基于資產控制的高校門面房管理思路探究

尤莉娟

摘要：實現資產的有效控制是實現單位內部控制的重要組成部分，而經營性資產的有效控制是資產控制的主要內容，資產控制的目標是實現資產的安全完整和合理高效。在實現資產控制目標的基礎上談高校門面房管理，就是為了全面發揮門面房應有的創益效能，從具體的收益管理、租期租金標準、公開招租程序來闡釋，既符合高校進行門面房出租的初衷，又符合國有資產管理的要求、實現單位內部控制的需求。

關鍵詞：資產控制 高校門面房 創新管理思路

為進一步提高內部管理水平，規范內部控制，2012年財政部下發了《行政事業單位內部控制規范（試行）》（財會[2012]21號），將“資產安全和使用有效”列為行政事業單位實現內部控制的主要目標之一。為加強高校國有資產管理和利用，近年來高校紛紛成立了專門的國有資產管理部門，對高校各類資產進行統籌管理、科學分配與處置。其中，以滿足教學、科研、社會服務為重點的固定資產管理以及用于出租、出借的經營性資產管理為重點。門面房是高校經營性資產的重要組成之一，提高門面房出租效益，規范門面房日常管理，實現門面房的規范管理是高校國有資產管理的重要內容。

一、基于資產控制的高校門面房管理概述

按照高校國有資產管理相關規定，高校在保證完成教育事業各項任務的前提下，經批準可以將占有、使用的國有資產進行出租、出借。比如《江蘇省高等學校厲行節約反對浪費的有關規定》（蘇教財[2013]17號）就明確指出：“進一步加強出租、出借資產管理。在確保完成高等教育事業任務的前提下，如需利用國有資產進行出租、出借，應嚴格按照國有資產管理有關規定執行，經學校領導班子集體研究后，按程序上報審批。”財會[2012]21號明確表示，資產控制應當“按照國有資產管理相關規定，明確資產租借、對外投資的程序、審批權限和責任”。 由此可見，在制度允許范圍內，高校提出申請，經上級主管部門審批同意的資產可用于出租、出借。

除儀器設備資產，高校資產的出租、出借主要表現為公有房屋的出租、出借，而門面房出租是高校公房出租、出借的重要表現形式，通過統計發現，門面房租金收益占到高校資產出租、出借收益的相當比例。根據“資產管理部門應當充分發揮在內部控制中的作用”的資產管理要求，加強門面房的出租管理是高校規范經營性資產管理、實現資產控制、實現資產收益最大化、促進高校規范內部控制的重要內容。

一般來說，高校門面房由高校資產管理部門統一管理，主要包括租賃合同文本格式及內容范圍、租金標準及收繳方式、租賃周期及日常管理、權利分配及責任追究等。高校門面房管理相對規范，但也存在一些問題，比如：租金標準的確定缺少市場經濟規律的調節、合同內容的確定缺少成熟經驗論證，簽訂形式及租賃周期具有隨意性、門面房日常監督管理不規范等。這些問題的出現一定程度上違背了高校進行經營性房產出租、出借的初衷，也與相關管理制度辦法相背離。

嚴格在實現資產有效控制的前提下進行門面房出租是高校國有資產管理部門的工作要求和目標。基于資產控制的高校門面房管理思路探討，在充分依托資產控制標準要求的基礎上，圍繞實現資產有效控制這一目標創新并改進高校門面房管理辦法，真正實現高校門面房管理規范、運轉高效、收益最大，具有現實意義。

二、基于資產控制的高校門面房管理思路探析

從資產控制角度實現門面房的科學、高效管理，首先應結合國有資產管理要求及需要調整管理思路和方法，建立健全制度保障，重視提升管理人員專業能力及綜合素質，在具體實施上，在規范門面房租金收益收繳、門面房租期與租金標準、門面房公開招租程序等涉及到門面房整個管理流程上下功夫，進而實現門面房資產經營效益最大化、資產效能發揮最大化。為保證研究的實用性和科學性，筆者以江蘇某高校門面房管理為案例，探討高校在實現資產有效控制的前提下門面房管理科學高效的方式方法。

（一）案例內容

江蘇某高校共有門面房70余間，由該校后勤服務總公司負責日常管理，門面房出租所得租金收益由該公司自主進行支配，主要用于公司日常運轉經費及聘任人員工資福利支出。該公司長期以非公開的方式租賃門面房，2012年之前年租金收益約為109萬元。

2011年該高校成立了國有資產管理處，加強了對門面房等國有資產的使用監督與日常管理，在進行市場調研的基礎上，2012年將49%的門面房在一定范圍內進行公開招標租賃，年租金收益為143萬元。

2013年該高校國有資產管理處將全部門面房進行公開招標租賃，通過宣傳媒體將門面房基本信息、投標人投標條件、招投標流程等信息進行公開發布，按照規定，嚴格對投標人信息進行審核確認，對整個開標、評標過程進行錄像，接受外界監督。通過此方式，2013年門面房租金收益達到207萬元，較2011年幾近翻倍，與該高校周邊同等地段門面房租金標準基本持平。

（二）存在的管理問題及原因分析

1.門面房及其租金收益管理不規范，違反“收支兩條線”的財務管理規定。案例中提到門面房由后勤服務總公司負責日常管理，租金收益該公司自行支配，這違反了“收支兩條線”的財務管理規定，也違反了《事業單位國有資產管理暫行辦法》（財政部令第36號）第二十四條規定的“事業單位對外投資收益以及利用國有資產出租、出借和擔保等取得的收入應當納入單位預算，統一核算，統一管理”。與此同時，地方對國有資產收益管理也有明確規定，比如：《江蘇省省級行政事業單位國有資產收益管理暫行辦法》（蘇財規[2011]2號）第三條規定“出租、出借、處置資產取得的收入應納入資產收益的統一管理”等。

地方政府高度重視國有資產出租出借管理。以江蘇省為例，2011年下發的《江蘇省省級行政事業單位國有資產使用管理暫行辦法》（蘇財規[2011]1號）規定，省財政廳負責省級單位國有資產出租出借的審批及日常監督管理。江蘇省教育廳在2012年下發的《關于進一步加強省屬高校國有資產管理工作的通知》（蘇教財[2012]7號）中也規定“各高校在確保完成高等教育事業任務的前提下，如需利用國有資產進行出租、出借，應嚴格按照蘇財規[2011]1號和《江蘇省省屬高等學校國有資產管理暫行辦法》（蘇教規[2011]2號）有關規定執行，經學校領導班子集體研究后，按程序上報審批”。另外，蘇教規[2011]2號還規定“高校國有資產出租、出借行為，必須向教育廳報批”。

但在實際執行中，相關高校往往缺少手續上的報批，又因監管不到位，導致租金收入沒有納入統一管理。本案例中提到的后勤服務總公司將租金收益在部門內部進行支配只是高校門面房管理存在問題的一個方面，此外，高校的二級單位私自將辦公用房作為經營性用房對外出租，把租金收益作為本單位的集體福利基金；因缺少必要的監管，門面房原承租戶私自將門面房進行轉租，成為“二房東”等等。這些問題的存在違反了“收支兩條線”、不得設立“小金庫”的財務管理規定，也造成了門面房資產的產權不清、門面房資產收益流失，同時滋生腐敗問題。

為避免這類問題的發生，高校應嚴格按照上級及相關職能部門對經營性資產出租出借及相關收益的管理規定，嚴格履行各類報批與上繳手續。江蘇省就明確規定“出租資產價值在300萬元以下的，須經教育廳直接審批并報省財政廳備案；300萬元（含300萬元）以上的，須經教育廳審核同意后，報省財政廳審批”，同時，按照蘇財規[2011]2號相關規定將租金收益上繳省級財政專戶或國庫，實行收支兩條線管理。

2.未按照市場行情及時調整門面房租金標準，門面房沒有進行公開招租。案例中，后勤服務總公司2011年之前對門面房租賃沒有采取公開招標租賃的方式，門面房租賃程序不標準、不透明，有“暗箱操作”之嫌，有的雖然采取名義上的公開招租，但實質上只是針對一定范圍內的“公開”，亦沒有嚴格履行規范的公開招租程序，這與相關管理規定不相符，比如，《江蘇省行政事業單位國有資產管理辦法》（蘇財規[2010]22號）就明確規定資產的出租出借應“遵循公開、公正、公平的原則”。

如何確定門面房租金標準，一般情況下，招租前期需要進行充分的市場調研，并經有資質的中介機構進行評估，評估結果還要由資產監管部門進行核準。但現實情況是，高校門面房在租賃過程中缺少必要的市場調研，周邊門面房租金隨著市場需求有了相應提升，但高校門面房租金標準并沒有進行相應調整，往往表現為，同等地段高校門面房的租金標準遠低于其他門面房租金標準。這種情況的出現，一方面影響了本應獲得的資產經營收益；另一方面因其明顯的經濟效益，使得極少數人利用手中的權利和關系將資源集中在自己與關系戶的手中，在取得長期租賃權后，私自提高租金轉租他人，坐享租金差價，為個人或小集團牟取利益，滋生腐敗。

（三）實現高校門面房管理成效的對策建議

1.加強門面房的產權與租金收益管理。按照“實現資產歸口管理并明確使用責任”的行政事業單位內部控制規定，充分發揮國有資產管理部門在門面房管理過程中的重要作用，國有資產管理部門加強對門面房的產權確定，將所有依托公有房屋進行出租的行為納入學校統一管理，并報上級進行備案。租金收益嚴格按照相關要求進行上繳，實行收支兩條線管理。

案例中，為加強國有資產管理該高校2011年成立了國有資產管理處，2012年作為過渡，部分經營性用房在一定范圍內進行了公開招租，年租金收益從招租前的109萬元提高到143萬元；2013年嚴格按照程序和要求再次公開招租，租金收益提高到207萬元，與高校周邊同等地段經營性用房租金標準基本持平。國有資產管理部門在做好日常監管的同時，更需要加強國有資產管理知識的宣傳與普及，針對門面房租賃工作做好宣傳、解釋與動員工作，與此同時，強調產權意識的培養，嚴格按照《高等學校財務制度》（財教[2012]488號）第五十條規定“高校對外投資收益以及利用國有資產出租、出借取得的收入，應當納入學校預算，統一核算、統一管理。”門面房必須納入統一管理范疇，租金收益亦統一管理、按照規定進行上繳。門面房所得租金收益在扣除各類維護管理費用等成本支出后（如：管理人員工資、修繕費、稅收、水電費用），按照有關規定，上報租賃收益。案例中鮮活的數據也表明，通過規范的、嚴格的經營性用房招租，有利于實現國有資產的市場價值，發揮國有資產效能。

2.合理確定租期租金標準，規范公房招租程序。關于門面房租賃期限問題，以江蘇省為例，蘇財規[2011]1號文件中規定“房產租賃期限最長不得超過5年”，關于高校房產出租蘇教規[2011]2號也明確規定“房產租賃期限最長不得超過5年”。因此，高校門面房在租賃周期確定上不得超過5年。并且在5年以內，應充分從承租戶裝修成本回收、維護承租戶穩定心理、合理考慮承租戶基本利益、高校房屋使用周轉等角度明確租賃年限，雖然1年簽訂一次合同有利于租金的收繳，但仍建議租賃周期為2—3年，不建議一年一租的租賃。

科學合理的門面房租金需要進行評估和調研，通過評估確定底價后，進入公開招標程序。仍以江蘇省為例，蘇財規[2011]1號要求“省級單位資產出租應按照公開、公平、公正原則”，江蘇省教育廳也在蘇教規[2011]2號中規定“高校資產出租應按照公開、公平、公正原則”。江蘇省地方政府對公有房屋租賃管理也有明確規定，比如2011年江蘇省某市紀委、財政、審計、檢查、國資委等七家單位聯合下發《關于公有房屋租賃實行公開競拍的意見》，要求“全市所有行政事業單位、國有及國有控股企業、村級集體用于對外租賃的房產，包括各類辦公性用房、商業（生產）性用房、倉儲性用房及其他構筑物等”按照清理核實、審批備案、評估底價、發布信息、組織交易、合同簽訂、收入管理的程序進行競拍租賃。高校公房招租可以借鑒地方政府對公有房屋租賃公開競拍的方式，在制度允許下制定符合高校實際情況的公開招租流程。X

參考文獻：

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