房地產(chǎn)稅不是“狼來了”

陳品祿

房地產(chǎn)稅是近幾年比較熱議的話題。盡管房地產(chǎn)稅的征收飽受爭(zhēng)議，但無論是從完善稅制的角度，還是從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度，房地產(chǎn)稅的開征都勢(shì)在必行。2015年8月，全國(guó)人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅立法工作開始有條不紊地推進(jìn)。

縱觀各種言論，主要以推測(cè)房地產(chǎn)稅開征的時(shí)間和內(nèi)容居多，人們的態(tài)度也大多是談“房地產(chǎn)稅”色變，有的新聞甚至將房地產(chǎn)稅的開征稱為“狼來了”。但是，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的征收，是時(shí)代發(fā)展的必然產(chǎn)物，是順應(yīng)潮流的必然結(jié)果。一個(gè)新事物的產(chǎn)生和被接受，都需要一定的時(shí)間和過程，我們應(yīng)該用一顆平常心去看待它。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅的進(jìn)展

最新調(diào)整過的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)進(jìn)入其中，意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國(guó)立法規(guī)劃。有專家預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅法最快有望在2017年獲得通過，不過在不動(dòng)產(chǎn)登記全面完成之前，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)難落地。

不動(dòng)產(chǎn)登記方面，按照國(guó)土部的總體計(jì)劃：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

也就是說，房地產(chǎn)稅應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系形成之前，也就是2018年之前開征。也有消息稱，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

房地產(chǎn)稅的開征涉及千家萬戶，如何征收、什么時(shí)候征收都是公眾最關(guān)注的話題。是否設(shè)有免征部分，到目前為止也沒有定論。

二、國(guó)外房地產(chǎn)稅的借鑒

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，目前剛剛結(jié)束“黃金十年”進(jìn)入到常態(tài)化，房地產(chǎn)稅也一直沒有進(jìn)入人們的視線。而國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)起步較早，到目前為止，有些已經(jīng)形成了較為完善的體系。

以新加坡為例。新加坡實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)主要是通過將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為二元市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)的：約80%的住房是組屋（即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發(fā)展局承建），另外20%是私人房產(chǎn)。組屋市場(chǎng)主要由政府負(fù)責(zé)建設(shè)、分配和管理，而私人房產(chǎn)市場(chǎng)主要交由市場(chǎng)運(yùn)作，政府只充當(dāng)調(diào)控的角色。房產(chǎn)稅是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種，原則上有房子就得交稅，這是對(duì)土地這種稀缺資源的一種認(rèn)可。具體執(zhí)行中，新加坡堅(jiān)持小戶型、低房?jī)r(jià)原則，對(duì)購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠，對(duì)于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)格控制高價(jià)商品房的比例。目前，新加坡約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國(guó)公民。

再看一下墨西哥。墨西哥征收房產(chǎn)稅的歷史由來已久，1917年的墨西哥憲法就將房產(chǎn)稅的征收列入其中，規(guī)定各州政府負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征收。1983年，墨西哥通過了憲法115條修正案，為了給各市政府增加財(cái)政收入，將房產(chǎn)稅征收權(quán)限下放至各市政府。1999年，墨西哥對(duì)憲法115條再次進(jìn)行了修訂，強(qiáng)調(diào)了各市政府的這項(xiàng)權(quán)力，而各市也被給予權(quán)力，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況確定所征稅率，每年向當(dāng)?shù)刈h會(huì)呈交土地和建筑價(jià)值評(píng)估，以確保房地產(chǎn)登記價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相符。墨西哥房產(chǎn)稅具體的計(jì)算方法為，將土地價(jià)值與建筑價(jià)值相加得到房產(chǎn)的總價(jià)值，根據(jù)總價(jià)不同，房產(chǎn)被分為不同的等級(jí)，每個(gè)級(jí)別要繳納固定的稅款，然后總價(jià)減去該等級(jí)最低額度的金額，再乘以該等級(jí)相應(yīng)的稅率，得出的錢數(shù)與固定稅款相加，即為所需繳納的房產(chǎn)稅額。所以在富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而居住在工薪階層地區(qū)每年僅繳納數(shù)十美元的狀況就不足為奇了。為了體現(xiàn)公平性原則，照顧弱勢(shì)群體利益，退休人員、領(lǐng)取補(bǔ)助金者以及超過60歲的居民均可以享受房地產(chǎn)補(bǔ)貼或優(yōu)惠。具體來說，其房產(chǎn)總價(jià)值在188.3萬比索（約合14.2萬美元）以下的，每年僅需繳納最低額度，即234比索（約合17.6美元）的稅款，而若超過此額度，則可享受30%的折扣。而普通居民若房產(chǎn)總額在195.3萬比索（約合14.7萬美元）以下，也可享受25%-50%不等的折扣。

新加坡的組屋有點(diǎn)類似我國(guó)的公租房，但我國(guó)公租房的覆蓋面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有新加坡那么高。而墨西哥的這種“將土地價(jià)值與建筑價(jià)值相加”作為征稅基礎(chǔ)的方式似乎更加符合我國(guó)的國(guó)情。

三、如何面對(duì)房地產(chǎn)稅的到來

從目前來看，房地產(chǎn)稅的征收已無可避免。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房?jī)r(jià)的“利器”。從經(jīng)驗(yàn)看，很多國(guó)家和地區(qū)都有房產(chǎn)持有稅，但無法靠此而阻攔房?jī)r(jià)波動(dòng)，某些年份房?jī)r(jià)依然上漲；上海自2011年開征房產(chǎn)稅以來，也未能明顯壓制房?jī)r(jià)。從國(guó)內(nèi)征稅前景看，我國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊有限。

當(dāng)房地產(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施，未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，防止市場(chǎng)供應(yīng)偏大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時(shí)代”回歸到一個(gè)相對(duì)健康的發(fā)展軌道。

房地產(chǎn)稅還可以固定增加政府稅收，對(duì)于地方政府來講，房地產(chǎn)稅將會(huì)成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的稅收來源，地方政府也會(huì)有較大的動(dòng)力向前推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅征收，還可以調(diào)節(jié)貧富差距。房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。房地產(chǎn)稅向保有環(huán)節(jié)（房產(chǎn)稅）的征收轉(zhuǎn)變，實(shí)際上意味著中國(guó)開始征收財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅的征收，表明中國(guó)真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的遠(yuǎn)大計(jì)劃。所以，房地產(chǎn)稅開征之前的這段時(shí)間，也正是各方利益博弈的時(shí)間。作為普通百姓來說，真的會(huì)對(duì)觸及自身利益不大的房地產(chǎn)稅唯恐至極嗎？恐怕不會(huì)。