佳兆業絕處逢生

張佳竹

佳兆業，這家本已瀕臨破產重組的深圳房企，在2015年的最后一刻迎來“復活”的希望。2015年12月23日，佳兆業在深圳的最大項目解封，房源被鎖危機一年后出現轉機，債務重組也出現曙光，公司擬與境外債權人簽訂重組支持協議。此外，有消息稱，它還獲得300億元貸款用于償還債務。

業內人士稱，房源解鎖、銷售恢復令佳兆業現金流枯竭的狀態得以緩解，若重組方案通過批準，則意味著一年內經歷了債務違約、房源被鎖、收購要約甚至破產危機的佳兆業將奇跡般絕處逢生，走出危局。

但同時，佳兆業回歸之路頗具挑戰，業務結構調整、融資壓力、新業務擴展等方面都充滿考驗。

房源解封現金流改善

2015年年末，佳兆業深圳前海廣場、城市廣場項目相繼解禁，近700套房源由“司法查封”轉為“期房銷售”。佳兆業集團副總裁、深圳佳兆業董事長兼總經理李海鳴在接受媒體采訪時表示，深圳佳兆業已逐步恢復正常運營，佳兆業城市廣場3期將于近期重新啟動銷售。

“大量房源被鎖是引發佳兆業危機的直接原因，如今這些房源解封，銷售逐漸恢復正常，是它能轉圜的重要因素。”協縱國際集團創始合伙人黃立沖表示，城市廣場項目是佳兆業在深圳最大的一個舊改項目，其恢復正常銷售對佳兆業近乎枯竭的現金流而言，不啻為一股清泉。

資料顯示，深圳佳兆業城市廣場位于龍崗區華為科技新城核心地段，占地30萬平方米，建筑面積約180萬平方米，集住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、商務公寓、超大型商業MALL于一體，是佳兆業在深圳體量最大的項目，在2013年、2014年蟬聯深圳樓市單盤銷售冠軍。

據佳兆業內部人士透露，城市廣場首批解封客戶已于去年12月末完成簽約備案。這批于2014年底認購但未簽約的客戶以當時的原價繼續完成簽約備案，約2.5萬元/平方米。1月9日，城市廣場3期精裝房源重啟銷售，共推出220套房源，當天實現銷售九成，均價突破5萬元/平米。

“公司位于深圳的兩大項目恢復正常銷售，意味著佳兆業深圳地區的債務談判取得了重大進展，境內債務重組工作接近尾聲，全面恢復正常運營在即。”佳兆業內部人士表示。

據記者了解，目前，佳兆業在廣州、上海、蘇州、杭州、武漢等多個城市的項目均已恢復銷售。位于廣州市黃埔區的佳兆業城市廣場，去年10月全面解封并恢復銷售，至今銷售額已經超過4億元。在上海，佳兆業城市廣場也于去年9月底與中國銀行達成債務重組協議并重啟銷售，至今銷售超過6000萬元，另一個項目佳兆業八號目前也已正常銷售。而早一點解鎖的佳兆業前海廣場，于去年12月19日推出“解鎖”后的首批房源，當天即被預訂完畢，其均價突破7萬元/平方米。

境內債務，銀行施援手

被鎖長達一年之久的房源得以陸續解封，其中最大的推動力當屬境內債務談判的成功。

2015年10月底，佳兆業與渤海銀行就前海廣場的談判獲得重大進展。作為前海廣場的最大債權人，渤海銀行同意對部分項目房源解封。

12月，有消息傳來，中信銀行已經為佳兆業集團部分深圳及異地項目進行了整體債務重組工作，提供約300億元貸款助其解困。其中，100億元用于置換深圳佳兆業城市廣場的所有債務；100億元用于置換佳兆業位于上海、杭州等地的8個優質資產項目債務；另外100億元將作為佳兆業的后續開發貸款，這筆錢可使得佳兆業繼續開發其尚未完工的項目，該方案也獲得深圳市政府的支持。

對此，有業內人士表示，以佳兆業境內債務目前共涉資金479.7億元來看，本次中信的資金額度占佳兆業境內外計息債務總額650.09億元的73.79%。基本可以覆蓋佳兆業境內債務。

“假如該筆300億元貸款到位，佳兆業9個項目將得以盤活，其余項目的后續開發也將得到保證，預計佳兆業還能有幾十億元的利潤，可用于盤活更多項目。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

此外，還有消息稱，佳兆業數個舊改項目的村民過渡期補助近期也將全面發放，涉及資金上億元。意味著對于佳兆業來說較為敏感的舊改項目，實際上已經恢復了正常的運作，項目也將繼續由佳兆業主導開發。

“此前，佳兆業最大債權人中國銀行允許部分佳兆業貸款展期，并允許佳兆業分期償清債務。這其實是佳兆業企業價值被認可的表現。”嚴躍進認為，佳兆業過去補充低成本土地的重要方式就是參與舊改項目，后續可以嘗試在一二線城市積極擴大土地儲備，在原有的城市運營和舊城改造方面繼續做大產業。

佳兆業官方消息稱，公司各項目的債務重組工作都在進行之中，各項目重啟銷售的工作也在按計劃恢復，現階段與主要債權人的談判進展非常順利，政府對公司的重組工作給予了很大支持。黃立沖告訴記者，隨著深圳項目陸續解封并帶來現金流，佳兆業的債務重組阻力將大大降低，最困難的時期已經過去。接下來如果年報問題能盡快解決，股票復牌以及全面恢復銷售也將陸續實現。

境外債務重組“有戲”

境內債務重組接近尾聲，佳兆業開始加快境外債務的重組進程。

2015年12月24日，佳兆業就境外債務重組公告，提出3個建議方案供債權人選擇，3個建議方案重點是將全部債務換新債，即“債換債”。重掌佳兆業的郭英成為此積極奔走，在香港多次與境外債權人進行溝通。同時，佳兆業方面委任在銀行業務有豐富經驗的集團副總裁萬兵為集團首席財務官。

1月10日晚間，佳兆業發布公告稱，公司與初步同意的境外債權人于當天共同簽訂了“重組支持協議”，佳兆業承諾根據協議所列條款在可能的情況下“盡快處理建議重組”。

為了獲取更多境外債權人的同意，佳兆業于協議中承諾了一定的“現金同意費”，額度為其本金總額的0.5%-1.0%。值得注意的是，這份“重組支持協議”的截止日期為2016年2月7日，不難看出佳兆業迫切地希望在春節前能夠完成境外債務的重組。

“此次重組支持協議的發布，意味著佳兆業試圖通過一定的補償去推動重組盡快完成。”克而瑞分析師房玲認為，只有與債權人達成一致，佳兆業負債情況才能進一步厘清，其去年的財務報告或許才能正常發布，而因債權人原因被封鎖的項目才有可能盡快解封，對于佳兆業來說如此才是一個良性循環。

據《第一財經日報》報道，目前有超過半數的境外債權人已公開表示支持佳兆業的重組方案。在業內人士看來，佳兆業發布境外債務重組協議，說明其債務危機基本上已經渡過。更重要的是，此舉可給予其他投資者以更大信心。

東山再起，道阻且長

作為一家上市公司，已經停牌9個月的佳兆業，目前仍然沒有復牌跡象。

此前，佳兆業稱其公眾持股量不足導致停牌。而根據其2015年12月16日公告，佳兆業目前公眾持股約為20.81%，仍低于港交所上市規定25%水平。

不過，從目前的情勢來看，陷入困境一年之久的佳兆業“重啟”的希望越來越大。但佳兆業想徹底回歸正軌，還將面臨業務結構、融資、新業務等多方面的考驗。

公開資料顯示，佳兆業于2015年前10個月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%；總合約建筑面積約為86.38萬平方米，同比減少62.53%；平均售價每平方米6058元，低于2013年的每平方米9760元以及2014年前11個月的每平方米1.02萬元。

“佳兆業很多項目本身是比較優質的，所以渡過這樣一個危機后，后續此類優質項目的開發和銷售，能夠促使佳兆業經營業績得以較好地提升。”嚴躍進認為，要真正擺脫經營危機，關鍵還是要從經營模式的轉型做起。“比如說，需要在新一輪投資過程中強化新產業的拓展，這是取悅投資者的重要方式。”

因此剛剛出現復蘇跡象的佳兆業，開始向其他房企學習，嘗試聯姻互聯網。

2015年12月26日，佳兆業與京東達成戰略合作伙伴，利用京東旗下微聯的智能家居優勢，在深圳的佳兆業城市廣場三期攜手打造“智能生活體驗館”。

知名經濟學者易憲容分析，從佳兆業事件可以看出，由于國外市場形勢的變化、國內房地產市場周期性調整，以及房地產市場存在的政治性風險，現在已是國內房地產企業全面轉型的時刻，否則國內房地產企業要走出當前困境并非易事。

業內分析認為，隨著佳兆業企業運轉走上正軌，銷售額也會出現回暖，但要恢復到出事前正常水平仍是任重道遠。從大環境來看，房地產行業不太景氣，政策變數大。從企業本身而言，后續融資壓力尚在，成本壓力增加，投資和擴張都面臨挑戰。此外，佳兆業涉足新業務時間較短，解決團隊建設、力量擴充等問題都迫在眉睫。