基于資產(chǎn)控制的高校門面房管理思路探究

尤莉娟

摘要：實現(xiàn)資產(chǎn)的有效控制是實現(xiàn)單位內(nèi)部控制的重要組成部分，而經(jīng)營性資產(chǎn)的有效控制是資產(chǎn)控制的主要內(nèi)容，資產(chǎn)控制的目標是實現(xiàn)資產(chǎn)的安全完整和合理高效。在實現(xiàn)資產(chǎn)控制目標的基礎(chǔ)上談高校門面房管理，就是為了全面發(fā)揮門面房應(yīng)有的創(chuàng)益效能，從具體的收益管理、租期租金標準、公開招租程序來闡釋，既符合高校進行門面房出租的初衷，又符合國有資產(chǎn)管理的要求、實現(xiàn)單位內(nèi)部控制的需求。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)控制 高校門面房 創(chuàng)新管理思路

為進一步提高內(nèi)部管理水平，規(guī)范內(nèi)部控制，2012年財政部下發(fā)了《行政事業(yè)單位內(nèi)部控制規(guī)范（試行）》（財會[2012]21號），將“資產(chǎn)安全和使用有效”列為行政事業(yè)單位實現(xiàn)內(nèi)部控制的主要目標之一。為加強高校國有資產(chǎn)管理和利用，近年來高校紛紛成立了專門的國有資產(chǎn)管理部門，對高校各類資產(chǎn)進行統(tǒng)籌管理、科學(xué)分配與處置。其中，以滿足教學(xué)、科研、社會服務(wù)為重點的固定資產(chǎn)管理以及用于出租、出借的經(jīng)營性資產(chǎn)管理為重點。門面房是高校經(jīng)營性資產(chǎn)的重要組成之一，提高門面房出租效益，規(guī)范門面房日常管理，實現(xiàn)門面房的規(guī)范管理是高校國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容。

一、基于資產(chǎn)控制的高校門面房管理概述

按照高校國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，高校在保證完成教育事業(yè)各項任務(wù)的前提下，經(jīng)批準可以將占有、使用的國有資產(chǎn)進行出租、出借。比如《江蘇省高等學(xué)校厲行節(jié)約反對浪費的有關(guān)規(guī)定》（蘇教財[2013]17號）就明確指出：“進一步加強出租、出借資產(chǎn)管理。在確保完成高等教育事業(yè)任務(wù)的前提下，如需利用國有資產(chǎn)進行出租、出借，應(yīng)嚴格按照國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究后，按程序上報審批?！必敃2012]21號明確表示，資產(chǎn)控制應(yīng)當“按照國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，明確資產(chǎn)租借、對外投資的程序、審批權(quán)限和責(zé)任”。 由此可見，在制度允許范圍內(nèi)，高校提出申請，經(jīng)上級主管部門審批同意的資產(chǎn)可用于出租、出借。

除儀器設(shè)備資產(chǎn)，高校資產(chǎn)的出租、出借主要表現(xiàn)為公有房屋的出租、出借，而門面房出租是高校公房出租、出借的重要表現(xiàn)形式，通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，門面房租金收益占到高校資產(chǎn)出租、出借收益的相當比例。根據(jù)“資產(chǎn)管理部門應(yīng)當充分發(fā)揮在內(nèi)部控制中的作用”的資產(chǎn)管理要求，加強門面房的出租管理是高校規(guī)范經(jīng)營性資產(chǎn)管理、實現(xiàn)資產(chǎn)控制、實現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化、促進高校規(guī)范內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。

一般來說，高校門面房由高校資產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理，主要包括租賃合同文本格式及內(nèi)容范圍、租金標準及收繳方式、租賃周期及日常管理、權(quán)利分配及責(zé)任追究等。高校門面房管理相對規(guī)范，但也存在一些問題，比如：租金標準的確定缺少市場經(jīng)濟規(guī)律的調(diào)節(jié)、合同內(nèi)容的確定缺少成熟經(jīng)驗論證，簽訂形式及租賃周期具有隨意性、門面房日常監(jiān)督管理不規(guī)范等。這些問題的出現(xiàn)一定程度上違背了高校進行經(jīng)營性房產(chǎn)出租、出借的初衷，也與相關(guān)管理制度辦法相背離。

嚴格在實現(xiàn)資產(chǎn)有效控制的前提下進行門面房出租是高校國有資產(chǎn)管理部門的工作要求和目標。基于資產(chǎn)控制的高校門面房管理思路探討，在充分依托資產(chǎn)控制標準要求的基礎(chǔ)上，圍繞實現(xiàn)資產(chǎn)有效控制這一目標創(chuàng)新并改進高校門面房管理辦法，真正實現(xiàn)高校門面房管理規(guī)范、運轉(zhuǎn)高效、收益最大，具有現(xiàn)實意義。

二、基于資產(chǎn)控制的高校門面房管理思路探析

從資產(chǎn)控制角度實現(xiàn)門面房的科學(xué)、高效管理，首先應(yīng)結(jié)合國有資產(chǎn)管理要求及需要調(diào)整管理思路和方法，建立健全制度保障，重視提升管理人員專業(yè)能力及綜合素質(zhì)，在具體實施上，在規(guī)范門面房租金收益收繳、門面房租期與租金標準、門面房公開招租程序等涉及到門面房整個管理流程上下功夫，進而實現(xiàn)門面房資產(chǎn)經(jīng)營效益最大化、資產(chǎn)效能發(fā)揮最大化。為保證研究的實用性和科學(xué)性，筆者以江蘇某高校門面房管理為案例，探討高校在實現(xiàn)資產(chǎn)有效控制的前提下門面房管理科學(xué)高效的方式方法。

（一）案例內(nèi)容

江蘇某高校共有門面房70余間，由該校后勤服務(wù)總公司負責(zé)日常管理，門面房出租所得租金收益由該公司自主進行支配，主要用于公司日常運轉(zhuǎn)經(jīng)費及聘任人員工資福利支出。該公司長期以非公開的方式租賃門面房，2012年之前年租金收益約為109萬元。

2011年該高校成立了國有資產(chǎn)管理處，加強了對門面房等國有資產(chǎn)的使用監(jiān)督與日常管理，在進行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，2012年將49%的門面房在一定范圍內(nèi)進行公開招標租賃，年租金收益為143萬元。

2013年該高校國有資產(chǎn)管理處將全部門面房進行公開招標租賃，通過宣傳媒體將門面房基本信息、投標人投標條件、招投標流程等信息進行公開發(fā)布，按照規(guī)定，嚴格對投標人信息進行審核確認，對整個開標、評標過程進行錄像，接受外界監(jiān)督。通過此方式，2013年門面房租金收益達到207萬元，較2011年幾近翻倍，與該高校周邊同等地段門面房租金標準基本持平。

（二）存在的管理問題及原因分析

1.門面房及其租金收益管理不規(guī)范，違反“收支兩條線”的財務(wù)管理規(guī)定。案例中提到門面房由后勤服務(wù)總公司負責(zé)日常管理，租金收益該公司自行支配，這違反了“收支兩條線”的財務(wù)管理規(guī)定，也違反了《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部令第36號）第二十四條規(guī)定的“事業(yè)單位對外投資收益以及利用國有資產(chǎn)出租、出借和擔(dān)保等取得的收入應(yīng)當納入單位預(yù)算，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理”。與此同時，地方對國有資產(chǎn)收益管理也有明確規(guī)定，比如：《江蘇省省級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)收益管理暫行辦法》（蘇財規(guī)[2011]2號）第三條規(guī)定“出租、出借、處置資產(chǎn)取得的收入應(yīng)納入資產(chǎn)收益的統(tǒng)一管理”等。

地方政府高度重視國有資產(chǎn)出租出借管理。以江蘇省為例，2011年下發(fā)的《江蘇省省級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》（蘇財規(guī)[2011]1號）規(guī)定，省財政廳負責(zé)省級單位國有資產(chǎn)出租出借的審批及日常監(jiān)督管理。江蘇省教育廳在2012年下發(fā)的《關(guān)于進一步加強省屬高校國有資產(chǎn)管理工作的通知》（蘇教財[2012]7號）中也規(guī)定“各高校在確保完成高等教育事業(yè)任務(wù)的前提下，如需利用國有資產(chǎn)進行出租、出借，應(yīng)嚴格按照蘇財規(guī)[2011]1號和《江蘇省省屬高等學(xué)校國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（蘇教規(guī)[2011]2號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究后，按程序上報審批”。另外，蘇教規(guī)[2011]2號還規(guī)定“高校國有資產(chǎn)出租、出借行為，必須向教育廳報批”。

但在實際執(zhí)行中，相關(guān)高校往往缺少手續(xù)上的報批，又因監(jiān)管不到位，導(dǎo)致租金收入沒有納入統(tǒng)一管理。本案例中提到的后勤服務(wù)總公司將租金收益在部門內(nèi)部進行支配只是高校門面房管理存在問題的一個方面，此外，高校的二級單位私自將辦公用房作為經(jīng)營性用房對外出租，把租金收益作為本單位的集體福利基金；因缺少必要的監(jiān)管，門面房原承租戶私自將門面房進行轉(zhuǎn)租，成為“二房東”等等。這些問題的存在違反了“收支兩條線”、不得設(shè)立“小金庫”的財務(wù)管理規(guī)定，也造成了門面房資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不清、門面房資產(chǎn)收益流失，同時滋生腐敗問題。

為避免這類問題的發(fā)生，高校應(yīng)嚴格按照上級及相關(guān)職能部門對經(jīng)營性資產(chǎn)出租出借及相關(guān)收益的管理規(guī)定，嚴格履行各類報批與上繳手續(xù)。江蘇省就明確規(guī)定“出租資產(chǎn)價值在300萬元以下的，須經(jīng)教育廳直接審批并報省財政廳備案；300萬元（含300萬元）以上的，須經(jīng)教育廳審核同意后，報省財政廳審批”，同時，按照蘇財規(guī)[2011]2號相關(guān)規(guī)定將租金收益上繳省級財政專戶或國庫，實行收支兩條線管理。

2.未按照市場行情及時調(diào)整門面房租金標準，門面房沒有進行公開招租。案例中，后勤服務(wù)總公司2011年之前對門面房租賃沒有采取公開招標租賃的方式，門面房租賃程序不標準、不透明，有“暗箱操作”之嫌，有的雖然采取名義上的公開招租，但實質(zhì)上只是針對一定范圍內(nèi)的“公開”，亦沒有嚴格履行規(guī)范的公開招租程序，這與相關(guān)管理規(guī)定不相符，比如，《江蘇省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》（蘇財規(guī)[2010]22號）就明確規(guī)定資產(chǎn)的出租出借應(yīng)“遵循公開、公正、公平的原則”。

如何確定門面房租金標準，一般情況下，招租前期需要進行充分的市場調(diào)研，并經(jīng)有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果還要由資產(chǎn)監(jiān)管部門進行核準。但現(xiàn)實情況是，高校門面房在租賃過程中缺少必要的市場調(diào)研，周邊門面房租金隨著市場需求有了相應(yīng)提升，但高校門面房租金標準并沒有進行相應(yīng)調(diào)整，往往表現(xiàn)為，同等地段高校門面房的租金標準遠低于其他門面房租金標準。這種情況的出現(xiàn)，一方面影響了本應(yīng)獲得的資產(chǎn)經(jīng)營收益；另一方面因其明顯的經(jīng)濟效益，使得極少數(shù)人利用手中的權(quán)利和關(guān)系將資源集中在自己與關(guān)系戶的手中，在取得長期租賃權(quán)后，私自提高租金轉(zhuǎn)租他人，坐享租金差價，為個人或小集團牟取利益，滋生腐敗。

（三）實現(xiàn)高校門面房管理成效的對策建議

1.加強門面房的產(chǎn)權(quán)與租金收益管理。按照“實現(xiàn)資產(chǎn)歸口管理并明確使用責(zé)任”的行政事業(yè)單位內(nèi)部控制規(guī)定，充分發(fā)揮國有資產(chǎn)管理部門在門面房管理過程中的重要作用，國有資產(chǎn)管理部門加強對門面房的產(chǎn)權(quán)確定，將所有依托公有房屋進行出租的行為納入學(xué)校統(tǒng)一管理，并報上級進行備案。租金收益嚴格按照相關(guān)要求進行上繳，實行收支兩條線管理。

案例中，為加強國有資產(chǎn)管理該高校2011年成立了國有資產(chǎn)管理處，2012年作為過渡，部分經(jīng)營性用房在一定范圍內(nèi)進行了公開招租，年租金收益從招租前的109萬元提高到143萬元；2013年嚴格按照程序和要求再次公開招租，租金收益提高到207萬元，與高校周邊同等地段經(jīng)營性用房租金標準基本持平。國有資產(chǎn)管理部門在做好日常監(jiān)管的同時，更需要加強國有資產(chǎn)管理知識的宣傳與普及，針對門面房租賃工作做好宣傳、解釋與動員工作，與此同時，強調(diào)產(chǎn)權(quán)意識的培養(yǎng)，嚴格按照《高等學(xué)校財務(wù)制度》（財教[2012]488號）第五十條規(guī)定“高校對外投資收益以及利用國有資產(chǎn)出租、出借取得的收入，應(yīng)當納入學(xué)校預(yù)算，統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理?！遍T面房必須納入統(tǒng)一管理范疇，租金收益亦統(tǒng)一管理、按照規(guī)定進行上繳。門面房所得租金收益在扣除各類維護管理費用等成本支出后（如：管理人員工資、修繕費、稅收、水電費用），按照有關(guān)規(guī)定，上報租賃收益。案例中鮮活的數(shù)據(jù)也表明，通過規(guī)范的、嚴格的經(jīng)營性用房招租，有利于實現(xiàn)國有資產(chǎn)的市場價值，發(fā)揮國有資產(chǎn)效能。

2.合理確定租期租金標準，規(guī)范公房招租程序。關(guān)于門面房租賃期限問題，以江蘇省為例，蘇財規(guī)[2011]1號文件中規(guī)定“房產(chǎn)租賃期限最長不得超過5年”，關(guān)于高校房產(chǎn)出租蘇教規(guī)[2011]2號也明確規(guī)定“房產(chǎn)租賃期限最長不得超過5年”。因此，高校門面房在租賃周期確定上不得超過5年。并且在5年以內(nèi)，應(yīng)充分從承租戶裝修成本回收、維護承租戶穩(wěn)定心理、合理考慮承租戶基本利益、高校房屋使用周轉(zhuǎn)等角度明確租賃年限，雖然1年簽訂一次合同有利于租金的收繳，但仍建議租賃周期為2—3年，不建議一年一租的租賃。

科學(xué)合理的門面房租金需要進行評估和調(diào)研，通過評估確定底價后，進入公開招標程序。仍以江蘇省為例，蘇財規(guī)[2011]1號要求“省級單位資產(chǎn)出租應(yīng)按照公開、公平、公正原則”，江蘇省教育廳也在蘇教規(guī)[2011]2號中規(guī)定“高校資產(chǎn)出租應(yīng)按照公開、公平、公正原則”。江蘇省地方政府對公有房屋租賃管理也有明確規(guī)定，比如2011年江蘇省某市紀委、財政、審計、檢查、國資委等七家單位聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于公有房屋租賃實行公開競拍的意見》，要求“全市所有行政事業(yè)單位、國有及國有控股企業(yè)、村級集體用于對外租賃的房產(chǎn)，包括各類辦公性用房、商業(yè)（生產(chǎn)）性用房、倉儲性用房及其他構(gòu)筑物等”按照清理核實、審批備案、評估底價、發(fā)布信息、組織交易、合同簽訂、收入管理的程序進行競拍租賃。高校公房招租可以借鑒地方政府對公有房屋租賃公開競拍的方式，在制度允許下制定符合高校實際情況的公開招租流程。X

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