房屋銀行：我國發展機構住房租賃的切入點

李宇嘉

近期，中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議均提出，“建立租購并舉的住房制度，大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展”。而且，住建部正在擬定發展租賃市場、構建租售并舉的新型住房制度，并提請國務院發布。據悉，大力培育規?；蛯I化的租賃經營機構是重點。之所以重視由機構開展規?；I化的租賃經營，除了考慮多渠道去化樓市庫存外，事實上也是改變“散租”亂象，適應存量時代住房需求新變化（租房明顯增加）、培育“先租后買”住房梯度消費模式，以及迎合新型城鎮化過程中“新市民”租房需求的必然訴求。

一、我國未來迫切需要發展住房租賃市場

1.存量住房時代租賃需求迅速增加

我國城鎮居民戶均擁有的產權住房，已從2008年的0.8套/戶增長到目前的1.1套/戶。如果考慮到小產權房、自建房、單位周轉房、軍產住房等，實際住房擁有更樂觀。因此，在“去庫存”、降低經濟和財政對于房地產的依賴、城鎮化進入中速增長的大背景下，我國城鎮整體上已經進入了存量住房的時代。

從國際經驗看，在存量住房時代，一個很大的特征就是，房價上漲的預期減弱、住房自有率高企，存量房交易和租賃占比明顯上升。特別在我國，居民買房置業之所以非常盛行和超前，就在于房價上漲帶來的資產收益，以及房屋增值給居民家庭帶來的社會保障效應。一旦房價上漲預期減弱或沒有了，多數居民不會以“舉祖孫三代之力”來買房，而且買房也不會超前了。由此，租房的比例也會明顯上升。

2.大城市租賃市場已成規模

目前，我國率先進入存量住房時代的超大城市，租賃住房人群占比已超過居住自有住房人群的占比。目前，深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房，甚至包括很多人才和創業人群。2014年58同城研究院發布的《北京租房行業研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房（15萬人整租、5萬人合租）。

總結一下，目前大城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無法支付高房價而長期租房的白領（諸如“北漂”），最后一類就是農民工。目前，全國近2.7億農民工，在就業地城市買房的比例不足1%，除了職工宿舍、簡易工棚外，超過80%的人選擇租房。

在住房存量時代，房價上漲預期減弱，住房租賃人群會增加，國際大城市租賃家庭占比一般在50%-75%。同時，在大城市業已居高的房價水平下，畢業生、創業人群、新市民等多數被迫選擇租房。此外，未來我國新型城鎮化的重點，在于以農民工為主的人口“市民化”，這部分人群多數就業于建筑業、家政、環衛等，收入水平較低，絕大部分租房已成為不得已的選擇。

3.“新市民”將是未來租賃市場的主體

根據西南財經大學《2013年的中國家庭金融調查報告》，我國農民工家庭平均凈資產28萬元，除去17.6萬房地產資產后，剩余資產12.8萬，尚不及14.1萬首付（按照全國三四線城市平均房價4700元/每平方米假設的100平方米商品房3成首付），而最具流動性的金融資產（包括儲蓄）僅2.4萬元。因此，我國大部分農民工家庭不具備城鎮購房支付能力，即便未來他們成為了“新市民”，絕大多數還會選擇租房。

國家人口和計劃生育委員會發布的《中國流動人口發展報告2014》顯示，截止到2013年，全國流動人口已達2.45億，占城鎮常住人口的40%。其中，超過77%為“80后”，72%的流動人口通過租房居住，主要是以租住小產權房為主。這部分人群中的80%集中在前十大城市，而一線城市就集中了近1億人口。綜上所述，未來我國各大城市住房租賃需求將非常龐大，租賃市場已成為與商品房銷售市場并駕齊驅、同等重要的一個部分。由此，規范和發展租賃市場，也成為未來行業管理的新主題之一。

二、目前住房租賃市場秩序有待規范

長期以來，無論是行業主管部門，還是統計機構，關注的重點是房屋開發和銷售市場，而租賃市場一直處于無規范、無管理、無數據的“野蠻生長”態勢。除了國家及各地統計局在計算CPI時會公布租金價格指數外，目前關于實際租金價格（每月每平方米租金水平）并無權威數據。

而且，盡管有大大小小的房屋中介為租賃雙方提供租房和出租信息的對接服務，但各地房地產管理部門對房屋中介的管理嚴重不足、滯后，行業社會組織——經紀行業協會自治管理還沒有建立起來。同時，中介準入門檻低、行業也無服務和定價標準，加上租賃代理收費遠低于銷售代理收費，中介服務的質量比較低。

因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虛假房源信息泛濫。而對出租者（房東）來講，由于政府監管、行業自律缺失，出租房子的權益保障（比如家具保養、衛生環境、按時交租等）也不到位，導致房子拿來出租時，房東往往不配備家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客權益無法保障，如房東隨意漲租金，或隨意驅逐，租客沒有歸屬感。由此，租賃市場供應陷入“劣幣驅逐良幣”，租客和房東相互不信任，甚至故意侵犯對方權益，租房成為“退而求其次”或短期的選擇。由此，租賃市場也無法規范和成長起來。

三、發展機構租賃的必然性及當前存在的問題

適應存量住房時代、新型城鎮化過程中龐大的住房租賃需求，除了要補缺監管缺失，培育行業自律，改變無監管、無自律狀態下私人“散租”主導，違規現象層出不窮，租賃雙方權益得不到保障的現狀外，壯大機構租賃的占比，發展機構規?；?、專業化的租賃經營，將成為行業變革的重要方向。全國第六次人口普查數據顯示，城市（鎮）89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。但是，在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。

德國之所以租賃住房家庭占比超過50%，高居全球第一，與其機構租賃發展成熟關系密切。2011年，德國租賃市場中，私人租賃部門擁有住房1410萬套，其中機構租賃就擁有410萬套，約占私人租賃的30%。同時，私人租賃和公共租賃密切合作，私人租賃在一定時期內接受政府租賃管理，即租金管制、享受政府補貼、轉入限制等。這樣，在機構租賃和公共租賃的配合下，整個租賃市場非常受歡迎。

目前，機構規?；?、專業化租賃經營發展有幾大阻礙。

首先，全國主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價之比）達到250倍左右，重點城市高達600-800倍。在社會平均收益率可以達到4%左右的情況下，投資租賃房屋的收益太低、投資回收期太長，遠遠趕不上新房開發銷售業務，開發商投資和開展規模化、專業化租賃并無積極性。

其次，企業自有或收購房屋占用資金體量太大，而租金收益偏低，投資期限錯配嚴重，流動性風險突出，加上資產證券化或房地產信托投資基金（REITs）滯后，當前不具備企業規模化、專業化租賃經營的大環境。

再次，目前私人“散租”規避房產稅等稅費后，尚可實現2%-4%的租金回報率，機構介入的話，必然面臨房產稅（租金收入的12%）、企業所得稅等，機構規?；赓U的成本收益更加不匹配。

最后，租賃提供的是“軟服務”，相比房屋開發和銷售單純提供實物房屋來說，交易的環節多、成本高。在信用體系不完善和失信成本低，租賃市場問題重重的情況下，租賃企業的收益更難保障。

四、房屋銀行是發展機構住房租賃的切入點

筆者認為，未來發展機構規?；I化租賃經營，可行的切入點是房屋銀行，即由房屋所有人將房屋的使用權以定期方式，全權委托房屋租賃公司，由后者負責招租、出租及管理（家具配備、維修、協同物業管理）。為避免隨意轉租、攜款潛逃、侵害租賃雙方權益，可由行業管理部門牽頭制定管理標準，并協調協會、市場管理部門，加強對房屋銀行管理、投訴受理等。

在房屋銀行模式下，政府有限的監管資源應用到刀刃上，幾家大型房屋銀行規范經營，疊加政府公租，可帶來示范效應，穩定整個租賃市場。中介機構發展為房屋銀行，既可實現租賃信息平臺建設和低成本運營，租客發展來的房屋買家也改變了規?；赓U經營成本收益不匹配局面，還有助于培育“先租后買”的消費模式。同時，為了激發房屋銀行的積極性，不僅要在企業稅收上給優惠，還要探索REITs等低廉成本資金的支持，提高企業收益，降低期限錯配和流動性風險。

通過強化監管，房屋銀行成為穩定的住房租賃經營機構，并通過不斷壯大市場份額來獲得規?；找妗⒔档蛦挝怀杀竞螅麄€租賃市場的秩序會全面改善。同時，房屋銀行與政府公共租賃結合，整個租賃行業的機構占比將大大提升。此時，納入政府管理、行業自律軌道的機構租賃，就成為整個租賃市場穩定的基石。同時，未來相當長的一段時間內，我國經濟將保持低通脹、低利率、穩定增長的局面，隨著機構租賃規模的壯大，資產證券化或房地產信托投資基金（REITs）成為可能，而政府后續推行租金管制、財政補貼來支持龐大租賃人群的基本住房需求也就成為可能。

李求軍/責任編輯