地方政府大力“去庫存”/ 推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺建設(shè)/房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“22連跌”/ 2015年一線城市土地狂漲

廖俊平

事件

地方政府大力“去庫存”

近期，多地展開去庫存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，其中對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。多地地方兩會上也將去庫存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場作為2016年房地產(chǎn)政策的重中之重。河北省政府工作報告指出，要化解房地產(chǎn)庫存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。福建省政府工作報告也把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，指出將著力穩(wěn)定住房消費，把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，等等。

2016年樓市主題將是“去庫存”。中央和地方還有可能從以下幾方面采取具體措施去庫存：一是降低首套住房首付比例；二是央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息；三是樓市稅費補(bǔ)貼類政策的進(jìn)一步落地；四是進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼；五是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；六是鼓勵人才購房政策；等等。

推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺建設(shè)

點評

1月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快建設(shè)住房公積金綜合服務(wù)平臺的通知》（下稱《通知》）。《通知》提到，從總體看，各地住房公積金信息化服務(wù)工作滯后，業(yè)務(wù)辦理渠道少、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、服務(wù)效率低等問題突出，這影響了住房公積金制度的發(fā)展。為解決這些問題，住建部就推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺建設(shè)提出要求：明確工作目標(biāo)、拓展服務(wù)渠道、加強(qiáng)綜合管理、保障運行安全以及落實工作責(zé)任。要求各設(shè)區(qū)城市要以服務(wù)繳存單位和繳存職工為導(dǎo)向，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，建設(shè)功能齊全、便捷、安全高效的住房公積金綜合服務(wù)平臺。直轄市、省會城市、計劃單列市以及部分條件較好的設(shè)區(qū)城市，應(yīng)當(dāng)在2016年底前基本建成住房公積金綜合服務(wù)平臺。其他設(shè)區(qū)城市應(yīng)當(dāng)在2017年底前基本建成住房公積金綜合服務(wù)平臺。

點評

近年來，我國住房公積金規(guī)模快速增長，業(yè)務(wù)種類日趨豐富，繳存單位和繳存職工對住房公積金服務(wù)的要求不斷提高。一些省市率先探索應(yīng)用網(wǎng)上業(yè)務(wù)大廳、自助服務(wù)終端等互聯(lián)網(wǎng)和移動通訊技術(shù)，提升住房公積金服務(wù)效率和質(zhì)量，取得了一定效果。但總體上，各地住房公積金信息化服務(wù)工作還滯后于繳存單位和繳存職工的服務(wù)需求，影響了住房公積金制度的發(fā)展。為拓寬住房公積金服務(wù)渠道，提高服務(wù)效率，切實維護(hù)繳存職工合法權(quán)益，有必要加快推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺的建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“22連跌”

近日，第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務(wù)提供商發(fā)布2015年房地產(chǎn)市場研究報告顯示，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下滑影響，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)低迷。第一太平戴維斯指出，2015年第三季度，全國GDP增速自2009年以來首次破7，環(huán)比略降0.1%至6.9%的較低水平。從數(shù)據(jù)來看，即便如一線城市中的上海與北京，經(jīng)濟(jì)增速亦明顯放緩，GDP增速堪與全國持平，而廣州、深圳兩地GDP增速則顯著高于全國平均水平，并保持上升態(tài)勢。戴德梁行認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速疲弱主要受累于房地產(chǎn)開發(fā)投資近零增長。在GDP增速下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不足，其開發(fā)投資增速自2013年后便開始出現(xiàn)明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1.3%，再創(chuàng)歷史新低。

為解決庫存高企難題，自2014 年三季度末開始，政府推出多項刺激政策。預(yù)計接下來，地產(chǎn)相關(guān)政策會進(jìn)入新一輪的寬松渠道，政府將繼續(xù)深耕“去庫存模式”。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑已成常態(tài)下，商品住宅市場仍將“一枝獨秀”。高力國際報告指出，上海、北京及深圳住宅市場量價齊升，且高端住宅及豪宅市場需求尤為強(qiáng)勁 。但高力國際同時提醒，一線城市庫存仍處于高位，發(fā)展商仍須以去庫存為主要目的。

2015年一線城市土地狂漲

據(jù)易居研究院最新數(shù)據(jù)，2015年12月，一線城市土地成交建筑面積為635萬平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降31.3%；成交均價為10436元/平方米，環(huán)比下漲11.2%，同比上漲46.8%。12月北京和廣州土地成交面積有所回探，使環(huán)比出現(xiàn)一定下跌，而土地成交均價連續(xù)上升3個月，至12月創(chuàng)歷史新高。據(jù)了解，2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達(dá)85%。從近六年一線城市土地成交價格看，在2012年達(dá)到近五年最低點后，2013年迅速反彈向上，2014年延續(xù)了2013年的上行趨勢，2015年在政策的刺激下，加速攀升。

點評

由于土地資源的稀缺性，外加房價遠(yuǎn)比三四線城市堅挺，一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下猛進(jìn)上漲。雖然目前房地產(chǎn)看起來似有繁榮之相，但高利潤時代確已過去，風(fēng)險也在增加。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，2016年土地平均購置價格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進(jìn)入復(fù)蘇通道中，2016年地市也將進(jìn)入升溫通道；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價最高的一線城市土地供應(yīng)有限，價格繼續(xù)大漲。但2015年土地購置價格基數(shù)較高，2016年漲幅不會太高。