2015年12月初，上海供應(yīng)土地215塊，流拍8塊；深圳供應(yīng)58塊，流拍12塊；廣州供應(yīng)173塊，流拍18塊。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，一線(xiàn)城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品質(zhì)”較差，主要表現(xiàn)在位置較偏遠(yuǎn)、配建規(guī)模過(guò)大、價(jià)格偏高、同區(qū)域競(jìng)品過(guò)多等。

真正嚴(yán)重的是二三線(xiàn)城市。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，從流拍率來(lái)看，排名第一是北海市。該市全年供應(yīng)38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率達(dá)到65.79%。

點(diǎn)評(píng)：一邊是海水，一邊是火焰。在一些機(jī)構(gòu)看來(lái)，“冰與火之歌”構(gòu)成了今年全國(guó)土地市場(chǎng)的主旋律。不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，已在土地市場(chǎng)上有充分體現(xiàn)。由于在市場(chǎng)庫(kù)存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場(chǎng)的分化趨勢(shì)將更為明顯。

國(guó)土部示警商業(yè)地產(chǎn)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)

日前，國(guó)土部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告， 150個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)，年末起色還是相對(duì)明顯的。報(bào)告在預(yù)測(cè)今年土地市場(chǎng)情況時(shí)特別提出，在近些年市場(chǎng)趨于飽和、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫(kù)存亦不容忽視，商服地價(jià)的上升動(dòng)力稍顯不足。

“從此前中央的決策上不難看出，現(xiàn)在我國(guó)的庫(kù)存尤其集中在三四線(xiàn)城市中的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存直言。其實(shí)，早在 2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫(kù)存之憂(yōu)。隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過(guò)剩、空置率高企等問(wèn)題也逐漸浮出水面。

點(diǎn)評(píng)：近期，時(shí)常有二三線(xiàn)城市媒體發(fā)聲稱(chēng)當(dāng)?shù)貛?kù)存高企，比如成都就有分析機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓和零售物業(yè)庫(kù)存持續(xù)攀升，空置率走高。

中國(guó)的鬼城集中在哪里？

近年來(lái)許多城市興建了新城和新區(qū)，由于種種原因，一些地方的新建住宅住戶(hù)很少，房屋多被閑置。這些有較高房屋空置率的地區(qū)便被稱(chēng)作“鬼城”。這些“鬼城”都分布在哪里？它們的房屋庫(kù)存量有多少？從地圖中可以看出，中國(guó)的“鬼城”主要集中在內(nèi)蒙古、山東、江蘇等省份。此外，東部沿海地區(qū)也聚集了較多“鬼城”。無(wú)界數(shù)據(jù)新聞?dòng)浾邚闹羞x取沈陽(yáng)、天津、杭州、呼和浩特和成都這五個(gè)城市，分析它們近六年房屋庫(kù)存量和去庫(kù)存周期的變化趨勢(shì)。近六年來(lái)，天津、沈陽(yáng)和杭州的庫(kù)存量增幅較為明顯，相較于2010年初，庫(kù)存面積分別增加了1000萬(wàn)平方米左右。其中，杭州2010年初庫(kù)存量不到100萬(wàn)平方米，到2015年11月已增加至1105萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了10倍多。

從去庫(kù)存周期來(lái)看，呼和浩特明顯高于其他城市。2015年11月呼和浩特的去庫(kù)存周期為25個(gè)月。也就是說(shuō)，在其他條件不變的情況下，呼和浩特要把現(xiàn)有的房子全賣(mài)掉，需要兩年多的時(shí)間。

點(diǎn)評(píng)：空置的新建住宅和較高的庫(kù)存量在一些地方仍然有待解決。2014年《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出，到2020年，實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)。這一億左右的城鎮(zhèn)新居民，興許是解決中國(guó)"鬼城"問(wèn)題的一個(gè)路徑。