《不動產登記暫行條例》對登記實務的影響（九）

陳亞菁

房地產在建造、預售、竣工、交易的各個過程中都可能因民商事糾紛被法院查封甚至執行處分。登記機構如何正確領會司法文書精神并協助執行司法文書，事關當事人的權益保護、登記機構的依法行政、司法執行的順利實施。登記機構執行司法文書既要遵循登記的一般規則，又要充分吃透司法文書所要表達的協助意圖，結合登記系統架構做好相應的登記工作，防止出現該查封的未能有效查封或發生程序性錯誤導致不同系統間出現不匹配信息或沖突信息的現象。特別是對于當前一些地方將交易和登記職能分離，分別歸屬于不同主管局時，如何更好地加強司法協作，促進登記與司法執行的良性互動，就顯得更為必要。本文就常見的司法協助問題需要注意的情形進行分析。

一、為正確執行司法文書，要堅持以下基本原則

1.登記的房地產應做到權利來源脈絡清晰

要做到權利來源清晰，就是要當事人提供取得房地產的原因證明、原權人和受讓人的主體資格等證明，如果是經法院判決執行的房地產，則要提供法院生效的判決或裁定書，有時還需要協助執行通知書。有了這些法律文書并不意味著法院執行處分的房地產可以不追本溯源、不理清權利變遷的過程。

在長期實踐中我們發現，法院執行的房地產并非都是主體確定、權利清晰，往往存在著長年未登記、查無來源的房地產，導致登記機構執行司法文書時無所適從。因此，針對各地普遍存在的無證房地產的執行，2012年住建部轉發了最高院《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》（建法函〔2012〕102號）就無證房產的執行處分，該文件明確，未經初始登記的房屋要協助執行處分申請登記時，必須滿足初始登記的條件。這說明違章、違法或無法證明合法來源的房產，即使出具了司法協助執行通知書，也將面臨無法登記的結局。要做到權利來源合法則要滿足兩個條件，即原權利主體和來源特定合法，即一般為登記簿所記載的主體和房屋，但如果房屋未曾登記，則要提供被執行人原始或繼受取得的證明。

因執行房產而對應的民事法律關系清晰，法院據此認定以房抵債或拍賣被執行人的房產，對于這樣的來源清晰的房產則可予以登記。登記的類型和記載的事項應與司法文書所述相符合，這樣登記簿的歷次記載內容就能完全關聯，完整準確反映房地產權利的變化情況。

2.與登記房地產相關的信息系統數據關聯對應

由于在房地產開發、預售、竣工后的各階段都會發生房地產的查封或執行處分，而房地產的預售、預告登記、轉移登記分別在兩個不同的信息子系統管理內的數據庫中并歸屬于不同的主管局，而且房屋預售和各種房地產權利登記分屬于兩類不同的管理和法律規范范疇，所以是兩套系統設計。雖然兩個系統都以房屋代碼為串聯詞，但由于各地在設計系統時存在這樣那樣的考慮不周之處，備案、預告、權屬登記等幾個數據表、庫、信息系統之間的關聯程度不是特別高，因此，在執行司法文書時應根據系統特點做好相應的記載工作，防止疏漏。

由于查封是對房地產權利的限制，而房地產權利處于變動之中，如果查封信息不能同時反應在交易網備系統和登記系統，則將造成查封房產被預售或查封房產被抵押等不該發生的事。為防止上述情況的發生，系統設計的科學性相當重要，而科學來自于對預售、預告、權屬登記的流程梳理和對交易與登記相互作用的工作機理的透徹理解，只有兩個系統即時關聯才能使得交易和登記信息準確無誤。

3.妥善處理執行房地產與登記簿記載事項無法對應事宜

這種不對應表現為三種形式。

一是無證房產，該房產未曾建立登記簿，登記簿上無信息可核。對于這種未登記的房地產基于法院認定房地產為被執行人合法所有，被裁定給執行人的，登記機構可以直接依此法律文書登記為執行人所有。但為不顯突兀，應在審查意見或登記簿的備注欄內注明房地產合法取得的認定依據。

二是根據法律文書可知房地產已經過多次轉讓，但登記簿上僅是最先一手的記載信息。由于當事人在歷次買賣或其他轉讓中均未履行登記手續，很可能現實中房地產已為他人所有，但登記簿上仍記載為原權人，法院經過調查核實房地產確已發生過一次甚至多次權利轉讓，根據既成事實（而非登記簿）直接認定為房地產歸被執行人所有，并裁定過戶給執行人，則據此登記機構應直接登記為執行人所有。為解決登記簿上原權人與現執行人無關聯的沖突，登記機構應在審查意見或備注欄內注明其權利來源的事實和依據。

三是根據法律文書需要分割的房產不符合登記基本單元要求，對分割部位無法單獨建立登記簿。由于登記簿均以基本單元為單位建立，基本單元的界定有嚴格的規定，不是任何房屋都可以依申請人的需要隨意分割，所有權的性質是單獨所有還是區分所有則是在房屋設計之初就已確定，不同性質的房屋其驗收的要求都是不同的。在債務糾紛處理中，為使債務金額與房屋價值相當，法院往往要將完整的房屋單元切割，碰到被執行人有多個債權人時，甚至將很小的房屋單元切割成多個部分。這種切割表面上對各債權人很公平，各自都得到清償，事實上已經將房屋的設計功能進行了改變，從單獨所有演變成區分所有，這種對房屋使用性質的改變應當符合區分使用的要求，即各分割形成的部位由專有部分、共有部分組成，性質的改變應當重新進行質量和消防的驗收才能投入使用。因此，只有當實在無法整體轉讓時才按部位分割清償。在這種情況下，登記機構還得遵循基本單元的規定，即對于法律上不能分割的基本單元即使因為債務原因被法院分成多個部分的，要么按一個房屋基本單元建立登記簿，并在登記簿中注明共有，各自部位見法律文書；要么按法律文書劃分的部位以區分所有方式重新確定基本單元再按各基本單元建立登記簿。但法院應從實際使用性方面考慮盡可能不分割已經固有的基本單元。

4.區別對待司法認定的權利主體與登記簿記載的沖突

這里有兩種情況：一種是司法文書有事實認定登記簿記載的名義權利人是錯誤的，則以司法認定為準。此時是否需要辦理更正登記后再執行過戶登記呢？由于在同一份法律文書中既對原權利主體進行了重新認定，又同時對該房地產根據債務關系進行了處置，則基于該法律文書可直接辦理轉移登記到新的受讓人名下，沒必要先辦更正登記再辦轉移登記。另一種是法院認定的權利人和登記簿記載不一致，但法院沒有事實依據而登記簿記載的事項依據充分，在受理該類司法文書時登記機構應告知法院，并退回執行通知書。

二、在辦理不同類房地產司法協助執行時，應遵守以下程序規則

1.查封登記規則

一是查封時的標的物理狀態，二是查封標的的權利人狀況，三是預查封與查封的轉化。房屋建造、預售過程中發生預查封的，則根據房屋預售與否及被執行人主體決定如何查封登記。

第一種是房屋未售未網簽且未進行所有權登記的，僅在交易管理系統中建立了樓盤表，如果被執行人是開發商，則應在網上備案系統中做查封登記；如果被執行人是購房人，但購房人未辦理網簽合同，則無法做查封登記。當該房屋辦理了所有權初始登記后，網備系統的預查封應轉為登記系統中的查封。

第二種是房屋未售且已進行所有權登記的，則既要在登記系統又要在網備系統中辦理查封登記，從而既限制銷售又限制房屋抵押等處分行為。

第三種是房屋已售已網簽但房屋尚未進行所有權初始登記，如果被執行人是開發商，則不能受理查封登記，除非開發商能證明預售網簽行為存在虛假；如果被執行人是購房人，則在網備系統中辦理預查封登記，當房屋初始登記后再辦理購房人的房屋轉移登記時，網備系統中的預查封在登記系統中轉為查封。

第四種是房屋已售已網簽并且房屋已進行所有權初始登記但未辦理購房人轉移登記的，則在網簽系統中進行查封登記，待購房人辦理完轉移登記后，網備中的預查封轉為登記系統中的正式查封。

2.無證房地產執行處分

在法院處理民事糾紛等訴訟中，需要執行處分的房地產有的是尚未竣工無法辦理初始登記，有的是已使用多年但未曾辦理過房地產登記。在執行關于這些房地產的處分時，要根據不同權利主體和法律文書的不同要求分別做相應的登記類型。

第一種是尚處于建造中的期房，尚未網簽預售，被執行人是開發商。此時法院將開發商的房地產執行給第三人或執行人，則取得該房地產的人可直接憑法律文書申請網上備案，以防開發商將已經法院處分的房地產再次對外銷售。待房屋初始登記后再憑法律文書申請轉移登記。

第二種是期房已網簽預售，被執行人是購房人。因為法院認定處分的房地產為購房人所有，并將其處分給第三人，如果房屋尚未初始登記，則登記機構無法辦理期房轉移登記，待初始登記后應將兩個轉移登記合并辦理，即開發商預售給購房人，購房人房產又被執行轉移給第三人，兩道登記合并辦理意味著要交兩次契稅，因為法院在執行該房地產時認定房產為購房人所有，從法律手續上應當以完成登記為標志。

第三種是期房已網簽預售，被執行人是開發商，解除合同后作為開發商的房地產執行處分。期房已網簽預售通常意味著購房人預期取得房產，但如果由于購房人未付清房款等原因被法院認定解除合同后處分給第三人，則根據此法律文書應先注銷購房人的合同網上備案，取而代之的是辦理第三人的網上備案，也就是開發商重新將解除買賣的房屋被法院處分給第三人，然后在房屋初始登記后直接辦理第三人的房屋登記。

第四種是長期未辦證房地產。這類房地產因當事人不申請或取得手續不齊全遲遲未登記，如果法院經過調查認定房地產取得來源合法，直接將被執行人的該房處分給第三人，則登記機構可以根據法律文書將多次登記合并受理。有人會提出存在多次登記缺失的情況，為什么不必將各次登記分別完成后再做后一道登記？是否有違《物權法》的在先登記原則，即沒有在先的登記就不能做后道登記？其實，在法律文書的支撐下，這種顧慮就不必有了。首先，根據《物權法》第三十一條規定，合法建造或繼承或法律文書導致物權轉讓的，處分該物權時，需要登記的，未經登記，不發生物權效力。依裁定書和協助執行通知書等司法文書取得房地產不經登記而物權即生效，這說明，即使前面多道登記未完成，憑法律文書受讓人已取得了房地產。其次，雖然房地產登記的主要功能在于公示，但公示的目的是為了讓即將進行交易的相對方知悉該房地產的有關情況，由于未曾登記的房地產被法院直接處分，受讓人依法律文書取得，如果硬是要為完成公示而將以前缺失的登記補做則完全沒有現實意義。

3.其他限制類房地產處分

法院在執行處分的房地產中除無證房地產、未竣工的期房外，還有一些政策性房地產或有權利限制的房地產，政策性房地產如劃撥用地的安置房，權利限制如抵押房地產。對于安置房等存在上市期限限制的房地產，在特定條件下即法院裁決或判決生效后也應辦理轉移登記，但仍應注明為安置房，其自由上市交易則須在期限屆滿時方可。而抵押房地產在處分時，無論首封或輪侯法院當然首要保護抵押權人利益，因此，登記機構執行抵押房地產的處分登記時，應先行注銷已設立的抵押登記，然后辦理過戶登記，對于無法收回抵押他項權證的，應予以作廢公告。

4.法律文書認定事項與申請登記事項不能對應的處理

有些民事調解、判決涉及的婚姻家庭或其他債務糾紛對于房地產處分的認定不是很明確的，應當由當事人各方申請登記時予以明確，如繼承民事調解書僅就繼承人員進行了明確，但未確定各自繼承房產份額，則由繼承人自行約定份額，不予約定的，按共同共有登記。又如離婚民事調解書僅就離婚事項作出協議結果，未涉及婚姻房地產的處理，則婚姻房地產應由原夫妻雙方共同處分，因為婚姻房地產不因離婚而自然歸并于一方，任何一方對房地產的處分仍要取得另一方的同意。

陳品祿/責任編輯