預售資金監管“適度松綁”

張佳竹

政策“松綁”年年有，2015年特別多。去年年末，北京商品房預售資金監管迎來“松綁”，2015年12月16日，北京市住建委發布通知，規定商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證面積的二分之一時，房地產開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。同時，房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函，免除同等額度的監管資金。

業內認為，放松商品房預售資金監管一方面可以增加開發商可支取的現金流，促進北京樓市發展；另外一方面，松綁預售資金這一政策可以幫助解決部分由于資金周轉問題引起的工程延期問題。

預售資金監管從嚴到松

到2015年12月，北京市商品房預售資金監管恰好施行了5年。彼時，為了防止樓盤“爛尾”，保證購房者權益，北京市出臺預售資金監管制度，要求房地產開發商在樓盤預售時，需將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

“所謂預售資金監管，就是商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶，其中一部分為重點監管額度。”北京房協秘書長陳志表示，這部分預售資金用來保證樓盤的預售款優先用于工程建設，開發商不可以隨意提取，而是按照工程進度的各個節點，按比例提取工程建設款。

新發布的預售資金監管政策則取消了這些限制，規定從開盤預售開始，直到房子賣到一半時，開發商都可以自由支取監管資金，不再受時間節點的限制。開發商如能提供非監管銀行出具的現金保函，則可以免除同等額度的監管資金。換句話說，如果開發商在項目建設過程中資金緊張，也可以通過使用銀行擔保資金來緩解。

“打個比方，如果開發商能夠在其他銀行開出1億元的現金保函，其可以自由提取的監管資金就多出1億元。“陳志介紹說。

對購房人關心的新政實施以后商品房建設資金安全問題，《通知》也進一步明確：若發現預售項目有發生質量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規行為影響工程建設等情形的，可暫停開發企業專用賬戶的資金支取，切實防范資金風險。購房人可在市住房城鄉建設委門戶網站查詢相關信息，全程跟蹤了解購房款的流向。

房企呼吁放開資金監管

在預售資金監管放開之前，開發商必須按規定達到一定建設進度后才能按計劃支取預售款，支取預售款有4個節點，當達到一定的條件時，可以增加1-2個使用節點。經適房預售資金也在監管行列。

有分析指出，如果一個項目的單次批準預售樓棟的總工程建設費用是1億元，那么至少有500萬元要被凍結到交房甚至辦理房產證時開發商才能動用，對于同時運作多個項目的開發商來說，若干個“500萬元”累加，對財務運行的要求不可謂不高。

盛泰集團地產有限公司董事長李偉表示，預售資金監管在一定程度上限制了開發商的資金周轉，加之近兩年商品房拿地成本不斷上升，融資成本持續走高，現政策下的資金監管也抑制了開發商的資金使用效率。業內認為，監管資金存放于監管賬戶只能以普通存款利率執行，對于企業，這該項資金長達整個開發周期來說期間的財務利息收入也是筆不小的資金，對整個項目開發的收益也會因此降低，不利于企業的發展。

放開預售資金監管制度，成為當前房地產市場下行壓力下越來越多房企的呼聲。

“開發商要想把產品做好，打造精致的住宅，做好周邊配套，需要投入資金；開發商要擴大再生產就要拿地，也需要資金，否則未來住房市場供應量又會不足。” 中國房地產業協會副會長胡志剛認為，適度松綁開發商資金壓力非常必要。

資金壓力緩解

陳志表示，對于開發商來說，資金運作是生命線。這次修改預售資金監管制度，有利于減輕企業資金運作的壓力，降低企業成本，大大緩解開發商資金緊張的壓力。

“從市場看，北京市全市純商品房平均售價在3萬元/平方米的水平，在售的項目有400多個，在施的有600多個。從資金監管角度上看，今年取證的項目有150多個沒有完成預售額一半，粗粗計算大約兩百六七十億元的壓力可以得到緩解。這無疑對開發商是利好，減輕了流動性不暢的壓力。”陳志表示。

胡志剛認為，當前房地產市場供大于求，銷售速度減慢導致開發商資金緊張，在預售資金監管上適度松綁，緩解開發商資金壓力，使其有資金和信心拿地和開工，對房地產市場是利好的。

“尤其對于高端項目而言，其開發周期往往在5年以上，開發商前期資金投入較大，資金周轉期長，融資成本較高。”亞豪機構市場總監郭毅表示，預售資金提取規定放松，開發商能提前支取預售資金，不僅能緩解開發商的資金壓力、減少地產行業對高成本融資渠道的依賴，也能夠幫助房地產商靈活應對市場。

業內認為，放松預售資金監管這一政策的出臺，對房企加快施工進度，加快新增供應有好處，從而達到抑制一線城市供不應求和房價上漲的壓力。

北京中原地產首席分析師張大偉表示，預售資金監管政策松綁，對房企資金鏈安全有幫助，也增加了企業的資金靈活度，屬于調控放松的一部分。作為一線城市代表的北京，其松綁意義較大，未來一線城市類似的調控政策松綁現象也會增多，房地產的政策寬松會刺激一線城市樓市繼續暖冬。

政策轉向，風險仍可控

政策松綁利好樓市，但是否會加大商品房爛尾的風險？

陳志表示，新規對預售房資金的支取做了適度放寬，并非完全放開，且監管強度并沒有放松。

“2013年北京市住建委對預售許可證取得條件的后延已經極大規避了爛尾風險。此次調整預售資金監管制度正是對之前政策的微調理順。”郭毅表示。

2013年6月，北京市住建委下發《關于進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題的通知》，進一步提高商業、辦公和大戶型商品住宅預售許可門檻。要求施工進度應達到以下條件方可申請預售許可證：地上規劃層數7層（含）以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低于7層）。

“這樣隨著施工進度達到一半或主體結構封頂之后，后期對于開發商資金要求就沒有那么高了。因為前期施工成本、基礎設施建設成本在此前就已投入進去了，短期竣工已是可以預期的了。而有能力拿到非監管銀行擔保函的房企，也只有全國性大房企才可能。”郭毅分析認為。

北京市住建委相關負責人稱，北京市預售資金監管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎上疊加相應成本，因此，在預售完成一半時，工期已經開展很大一部分，此時進行監管，剩余房源的預售資金完全可以實現最終工程款的覆蓋，即便開發商資金鏈斷裂，項目也能實現如期完工。

業內認為，在目前地價成本日益高企的環境下，北京擬松綁預售資金監管一方面可以增加開發商可支取的現金流，促進北京樓市回暖；另外一方面，松綁預售資金在一定程度上可以幫助解決部分由于資金周轉問題引起的工程延期問題。對于中小開發商而言，即使開發商在后期發生資金鏈斷裂，預售資金監管的額度也可以覆蓋最終工程款，保證項目如期完工，最終減少爛尾樓的出現。