開發(fā)商，請珍惜難得的樓市窗口期

黃一剛

就像這個(gè)季節(jié)的漫山遍野，透著成熟的金色。走過了忽冷忽熱的春季，走過了熾熱炎炎的夏季，今年入秋以來，樓市終于迎來了多年不見的收獲季節(jié)。

雖然，“金九”的首周開局不佳，無論新建商品房，還是二手房，都比前一周大跌了三成，但開發(fā)商們似乎并沒有因此有絲毫的沮喪。這不，就像大家熟悉的錢江潮那樣，開盤潮正徐徐而來，土地出讓潮正滾滾而來。整個(gè)9月，杭州有50多個(gè)樓盤陸續(xù)開盤，將舉辦13場土地出讓會(huì)，出讓土地49宗面積185萬平方米（2782畝），總起價(jià)高達(dá)193億元。其中，僅僅9月11日一天就有20宗近1200畝出讓！這是一種怎樣紅火而瘋狂的情景啊，猶如6月前半月的中國股市，想想都叫人熱血沸騰。

更讓人著魔的是，開發(fā)商們更是高舉高打，“金九”一開門，就給那些還在猶豫的購房客一個(gè)下馬威，漲價(jià)了！而且，大家似乎是“同一個(gè)世界，同一個(gè)夢想”。奧體板塊漲了，錢江世紀(jì)城漲了，其他的呢，據(jù)說也正摩拳擦掌躍躍欲試。

這是樓市的“改革牛”嗎？的確，從“3·30新政”到最近的降準(zhǔn)降息、“限外令”松綁、住房公積金貸款首付下調(diào)，政府仿佛卯足了勁，要給前幾年被“打入冷宮”的樓市“翻牌”。漸漸地，樓市從冬眠中蘇醒過來，舒展身姿，滿面春風(fēng)。

中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測印證了樓市回暖的判斷。8月份，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格10787元/平方米，同比上漲0.15%，經(jīng)歷連續(xù)10個(gè)月同比下跌后首次出現(xiàn)止跌。近期，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊發(fā)了評(píng)論《明后年房價(jià)可能見頂》。作者根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市、股市走勢的關(guān)系分析認(rèn)為，從中長期來看，人民幣仍有貶值壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場構(gòu)成小幅利空。同時(shí)，股市與樓市的總體關(guān)系同向，但不同步。去年7月中國股市開始走牛，去年10月一線樓市才開始復(fù)蘇；今年6月股市見頂，今年5月全國70城房價(jià)才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律，明年或后年房價(jià)可能見頂（屬于短周期性質(zhì)，并非長期頂部）。

今天的樓市已經(jīng)不是十年前的樓市，“黃金十年”已經(jīng)過去，但面對(duì)“白銀十年”的路怎么走，業(yè)內(nèi)外也有著相左的觀點(diǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)近來在不同場合表示，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成V字形的低谷，接下來將是上升階段。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林卻認(rèn)為，雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價(jià)在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因?yàn)橹袊鴺鞘幸呀?jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房價(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。

爭論是必然的，也是有價(jià)值、有意義的。但作為身在其中的開發(fā)商與購房者，重要的是順勢而為。特別是對(duì)于生活在杭州這座1.5線城市的人們，房價(jià)的漲跌既有一線城市的熱度，也有二線城市的飄忽，還有三線城市的冷清。所以，無論是開發(fā)商，還是購房者，都有必要找準(zhǔn)自己的定位。你在哪個(gè)區(qū)塊開發(fā)或購房，其營銷手段、購買對(duì)象、房價(jià)走勢可能截然不同。比如，最近走俏的奧體板塊，因?yàn)橛衼嗊\(yùn)會(huì)、G20峰會(huì)的預(yù)期，房價(jià)就有了往上走的理由與趨勢，但下沙、閑林板塊就沒有這么幸運(yùn)，這些年的房價(jià)不漲反降，一些投資客不得不虧本拋售。

面對(duì)火熱的行情，冷靜是必要和必須的。購房的，需要弄清楚你是剛需還是改善、是投資還是投機(jī)；開發(fā)的，你是賺上一票就遛的短期行為，還是深耕細(xì)作做長遠(yuǎn)謀劃。不同的價(jià)值取向，便會(huì)有不同的行動(dòng)方向。

俗話說，沒有賣錯(cuò)只有買錯(cuò)。對(duì)于聰明的開發(fā)商，如何運(yùn)籌，如何抉擇，應(yīng)該了然于胸。我想他們肯定比購房者明白：正如透明售房研究院的觀點(diǎn)，當(dāng)前市場的主要矛盾依舊是“去庫存”，庫存不去，市場不穩(wěn)，依然有爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可能。