深圳南頭古城更新改造之我見

肖景文

隨著全國一線城市中心土地的日益稀缺，傳統社區的更新改造就變得特別重要和迫切。深圳南頭古城位于南山區深南路旁的城市核心地段，土地價值已經變得非常稀缺和昂貴。南頭古城是深圳市區目前保存最完整的傳統社區，承載著深圳的歷史。如何對這個土地價值高、歷史文化厚、地理位置好的社區進行更新改造，是擺在深圳市政府、發展商和居民面前的迫切問題。如果此項目的更新能獲得成功，將為人們提供一個休閑娛樂的場所，對于深圳市整體形象的提高起到一定作用。這一傳統社區文化的延續繼承和發展，對于改變人們認為深圳歷史文化社區短缺的感受，會有一個根本性改變。研究重點關注深圳南頭古城傳統社區更新改造的客戶需求和產品策略。根據對古城的建筑風格，以及具有保留價值建筑的研究，總結出古城建筑風格元素特點。應用問卷調查的方法，我們得出了客戶的真實需求。參考國內外類似項目的成功做法，我們給出了滿足客戶需求的產品策略建議。為了獲得一個具有活力的休閑娛樂項目，最后設計了一個綜合性的建議方案。

一、古城歷史概述

南頭古城位于深圳市南山區南頭天橋北，深南大道西端，與中山公園相鄰。東晉咸和六年即公元331年，東官郡城和寶安縣城創建，其所在地就是南頭古城。南頭古城是深圳市的誕生地，到目前為止已經有1682年的歷史。枕山面海，南頭古城依地形順勢而建（見圖1）。

現存的南頭古城建于明朝洪武二十七年即1394年。古城呈不規則的長方形。城內有縣前街、顯寧街、永盈街、聚秀街、和陽街、迎恩街、五通街、牌樓街、新街等9條街道，俗稱“九街”。南頭古城的城垣東西最長有680米，南北最寬為500米。如今，只有南城門還保存完好。

南頭古城在歷史上經歷三次毀滅性的破壞。

第一次在清朝康熙年間，朝廷實行遷界禁海，新安縣取消，居民大量內遷，除城墻外，南頭古城內的房屋都被拆毀，建筑材料則用來修界墻。

第二次在抗日戰爭時期，日軍在南頭古城上修建大量碉堡等軍事設施。

第三次，也就是最近一次則是在改革開放初期，當地居民拆城墻磚，在城墻遺址上修建房屋。

二、傳統建筑現狀

南頭古城是目前深圳保存最完整的古老的社區，集中體現了深圳的傳統文化，目前大部分建筑處于被破壞的危險狀態。對于需要保護的建筑，確認后要經常維護；對于部分保護的建筑要延續其歷史風格；對于沒有保護價值的建筑要根據項目開發的要求，延續歷史總體風格。

1983年南城門和北城墻公布為深圳市文物保護單位，1984年信國公文氏祠、東莞會館、育嬰堂、解放內伶仃紀念碑公布為深圳市文物保護單位，1988年南頭古城公布為深圳市文物保護單位，2002年南頭古城垣公布為廣東省文物保護單位。

（一）南門

南頭古城南門，上書四個大字：嶺南重鎮。該城門建于明洪武二十七年（1394年）。據測量，該城城基是用黃泥砂土堆筑的，呈不規則的長方形，四周有濠溝圍繞。城址范圍東西最長距離為680米，南北最寬處為500米。現南北城墻尚存基址，南城門保存完好。南門底寬10米，高4米半。拱形城門上有一塊長方形石塊，上用小篆陰刻“寧南”二字。古樸雄偉的南頭古城，是嶺南古文化的寶貴遺存，它經歷并記錄著深圳的歷史變遷。

（二）東莞會館

會館，從民間的作用，即是老鄉會，就如當今的“商會”一類，其作用是架設一道異鄉漂泊游子間的橋梁。東莞會館，又稱“寶安公所”，建于清同治七年即公歷1868年，1907年東莞商人重建，是清代東莞商人在新安縣設立的商會會所。建筑面積53平方米，12.32米寬、12.53米長。

根據南山區文體局編制的《南頭古城址文物保護規劃方案》，確定保護范圍為103.14公頃，保護對象分為文物保護單位、10處保護建筑、六縱一橫的街巷和6棵古樹名木、7口古井等。

（三）海防公署

海防公署，是一座比較高大的舊式四合院式的建筑，因古時新安占盡地利，尤其在海防位置方面，因而得朝廷遣兵駐守，海防公署即為當時的水師指揮部駐地，亦相當于現在的海軍司令部。

據《新安縣志·海防》載：南頭寨轄今深圳、香港一帶六處防地。明萬歷十九年，有戰船112只，駐軍2000余人，被稱為“虎門之外衙，省會之屏藩”。明正德十五年（公元1520年），廣東巡海道汪宏駐節南頭，翌年，在他的指揮下取得了屯門海戰的偉大勝利，打響了反抗西方殖民者侵略的第一槍。此處亦為鴉片戰爭期間諸多海戰的指揮中心，其歷史地位極為重要。

（四）新安縣衙

縣衙房頂上的這兩條龍，象征著權威，有種神圣不可侵犯的威嚴。

新安縣衙是明武元年（1568年）朱元璋在南京稱帝后，重視武術，為防海盜侵犯，于洪武十四年（1382年）在此設“東莞守御千戶所”。明代萬歷元年（1573年）建立新安縣。

（五）報德祠

這是一座保存較為完好的清代祀廟。該祠是一座二進兩廊廡的土木建筑，屋脊兩端灰塑云龍紋屋，檐板雕刻花鳥草木。在祠內右廊廡的壁上鑲著兩塊碑刻，其中一塊是同治十年（1871年）立《重修報德祠碑記》。碑中載：“報德祠奉祀天后圣母，洎官斯土，凡有功于民者，列東西兩室立碑位配享焉。”《嘉慶新安縣志》亦載：“報德祠在縣治前聚秀街中，祀天后，凡知縣有功于民者，其祿位牌悉祀于此。乾降四十二年重修”。

從碑記的地方志記載可知，它的作用一是奉祀天后，二是為“有功于民者”歌功頌德、樹碑立傳。另一塊碑是光緒三年（1877年）提督水師軍門示諭新安、東莞兩縣商民、鋪戶、各鄉渡艇人等，務須遵照安分守法販運貿易的告示。可能是地方官吏感到走私漏稅嚴重，故刻碑石于此。該碑雖與報德祠無關，但近500字的碑文，為我們研究深圳清末的歷史提供了可貴的資料。

（六）信國公文氏祠

位于新安古城內的文天祥祠始建于清嘉慶年間，是文天祥之弟文壁的后裔所建，現在保存尚好，被列為深圳市文物保護單位。

“人生自古誰無死，留取丹心照汗青”，這兩句詩正是信國公一生的真實寫照，也是人們追憶他的最好的心情寫照。

三、傳統建筑風格調查

通過研究課題組多次實地調查，以及參考相關的文獻，我們得出南頭古城的建筑風格元素。其主要為清代嶺南風格，嶺南遠離帝都，受封建制度的影響較小，所以大膽地建造形色各異的建筑。其主要特點體現在其豐富多彩的屋頂上。南頭古城的建筑民居和殿廟多采用硬山屋頂。屋脊以灰塑的手法，通過各種鳥獸花卉或神話故事修飾。屋面筒瓦采用裹壟方法。瓦當材質為灰陶或琉璃、其花式為刻花或壽字。民居采用穿斗式木構架，殿廟采用抬梁式木構架。

通過對現存的遺留建筑、保護的建筑以及傳統建筑的建筑形式的調研，我們得出如下結論：更新改造社區應該采用明清嶺南建筑式樣。從更新改造和再開發的角度，我們將現存的建筑分為三類：保護建筑、部分保護的建筑、新建筑。對于需要完全保護的建筑，傳統建筑的施工做法應該繼續應用在這些建筑上以保持原始的面貌。對于部分保護的建筑，立面應使用傳統的元素，主要的顏色為冷色，例如：藍、灰、黑和白色。新建筑要參考嶺南明清的建筑形式，應用在屋頂、立面、建筑空間和裝飾構建。門、窗、屋檐和墻，應用傳統的形式。暖色和色彩強烈的顏色可以應用在新的建筑部分。

四、客戶需求調研

這座歷經千年的古城，目前的處境異常尷尬。住在古城里的老居民反映古城平時“臟、亂、差”，一些慕名前來參觀的游客也大呼“失望”。如何將這一社區變成符合時代生活需求的現代社區？如何更新和改造傳統社區？我們做了深入的研究和調查，以便知曉人們的需求。我們的目的是根據潛在客戶的需求設計南頭古城更新改造的合適產品。

2014年10月8日我們對南頭古城現場進行了問卷調查。為了取得第一手資料，我們親自在現場完成了調研。本次問卷調查面向南頭古城附近以及內部的居民，共發放問卷200份，收回200份。

（一）調查對象分析

結果顯示，被調查的對象60%以上為21-35歲以下的年輕群體，78%在深圳居住的時間少于10年。這說明目前居住的南頭古城內的大部分居民是年輕人，低收入并且在深圳的居住時間不長（見圖2）。

從年收入情況來看，超過80%的年收入在10萬元人民幣以下，13%在10萬到20萬元，5%在20萬到50萬元，1%在50萬以上。根據深圳目前的生活支出水平，我們認為年收入在10萬以下的人士是沒有能力在深圳購買物業的（見圖3）。

做調查的目的是嘗試得出潛在客戶的需求，為此根據調查對象的年收入我們將他們分為兩組。第一組是有能力購買物業的，他們的年收入大于10萬元。第二組是沒有能力購買物業的，他們的年收入低于10萬元。基于下面問題的第一組和第二組的比較數據羅列如下。

功能：潛在的客戶希望改造后的南頭古城具有的功能。

設施：居住在傳統社區的居民希望增加哪些公共設施，以使得他們的居住環境能夠得到改善。

購買意向：改造成功后，這些目前居住的南頭古城傳統社區里的居民是否有在此置業的意向（住宅和商業）。

經過統計，我們可以看出，85%具有購買物業能力的人回答的“是”，說明他們愿意購買更新改造好后的物業，包括住宅和商業。也就是告訴我們，這個傳統社區更新好后，新的社區環境對他們是有吸引力繼續居住在此的（見表1）。

（二）調查對象反饋的信息

大多數的居民認為保留南頭古城傳統建筑是有意義的，并且希望改造后的功能以旅游和居住為主。在建筑風格方面，更多的人希望在保持原有古典民居風格的同時增加現代元素。在公共設施方面，“公廁”的需求數明顯較綠化設置和休息座椅多。另外，還有不少居民的需求為“垃圾桶”和“路燈”。尤其“垃圾桶”的需求數較多，這也再一次的說明了居民對南頭古城的衛生現狀較為不滿，急切希望改善衛生問題。75%的被調查的居民表達他們在南頭古城更新改造完成后將繼續選擇這里置業并居住在此（見圖4）。

根據以上調查結果，我們對南頭古城的改造提出如下建議：

第一，必須解決古城現有的街道衛生差、配套設施不完善等硬件設施問題，使該片地區具有較好面貌。

第二，在現有的古典建筑風格基礎上，要加上其他新的現代元素，多元化的建筑風格可以使南頭古城擁有更新的面貌又不失古城氣息。

第三，在原有的居住功能基礎上，可以大膽引入其他功能，例如設置具有特色的商鋪、廣場等。更豐富的功能不僅可以優化附近居民的生活，而且可以吸引更多的旅客，從而更充分發揚其旅游的功能。這一傳統社區將變成深圳重要的和著名的休閑旅游場所。

第四，加大古建筑的保護力度。在規劃中，應分區明顯。既方便旅客的游覽，也有利于文物的管理。

我們調查的取樣為200份當地的居民，調查取樣的局限性在于沒有獲得足夠多的高收入的潛在客戶樣本。因為這些高收入客戶的需求對于南頭古城的改造非常重要。

總之，調查顯示，南頭古城現狀非常糟糕，重新改造迫在眉睫。從客觀實際出發，必須確保歷史文化脈絡的完整性和延續性，傳統社區的文化應在改造過程中得到保持和繼續發揚。對于如何更新和改造這樣具有悠久歷史的傳統社區，我們認為既不能回到過去，也不能停留在現在，要改善目前居民的生活狀況，同時也要考慮到將其建設成多功能社區。

五、客戶定位

根據對其客戶需求的調查結果，我們提出了以下南頭古城更新改造潛在客戶市場客戶定位的建議。

（一）南頭古城六縱一橫商業街的客戶定位

本社區的商業在此區域內，包括六條縱向的街道和一橫向的街道（見圖5）。

1.飲食一條街

梧桐街的上方為中山公園及住宅區。首先，主要的客戶來自本區域工作的白領和周圍學校的學生，人流量大，而他們必須消費到的就是飲食。因此將這條街定義為“飲食一條街”。其次，更新改造后，被南頭古城吸引的來自深圳全城的客戶。最后，來之全中國以及國外的游客。

2.文化一條街

基于成都巷子展示成都生活精神的啟發，春景街將打造成展示古城生活風情一條街。這條街主要打造成古城老人、退休職工、知富休閑人士娛樂休閑場所，主要通過各種具有深圳特色的文化娛樂活動來展示古城生活風情。客戶來自深圳居民和對傳統文化感興趣的游客。

3.旅游特色和紀念品一條街

中山南北街直通南城門，游客從南城門進來首先引入眼簾的就是中山南北街，將此街定義為旅游特色和紀念品一條街，能帶給游客從南城門進入古城第一時間好印象，開啟游客古城之旅的愜意心情。

4.中西文化結合一條街

古城主要以明清時期建筑風格為主，而清朝時期西方文化已經在中國有所盛行，樂平街定義為中西文化合璧一條街有著特殊的意義，體現了古城的包容性，外國游客朋友也許在這條街更能找到他們的歸屬感。

5.商業和娛樂一條街

朝陽街臨近南山大道，對于對面寫字樓的白領及居民來說，在忙碌了一天的工作之后來這里感受購物的快意是不錯的選擇。因此定義為大型購物和娛樂一條街。

6.小型民居客棧和酒吧一條街

興明南北街及興明南北街一坊緊靠南山大道，是繁華和寧靜的交界點。定義為小型民居客棧和酒吧一條街，符合年輕人夜生活的節奏。

7.主街

中山東西街（藍色區域）處于南頭古城的中心位置，貫通六街，這里是游客匯聚的中心點，人流量將會非常大，打造成綜合一條街能滿足游客的多樣化需求。同時也體現了“六街歸一”。

（二）住宅的目標客戶群

通過我們的調查和對深圳未來政策的把握，以及相關的項目經驗、具體分析等，我們對項目的目標客戶的條件大致有這么幾點：年收入在白領平均水平以上，喜歡古典風韻，有東方古典情結，需要一個寧靜放松的環境，同時具有高瞻遠矚的投資眼光。綜合以上對商業和住宅客戶的目標客戶人群定位的分析，可以得出能夠購買我們的產品（包括商業和住宅）目標客戶人群主要分為以下幾種。

1.45-65歲喜歡古典韻味的知富階層

他們擁有成功者的身份與地位，擁有成家置業的憧憬，還擁有休閑放松的喜好，他們不會太在乎房價的多少，只在乎家的感覺。他們生活的質量、消費能力均較高。他們具有對傳統社區的欣賞和古典情結，項目產品必然會成為他們的首選。

2.懷念鄉土的海歸人士，港澳臺同胞

似乎每個海歸人員都有戀家的感覺，這些感覺不僅僅體現在回國生活置業上，還體現在他們喜歡具有古典氣息的傳統建筑，加上他們不低的收入，在此置業，享受傳統古典的嶺南文化氣息，是個十分吸引他們的選擇。

3.藝術家

這些藝術家喜歡優雅的傳統建筑。項目具有強烈的嶺南風格，對他們來說是一個具有吸引力的項目。項目古典優雅，加之融合了中山公園的大片樹林草地，生活節奏緩慢，小巷古棧，十分符合該人群的特點。許多藝術家會將他們的工作室設置在古城中，也會居住在此，他們也是主要客戶之一。

4.有前瞻性的投資者

項目處于寶安區與南山區交界，交通十分方便，毗鄰高新科技園，坐擁南頭中學，環抱中山公園，而且在該區域新建樓盤極少，加之未來前海新區的急速發展，項目擁有絕無僅有的發展潛力。

六、建議的設計方案

根據客戶需求調研，我們完成了一個規劃設計方案。首先對國內外的成功案例進行分析，對南頭古城文物建筑、保護建筑、歷史建筑的研究得出古城建筑風格，提出和古城風格相協調的產品策略。上海因為有了“新天地”，交錯了城市往昔與現代的掠影；成都因為有了“寬窄巷”，古老的城市煥發了新的氣息；而深圳，也將因為有了南頭古城，擁有了承載深圳歷史的底蘊，成為深圳記憶中的不朽符號。根據南頭古城“六縱一橫”布局及周邊地域功能的綜合分析，將南頭九街打造成不同主題的融文化、旅游、商業于一體的特色風情街。“六縱”由西到東分別為梧桐街定義為飲食一條街、春景街定義為古城生活風情一條街、中山南北街定義為旅游特色和紀念品一條街、樂平街定義為中西文化合璧一條街、朝陽南北街定義為大型購物和娛樂一條街、興明南北街及興明南北街一坊定義為小型民居客棧，酒吧一條街；“一橫”指中山東西街定義為綜合一條街（見圖6）。

南頭古城這個記載著深圳歷史發展的地方，是一個值得政府重視改造保護的重點項目。根據調研結果建議：必須解決古城現有的街道衛生差、配套設施不完善等硬件設施問題。在現有的古典建筑風格基礎上，要加上其他新的現代元素，多元化的建筑風格可以使南頭古城擁有更新的面貌又不失古城氣息。在原有的居住功能基礎上，可以大膽引入其他功能，例如設置具有特色的商鋪、廣場等。更豐富的功能不僅可以優化附近居民的生活，而且可以吸引更多的游客，在規劃中，要加大古建筑的保護力度，做到分區明顯，既方便旅客的游覽，也有利于文物的管理。綜合功能的社區規劃，將使得這一歷史傳統文化社區變成深圳著名的旅游景點。

通過政府、發展商和當地居民的通力合作，考慮多種因素的詳細的規劃設計，小心謹慎地保護傳統建筑，增加綜合功能，這一項目將取得巨大的經濟效益，同時取得創造舒適環境的社會效益。

參考文獻：

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李求軍/責任編輯