一線地價狂飆 小城庫存高企

少數(shù)一線城市的地價瘋狂飆漲，大量小城市的庫存居高難下——中國房地產(chǎn)市場的兩極化正讓這個世界第二大經(jīng)濟體面臨的風險日益增加。北上廣深四大一線城市的房地產(chǎn)投資占了全國總額的11%，但其樓市的瘋狂遠不足以推動經(jīng)濟可持續(xù)復蘇，反而增添擔憂。

大和資本市場的地產(chǎn)分析師Jonas Kan說：“一線城市的項目整體上保障了需求以及平均售價上升的空間，但對于開發(fā)商來說，并非所有一線城市項目都利潤豐厚，而且一線城市項目對管理水平要求更高?！?/p>

官方數(shù)據(jù)顯示，過去三年中，中國地價的增幅遠超房價的上漲。越來越多的開發(fā)商，包括進取的豪宅發(fā)展商融創(chuàng)中國，都曾表示過擔憂。然而，全國平均數(shù)字遮蓋住了一個更令人擔心的事實，那就是部分小城市的土地市場，包括江蘇無錫，都已經(jīng)凝滯了。開發(fā)商為供應過度所累，沒有補充庫存的動力。即便他們想這樣做，銀行也不會批出貸款。Jonas Kan說，2015年11月末三線城市消耗庫存平均需要19.6個月，同期二線城市需要11.2個月，一線城市需要 8.9個月。

一線城市地價火箭式上升，而小城市則庫存沉重，這壓縮著房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利空間。據(jù)上市開發(fā)商的中期報，這個空間已被壓縮至不足10%，為歷史新低。

惠譽銀行業(yè)分析師Grace Wu指出，中國的銀行面臨的最大威脅是房市下行，因為這些銀行都非常依賴地產(chǎn)物業(yè)作為抵押品。Grace Wu估計，以物業(yè)抵押借出的貸款，包括住宅按揭和公司以物業(yè)抵押貸款，占了中國整體貸款的40%，如果將未獲得正式銀行批出貸款的借款人所作的非貸款融資也計算在內(nèi)的話，這個比例甚至可高達60%。

銀行高度暴露于樓市風險中，這意味著一旦地價開始下跌，并拉低樓價，銀行那些加快累積的壞債，將會快速飆升。這也會讓那些以物業(yè)作抵押貸款的人陷入困境。土地出讓金是中國地方政府的主要收入之一。一份國家審計報告顯示，截至2012年末，中國地方政府依靠土地出讓金償還了37%的欠債。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，物業(yè)貸款余額占整體21.9%。過去四年這個比例一路攀升，雖然主要銀行一直在講要減少樓市對其業(yè)務構(gòu)成的風險。北京大學經(jīng)濟研究所副所長馮科說：“這意味著一直通過非銀行渠道——包括P2P平臺進行投資的私人投資者，正在離場。但銀行必須批出更多貸款，因為政府不希望樓市崩潰。”