淺談房地產企業內控活動的難點與措施

張琳

目前，受全球經濟萎縮的影響我國的經濟增速也放緩，隨著產業結構的調整，房地產企業面臨著行業政策變化頻繁、行業競爭日益激烈。為了提高企業競爭力，提高工作效率，以適應當前日益復雜的市場環境，房地產企業應加強內部控制建議，對自身的現狀進行認真的分析，以便發現問題，找出解決辦法，合理保證企業內部控制目標的實現，確保企業的可持續發展，實現經濟利益最大化。

一、內部控制簡述

成立于1985年的美國“全國欺騙性財務報告委員會”（即Tread-way委員會）所屬的內部控制專門研究委員會——發起機構委員會，簡稱COSO委員會，于1992年9月提出了《內部控制——整合框架》，1994年、2003年和2013年又進行了增補和修訂，簡稱《內部控制框架》，框架中對內部控制的定義：“內部控制是受企業董事會、管理層和其他人員影響，為經營的效率效果、財務報告的可靠性、相關法規的遵循性等目標的實現而提供合理保證的過程?！睘榱藢崿F上述的3個內部控制目標，內部控制應具備以下5個要素：控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督。”

內部控制是一個“活動過程”，是一個動態的過程。企業的經營活動是永不停止的，企業的內部控制過程也因此不會停止，它是一個發現問題、解決問題、發現新問題、解決新問題的循環往復的過程。內部控制無論設計和運行得多么完善，也只能為企業的管理層和董事會提供合理的保證，而不是絕對保證，因為內部控制本身具有局限性。

二、房地產企業內控活動的難點

（一）房地產企業資金鏈的控制難點

資金鏈的概念與財務理論中的現金流密切相關，而房地產企業的資金鏈不僅是指房地產的不同階段資金的表現方式和資金的來源，同時也是指房地產經營過程中資金總量與資金結構、資金周期。眾所周知房地產企業是資金密集型企業，而房地產企業受自身條件和國內資本市場的限制籌資渠道較少，在開發過程中除了自有資金外，多數是以銀行開發貸為主的高財務杠桿的方式籌集資金。在房地產市場競爭日益激烈的情況下，銀行為保證資金安全勢必提高貸款要求，這樣更增加了房地產企業籌措資金難度。同時高財務杠桿籌資雖可降低資金成本，但同時也面臨著較高的財務風險。

例如：籌資決策不當，引發資本結構不合理或無效融資，可能導致企業籌資成本過高或債務危機；資金調度不合理、營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。在項目開發過程中，一旦出現資金使用計劃性不強、資金回籠不及時、項目成本管理水平低造成的超支等情況，將會造成資金鏈斷裂，成為房地產企業的滅頂之災。

（二）房地產開發特點對控制的影響

房地產企業受其自身業務復雜性、特殊性的影響，使得控制活動趨于復雜性。總體而言，房地產開發是一個過程復雜、牽涉面廣、開發周期長、資金投入大且存在一定風險的行業。從市場調研、投資機會篩選、可行性研究、投資到獲得土地使用權、融資、項目策劃、規劃設計、建設施工、市場營銷、廣告推廣、銷售服務、物業管理等涉及多個環節，也涉及勘察咨詢、規劃設計、建筑施工、材料供應、廣告策劃等多類企業，更涉及發改委、國土局、規劃建設、地質、人防、消防、環保、市政、房管局、電力、水務管網、通信管網等多個政府部門的審批和監管。同時房地產企業工程建設時涉及大量的發包工程，工程進度和工程質量的控制、工程款支付的審核等環節也要求有較高的專業性?？傊魏苇h節的失控都將可能導致開發周期延長、開發成本上升等風險，影響到控制目標的實現，最終有可能導致項目的失敗。

例如：在工程項目控制中立項缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、決策不當，可能導致預期收益難以實現或項目失??；項目招標暗箱操作，可能導致中標人實質上難以承擔工程項目或多層轉包等原因造成工程質量問題、工期延長等。工程造價信息不對稱，概預算脫離實際，可能導致項目成本失控投資失??；工程物資質次價高、工程監理不到位、項目資金不落實，可能導致工程質量低劣，進度延遲或中斷；竣工驗收不規范，可能導致工程交付使用后存在重大隱患等。

三、房地產企業內控問題的解決措施

（一）資金鏈管理的內控措施

房地產行業是高投入和高風險的行業，必須完善資金管理，建立預算制度，利用資金有效控制實現對房地產企業的風險控制，實現資金集中統一監控與管理，縮短預售時間，提高資金效率，降低資金風險。

1.應將資金管理提前到項目可行性

研究階段

首先通過對項目開發背景、規模、功能和各項技術經濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。其次企業要對開發進度進行合理的安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等工程階段安排好進度。大型開發項目需要進行分期開發，應對各期的開發內容作出統籌安排；同時企業要對開發項目成本費用進行初步估算，力求與實際成本相近，盡量提高評價的準確性；最后，企業根據項目投資估算和項目開發進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案。

2.房企應提高自身實力拓寬自身

籌資渠道

目前，銀行貸款仍是房企的主要融資方式。但受經濟放緩、國內產業政策調等影響，銀行也提高對房企的放貸要求，房企籌資渠道日益狹窄。所以，企業必須拓寬籌資渠道，才能滿足長遠發展。如果企業籌資繼續依賴銀行，也會給銀行帶來金融風險。企業籌資方式應當向上市籌資、債券籌資、信托投資、風投籌資等方向發展。企業應對各種籌資方式的資金成本及籌資條件進行綜合分析，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，盡量選擇償還周期長，資金成本低的籌資渠道；并且不應局限于一種融資方式，要建立多元化的融資模式，以最大限度地減少籌資風險。

3.加強資金使用控制建立預算制度

首先，房企業根據可行性研究確定資金需求量，進而編制年度、季度、月度資金預算表。資金預算分資金收入預算和資金支出預算，收入預算是指項目投資所帶來的現金流入額；支出預算是指項目投資導致的現金流出額。通過編制資金預算及預算執行，將資本運作與日常資金管理工作相結合。其次，企業要加強資金使用動態管理，根據預算執行，對各部門資金使用狀況進行監控。企業根據各部門資金使用的特點，以預算為標準建立指標考核體系。資金管理部門根據各部門預算的執行情況，按月、季、半年及年度進行分析與考核，對預算編制以預算精度為考核重點，對預算執行部門考核完成情況；最后，在資金預算執行過程中，當遇到前提條件發生變化時，如發生工程合同變更、工程付款方式變更等情況時，需要對資金預算進行調整或追加。由預算責任部門提出申請，資金管理部門提出調整意見，實行逐項申報、審批制度。預算必須是最新調整過的預算，及時跟蹤項目開發過程情況的變化。

4.加快資金周轉速度，提高資金使用

效率

首先，在施工建設前要合理控制工程造價，重視工程預算的審核管理。其次，在施工建設階段，保證工程質量和人員安全的前提下控制施工周期，盡量縮短資金在生產階段停留的時間；根據工程合同實行嚴格的撥付款制度，嚴格控制工程費用支出，提高資金使用效率；竣工交付時，根據合同條款對工程成本進行準確核算，避免不必要的資金流出。最后，銷售階段，銷售部門根據即時市場行情及時確定營銷策略采取靈活的銷售方式，并根據已審批流程規定，嚴格把控各種形式（宣傳推廣、現場展示、銷售口述、合同文本等）的銷售承諾，符合產品交付條件及法律法規要求；對銷售環節及交付前后可能存在的法律風險、客戶投訴隱患問題進行審核檢查，預防并消除潛在風險。銷售費用應納入全面預算管理，按權責審批。銷售回款率（額）指標納入業績考核并加大權重，以加快資金回收速度。

（二）開發過程的內控措施

房企生產作業的特殊性由其生產對象─土地的特殊性造成，由于土地是稀缺且不可替代的資源，既受經濟形勢變化的影響，也受政策形勢變化的影響，所以在房地產開發中關注國家的宏觀調控政策顯得非常重要。又由于房地產投資數額較大，建設周期長，資金周轉較慢，投資風險較大，所以房地產開發項目的管理控制尤為重要。

1.項目立項的控制

首先對開發項目的背景情況進行認真周密的市場調查及項目對比，在深入調查和掌握各類資料的基礎上，對開發項目的規劃、設計進行可行性研究與分析，在充分考慮房地產開發的地域性特點、 準確定位消費群體、市場需求及市場供給等狀況作出客觀的預測，并對項目所需的資金、預期的凈現金流量、資金的時間價值、資金的機會成本、投資收益以及投資的安全性等進行綜合分析和測算。其次在對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審的條件下，對已設立項目進行評估，比較選擇項目方案，提出對項目投資決策的建議。并注意使不相容的崗位互相分離；必要時應從企業外部聘請有關專業部門進行項目評估。最后上報董事會，按照規定的權限和程序對開發項目進行集體審議決策。

2.項目施工成本的控制

房地產開發過程中的發包工程種類較多，而各類工程項目所需的施工資質也不盡相同，為使開發成本降低而又保證工程質量，應采用公開招標的方式選擇具有合格的相關施工資質的施工企業競標，建立評標委員會，按照規定權限和程序確定中標人，與中標人依法簽訂合同，明確雙方權利和義務，在同等條件下可盡量選擇以往曾合作成功的企業，以期形成未來的戰略伙伴關系，更有利于企業未來的發展。

應加強與設計單位的交流和溝通，加強工程造價管理，建立設計變更管理制度，在施工過程中發生工程變更時，應根據設計變更通知書等有關文件，配合工程監理方與施工方及時辦理工程變更簽證手續，并以誠信為本保護各方的合法權益。對施工地的氣候條件要有所了解，配合施工方合理安排好工期，預防地質災害或氣候變化造成的工期延誤。

建立竣工算環節的控制與審計制度， 及時組織有關部門進行工程驗收，建立工程項目檔案，加強跟蹤管理。未進行竣工決算審計的不得辦理竣工驗收手續。必要時可以聘請專業的第三方審計機構進行工程決算審計，要重點審查決算依據是否完備、相關文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗收人員、驗收報告的范圍、驗收的依據、驗收的程序是否符合國家有關規定和標準等，嚴格控制施工中的舞弊行為。

3.設備及材料采購的控制

材料采購應按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理，將不相容的崗位分離，以相互牽制，防止舞弊，降低采購成本。對重要設備與大宗材料的采購應建立嚴格的請購審批制度：對預算內的采購項目應由工程部根據施工進度與工程預算提前向項目部提出采購申請；對預算外的采購項目在提起申請時還應提供有關工程設計變更及施工變更的有關批文，經批準后再由采購部門通過市場分析與尋價，確定潛在供應商。應充分考慮以往的合格供方記錄以及生產廠家是否通過IS0國際質量認證，以期從最初環節控制開發產品的質量。要在充分了解潛在供應商的信譽、供貨能力等基礎上進行公開、公平、公正的招標，且應將項目中所有涉及的要求在招標邀請文件中清楚陳述，最后由項目主管部門確定合適的供應商，并在咨詢法律顧問的基礎上正式簽訂采購合同，確保雙方的合法權益。對重要的或技術性較強的采購業務還應組織專家進行論證，實行集體決策和審批。在實際操作中還應考慮重要性與成本效益性的原則，對一般材料可采用定單采購或合同訂貨的方式，對零星材料的采購可采取直接購買的方式，并應制定緊急需求的特殊采購業務的處理程序。對采購回來的普通材料由倉庫部門驗收，對技術上要求較強的材料應會同技術質檢部門驗收，對設備則應由技術質檢部門進行開箱驗收，并出具驗收證明。要建立設備與大宗材料采購驗收責任制，將采購成本在保質、保量的基礎上降為最低，以期使房地產開發產品的成本從基礎環節得到控制。

4.房地產開發費用的控制

房地產開發企業費用中較大的是廣告宣傳費、招待費用和銷售提成費用。重大的廣告支出應實行集體審議決策制度；對普通廣告除進行總額控制、預算控制外，還應在每年末對廣告支出與社會效應進行對比分析以制定下一年的廣告預算。對重大的費用支出應上報董事會，實行集體決策和審批制度，并建立責任追究制度。對售房提成費用應因時、因地地用預算的方式確定提成比例，以保證在費用最低的情況下調動售房人員的積極性。

5.建設信息溝通與應急預警機制

良好地信息溝通是保持企業正常生產經營的基礎保障，也是提高自身管理水平的重要前提。因此，房地產企業應在企業內部構建一個內部信息集成處理系統。打破內部之間的“信息壁壘”，實現資源的高度共享，要加大對信息的收集、加工以及傳遞控制，區分好哪些信息應該給某些部門和人員看，從而促進企業內部信息的有效合理流動。

最后還應該建立突發事件應急處理機制與內部控制重大風險預警機制。房地產企業應加強事前計劃能力，建立一套符合從管理階層到執行單位的各個層次的突發事件應急處理機制以及內部控制重大風險預警機制，根據企業內部管理的薄弱環節以及企業會計環境定期或不定期的運用定性與定量相結合的方法進行信息的收集以及進行動態分析，并對可能出現的風險建立應急處理的計劃，將風險量化。同時，應針對企業的戰略規劃的實施合理的分配各項資源，建立合理有效的預警及突發事件監測體系，降低企業所面臨的經營風險，進一步促進房地產企業的健康發展。

綜上所述，隨著我國深化經濟體制改革，房地產企業的利潤率逐漸回歸到正常范圍，房地產企業的規范運作、內部管理也將越來越受到重視，但是在諸多方面，房地產企業的內部控制活動也面臨許多的變化因素，內部控制活動的完善和更新是一個復雜的、周而復始過程，它需要企業內控人員不斷解放思想，加強內部控制體系的創新，并加大對于完善內部控制體系建設的實施力度，加強房地產企業的管理能力，進一步保證房地產企業的可持續健康發展。

（作者單位：福建軒輝房地產開發有限公司）