破解被征收房屋評估價值難題

尹躍軍

在城市房屋征收中，被征收人最關心的熱點問題就是被征收房屋價值，而被征收房屋價值則以具有估價資質的房地產估價機構（簡稱評估機構）按照房屋征收評估辦法評估來確定。一般評估機構在項目評估前，都會選擇被征收房屋類似房地產市場交易案例的一組數據作為基礎，通過比較法、收益法、成本法等評估方法，客觀地確定出被征收房屋評估比準價值。自2012年底寧波市實施“陽光征收”制度以來，全市共作出房屋征收決定159個。在絕大多數項目中，評估機構能夠客觀、公正地確定被征收房屋的評估比準價值，但也不乏在個別項目中，評估機構為了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高補償”的意愿，不合理地選取交易價格較高的比準案例，從而抬高被征收房屋的評估比準價值，擾亂了房屋征收評估市場秩序。為了徹底杜絕此現象，寧波市房屋征收管理辦公室于2015年2月28日，建立了房屋征收評估比準案例數據庫，破解長期困擾評估機構和房屋征收部門對被征收房屋類似房地產的市場評估價值難題。

一是建立二手房交易價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司（占全市房產交易量85%），它是二手房買賣合同中真實的房屋交易價值。一方面，該合同中的房屋成交價格是中介機構作為居間人促成房屋買賣收取中介費用的依據；另一方面，該合同是賣方請求買方支付房款，買方請求賣方交付房屋并配合辦理所有權變更手續，雙方履行權利承擔義務的依據。評估機構在征收項目評估時，通過該數據庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數據，作為參考數據。

二是建立二手房掛牌價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司，它是4家企業各自網站上公開的二手房房源掛牌價格信息。一般房屋所有權人的掛牌價格均高于房屋交易市場價格10%-15%左右，是為了在買賣時有一個還價余地。評估機構在征收項目評估時，在二手房交易價格數據庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數據的情況下，可通過該數據庫采取一組二手房房屋掛牌價格案例，作為參考數據。

三是建立房產交易登記價格數據庫。數據庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實際成交價格和登記價格不一致的現象，也即是賣方為了少繳納房產交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價格導致產生陰陽兩個合同，一般均低于房屋市場價格10%-15%左右。評估機構在征收項目評估時，在上述兩項價格數據庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數據情況下，可通過該數據庫采取一組房產交易登記價格案例，作為參考數據。

四是建立二手房租賃價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司，是4家企業各自的商業業務二手房租賃價格信息。該數據主要應用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時，但有經濟收益的租賃房屋，可運用收益法對被征收房屋進行價格評估，作為參考數據，一般使用于非住宅評估。

評估機構根據《國有土地上房屋征收評估辦法》明確要求有類似交易的房屋征收采用比較法進行評估，有經濟收益的采用收益法進行評估，選用上述四種價格數據庫中在評估時點的平均交易價格，剔除偶然的和不正常的因素案例，結合考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，得出被征收房屋的最終評估市場價格。

房屋征收評估比準案例數據庫的建立，有利于評估機構全面提取類似房地產比準案例，客觀確定被征收房屋評估比準價值；有利于房地產價格評估專家委員會對提交的評估報告進行論證。評估專家依托數據庫案例比對評估報告中樣本房屋選取、可比案例選取、各因素系數修正、估價結果確定等方面是否存在問題，出具論證報告以及應用于技術鑒定，避免事后鑒定中因估價機構工作人員不良行為而帶來的風險。有利于各地房屋征收部門和實施單位依托數據庫提前介入征收工作，評判被征收房屋評估比準價值是否科學合理，其存在問題結果納入評估機構信用檔案，使被征收房屋的評估價格更貼近市場實際，促進房屋征收評估市場步入規范化，緩解政府的壓力和征收當事人的矛盾，彰顯“陽光征收”社會公信力，保障征收工作的順利推進。

陳品祿/責任編輯