對房地產工程管理關鍵問題的分析

陳永照

（北京大學深圳研究生院，廣東深圳518000）

對房地產工程管理關鍵問題的分析

陳永照

（北京大學深圳研究生院，廣東深圳518000）

通過分析房地產工程管理對于企業、個人的重要價值，提出了強化和完善房地產工程的人員管理、材料管理、質量管理、安全管理、造價管理等措施，對房地產工程管理的核心性、關鍵性問題進行了行業分析與深層次研討，希望對房地產工程管理建立新模式、打造適應市場化的房地產工程管理新機制有所啟發。

工程管理；價值；房地產工程；人員管理；材料管理；質量管理；安全管理

在市場競爭逐步加劇和日益激烈的今天，房地產工程施工單位和建設單位要突出工程管理環節，既要從房地產工程管理的一般情況出發，構建房地產工程管理的新模式，也要從房地產工程管理的具體工作出發，建立房地產工程管理的差異性措施，真正體現房地產工程管理工作的價值和重要功能。

1　房地產工程管理工作重要價值的體現

房地產工程涉及社會、企業、公眾和城市，建設中工程管理覆蓋經濟、質量、進度、效益等各主要目標與任務，是管理房地產工程的核心性內容，也是調控房地產工程建設過程的重要工作。當前房地產工程建設過程呈現同質化競爭加劇的特征，傳統的房地產工程管理方式已經在房地產工程建設中被普遍使用，起到了在質量、進度和經濟上的調整作用。但是房地產工程企業必須結合房地產、城市化、市場化的特點，建立起適應實際的房地產工程管理新體系，使房地產工程建設進程得到進一步優化，保障房地產工程的質量與效益，真正形成房地產工程企業適應市場的核心競爭能力，促進房地產工程企業可持續發展基礎上的健康成長。

2　房地產工程管理工作的關鍵問題

2.1房地產工程的人員管理

房地產工程建設中包含管理人員、施工人員、技術人員等，這些人員彼此獨立且相互合作，共同服務于房地產工程建設目標。新時期房地產工程管理工作應該強化對人員的重點管理。通過扎實的房地產工程管理工作激發和調動工程管理、技術和施工人員的積極性，建立起房地產工程相關人員的責任意識，有計劃、有組織地提升房地產工程人員的專業技能和通識能力，預防房地產工程相關人員的不合理管理和不當操作帶給工程不必要的損失和延誤。具體地講，房地產工程人員管理要從三個環節加以強化：一是，要提高房地產工程人員的管理意識，要讓技術、施工和管理人員認識到強化管理工作的必要性，清晰地知道只有強化房地產工程管理才能夠獲得安全、效益和收益，形成人員自覺服從房地產工程管理的氛圍和認知。二是，要提高房地產工程人員的人力資源價值，既要引入高水平的專家和技術人員打造房地產工程建設高水平的平臺，同時又要目光向內培養出房地產工程隊伍自身的技術骨干，使房地產工程隊伍的人力資源狀況得到提升，以不斷成長、不斷激勵的方式挖掘人力資源方面的潛能。三是，要實施房地產工程人員的差異性管理，要看到技術人員、施工人員在職業成長上路徑與內容的不同，結合工程人員自身特點、專業特點和發展趨勢，做好人員的管理，將人才發展和房地產工程人員管理統一在大的水平和更高的層面，做到對房地產工程管理水平提升，促進房地產工程順利完工的保障。

2.2房地產工程的材料管理

材料是房地產工程的物質前提，也是房地產工程管理的重要目標。在房地產工程的實際施工中，必須做到對材料的科學管理，這是確保房地產工程質量、控制房地產工程造價的關鍵一環。在房地產工程管理體系中，必須強化材料質量、價格、技術性能的控制，同時以過程和重點的強化真正實現對材料的全面管理。在房地產工程材料采購環節中，管理工作要平衡工程進度和材料儲備的關系，找到材料價格和技術標準的平衡點，既能有效確保房地產工程的材料需求，又能降低房地產工程材料的庫存；既能確保房地產工程材料的技術性能，又能降低房地產工程材料的成本。

2.3房地產工程的質量管理

質量是房地產工程企業的生命，是決定房地產工程企業社會評價和未來市場開發的核心要素，只有將質量看作是房地產工程企業的重要標尺和目標，才能獲得房地產工程企業競爭與發展的基礎與平臺。必須在房地產工程管理體系中建立起穩定而又突出的質量管理控制子系統。要在房地產工程管理工作中明確建設質量的總目標和子任務，在房地產工程施工前必須重新明確質量目標，重新制定與房地產工程質量高質量建設的體系和標準，應用于房地產工程管理的實際。特別在房地產工程竣工驗收階段，管理工作應該根據質量體系要求對房地產工程驗收工作進行全面支持，將工程關鍵、隱蔽部、結構要點等關鍵質量要點規范、全面、系統地呈現，通過房地產工程管理和檢驗工作，確保房地產工程的質量與品質。

2.4房地產工程的安全管理

安全是企業管理的核心，房地產工程管理工作必須將安全工作列為首要目標。在房地產工程管理體系中要給予安全管理最為重要的地位，組織房地產工程的專業人員建立起安全的規章、制度和設計，并提出配套的監督與檢查措施，輔助房地產工程安全管理工作得到落實，提升安全管理的強制性，擴大房地產工程安全管理的影響力。在房地產工程安全管理工作中首先要落實安全責任，工程負責人必須是房地產工程安全的第一責任人，避免出現房地產工程安全目標不明、設計不清、責任混亂的問題發生。同時房地產工程管理工作中要組織全體員工展開安全教育，針對房地產工程中典型性安全事故進行宣講和培訓，使全員對房地產工程安全管理有清晰的認知，做到對房地產工程安全隱患的有效消除，以安全促生產、以管理保安全，在構建房地產工程安全環境和安全氛圍的基礎上，實現房地產工程管理的全面價值和總體目標。

2.5房地產工程的造價管理

房地產工程建設需要全面而系統地控制造價水平，因此必須強化造價環節在管理體系中的功能和作用。管理者和決策人員要將工程造價管理貫穿與房地產工程管理體系中，覆蓋房地產過程和工程各個項目的相關體系。對于房地產工程的重點領域和關鍵環節加以著重覆蓋，特別是對于房地產工程估算環節更要予以重視，要立足于材料市場、人工市場和能源市場的波動，制定出全面而科學的房地產工程估算報告，達到對房地產工程造價的前期管理。在房地產工程量清單的制定和核準的過程中，必須建立審查機制，利用房地產工程造價工作的專業性，細致而全面地檢驗房地產工程每個項目和每項步驟，使房地產工程量清單的計算更加符合實際需求，以便在造價上控制房地產工程的質量、進度。在房地產工程造價的實際工作中，管理活動必須緊跟工程施工的實際，正確而及時地反映房地產工程建設的實際，將準確的房地產工程造價信息呈現出來，以便為房地產工程管理人員和決策者提供管理基礎和決策前提，實現房地產工程對成本目標的有效控制。在房地產工程造價管理中要平衡企業經濟效益和綜合收益的關系，不能單一突出造價目標而忽視社會效益的取得，要使經濟、社會和綜合效益在房地產工程管理的體系中得到體現，加快房地產工程的順利進行，取得管理和建設、企業和社會共贏的結果，為房地產產業綜合發展提供模式與體系的平臺。

3　結語

要立足于房地產工程的技術運用、質量過程、安全管理、進度控制等關鍵環節，從房地產工程合同和相關規范出發，打造適應房地產工程實際和房地產工程企業的新體系，順利將房地產工程管理工作全面鋪開，覆蓋房地產工程進行中的環節、重點和項目，創新房地產工程管理的形式、路徑和模式，達到房地產工程管理核心的功能，進一步發揮管理對房地產工程、城市建設、社會建設和企業發展的綜合性目標。

［1］孫紅兵.淺談房地產工程管理［J］.中國新技術新產品，2012，（04）：185-188.

［2］史海峰.論加強房地產工程管理的措施及意義［J］.科技風，2010（15）：58-60.

Analysis of key issues of real estate projectm anagem ent

CHEN Yong-zhao
（Shenzhen Graduate School of Peking University，Shenzhen 518000，China）

By analyzing the important value of real estate projectmanagement for companies and individuals，this paper proposed to strengthen and improve the personnel management，material management，quality management，safety management，costmanagementand othermeasuresof realestate project，andmade in-depth industry research on the core of the real estate projectmana gement，hoping to provide a reference for establishing a new model of real estate project managementand creatinganewmechanism for realestate projectmanagement.

Project management；Value；Real estate project；Personnel management；Material management；Quality management；Safetymanagement

F284

B

1674-8646（2016）18-0086-02

2016-07-20