房地產去庫存辯證施治策

單素敏

“去庫存”的問題，其實是一個與戶籍制度改革、土地制度改革、新型城鎮化有關的更宏大的主題。圖為上海雕塑后的樓盤建筑

1994年以來，每年歲末召開的中央經濟工作會議，都是判斷當前經濟形勢和定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標。 回顧2011年，中央經濟工作會議公報中關于房地產的提法是，“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展”;2012年依然強調“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”;2013年、2014年對“房地產”只字未提;而剛剛結束的2015年中央經濟工作會議，不僅重提“房地產”，還以罕見的篇幅為“化解房地產庫存”開出了藥方。

從“十二五”開局到收官，中國房地產市場形勢5年之間發生了明顯轉變。

如今，“去庫存”已經被列為2016年經濟社會發展的五大重點任務之一。

對此，國家高層2015年末在不同高級別會議上至少提了三次。在中央經濟工作會議召開之前，12月14日的中央政治局會議就將“樓市去庫存”作為重點內容進行了討論。在此之前的11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上提出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

房地產庫存壓力究竟有多大？圍繞“去庫存”的問題，業內建言不斷，討論的熱度也在持續升高。而對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，在未來至少3年內，“如何去庫存”恐怕是繞不過去的經濟和民生話題。

庫存有多大

關于中國房地產市場上究竟有多少庫存，根據不同統計口徑得出的數據大不相同。

國家統計局的最新數據是，截至2015年12月末，全國商品房待售面積為7.18億平方米，比上年同期增加了近1億平方米，比上個月新增了2200萬平方米。 如果再將對比的標尺往前拉，2005～2009年這5年中，全國商品房待售面積最高是2009年的1.99億平方米，最低是2007年的1.3億多平方米。

2010年國家統計局未公布年末的商品房待售面積，但據業內人士稱，當年的數據也在2億平方米以內。

7.18億平方米待售是什么概念？

如果將待售的4.5億平方米住宅、1.78億平方米辦公樓和商業營業用房，以及其他約9000萬平方米的竣工車庫等面積，折算成每套100平方米的房屋（三口之家居住）的話，7億平方米商品房待售面積，可供2000萬多人居住。

深化住房制度改革方向，應該以滿足新市民住房需求為主要出發點。圖為2015年11月27日，杭州舉辦的房展會上參觀者在觀看樓盤模型?

國家統計局所指的商品房待售面積，是報告期末已竣工的、可供銷售的商品房建筑面積，尚未銷售的部分，包括以前年度竣工的和本期竣工的房屋面積。這個“庫存”也可以理解為，沒賣出去的現房。安信證券分析師陳天誠認為，未竣工的在建項目（除已預售的房屋），也就是大量在建未售的期房，也應當計入庫存。另外，尚未開工的土地按會計原則是記入房地產企業存貨的，所以企業已拿地但尚未開工建設的部分也應計入庫存。

將這兩項數據加進來，陳天誠最終得出的截至2015年10月末的庫存數據達98.3億平方米。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的測算結果是85億～90億平方米。另有財經評論人，深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉撰文說，“寬口徑”下的中國待消化庫存合計規模約為140.9億平方米。“算法不同，得出的數據也存在巨大分歧。”全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴《瞭望東方周刊》。

顧云昌認為，可靠的庫存數據是20億平方米左右，如果按照2012～2014年的年平均銷售面積12.08億平方米來計算，消化20億平方米只需要一年半的時間。

“我們認為半年到一年半的消化周期是正常的。”顧云昌說，“但現在的問題是城市和地區之間極不平衡。比如北上廣深基本不存在明顯的庫存問題，但一些三四線及以下的城市，嚴重的需要3年甚至更久的時間。”

庫存的兩面性

“過去幾年房地產市場發生了很大變化，認識今天庫存量大的問題，只分析一個因素是不客觀的。”中國房地產業協會副會長兼秘書長馮俊告訴《瞭望東方周刊》。在他看來，除了市場需求不足、銷售增長乏力和老百姓支付能力不足之外，高層建筑越來越多、配套越來越復雜、大盤項目壓銷售節奏等，也是導致庫存積壓的原因。“拿施工周期來說，從開工到全部建成需要的時間，上世紀90年代大概不到3年，現在遠不止這個周期了，有的要七八年，所以各方面因素疊加使得銷售周期在延長。”對于商品房中非住宅庫存接近一半的原因，馮俊認為，一方面是宏觀經濟增速放緩，導致市場上需要買辦公樓買商鋪的人少了，另一方面則可以歸因于電商對實體店的沖擊。他說，現在非住宅的庫存壓力比住宅要大。

“有些人簡單地把庫存量變大當成一個非常糟糕的社會現象，這種認識我不敢茍同。”馮俊對本刊記者坦言，“如果市場始終處于明顯的供小于求的短缺狀態，質量差、不誠信這些問題就很難得到解決。只有在供求平衡甚至適度的供大于求，老百姓有多種選擇的時候，才會使得開發商通過優質產品、價格和服務來吸引消費者，從而形成良性的市場競爭。”

一位不愿透露姓名的山東開發商告訴《瞭望東方周刊》，目前他所涉及的濰坊、東營等三線城市，有一定的庫存，可市場需求也較大，“企業信譽好、工期和售后有保障，那些設計合理、品質高的產品依然不愁銷售。”

顧云昌也認為，所有的商品在正常情況下都應該會是適度的供大于求。“對于一般商品市場來講，供求關系決定價格，只不過考慮到物價指數上升和通貨膨脹率，供大于求的時候商品價格有時也會漲。”他分析說。但這個規律在房地產領域的作用，從數據上來看似乎并不明顯。

按照一般理解，普通商品庫存積壓一定會出現商家降價甩賣的情形，原料價格也會波動。但是根據國家統計局公布的數據，2015年1～12月全國商品房均價為6792元/平方米，與上月的6821元/平方米基本持平，比上年同期增長了7.4%。從地價來看，2015年1～12月，房地產開發企業土地購置面積2.28億平方米，同比下降31.7%;土地成交價款7622億元，同比下降23.9%;土地單價每平方米同比上漲了340元，漲幅為11.3%。

值得注意的是，在商品房待售面積同比增長15.6%、絕對量增加了近1億平方米、去庫存壓力倍增的情況下，房價地價仍然分別出現了同比漲幅7%和11%的現象。

“房子的特殊性在于它是不動產，不像其他商品這邊積壓了可以往缺貨的地方運。所以，討論房地產的問題，無論是從庫存量還是從價格來看，切忌只讀總數和平均值。”顧云昌強調。

李宇嘉在一篇文章中提到，“根據調查，目前少數二線城市和600多個三四線城市的庫存集中了全國近70%的量。”

由于各城市供需狀況不同，城市間房價分化現象非常明顯。

“從同比和環比數據來看，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快;其余二線城市環比較為平穩;大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，房價仍在下降。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉在對2015年12月份房價數據的解讀文章中介紹。

我國房地產市場是一個區域差異很大的市場，住房制度改革方案和相關政策都應當有彈性，給地方留下空間。

“去庫存不能一刀切，管理部門應該根據不同的房地產市場出臺針對性的措施。”顧云昌認為。

怎么去庫存

對于中央經濟工作會議提出的六大舉措，顧云昌認為，“去庫存”的問題其實是一個與戶籍制度改革、土地制度改革、新型城鎮化有關的更宏大的敘事。而這三個問題的關鍵就是中央所提的“農民工市民化”。

國家統計局發布的《2014年全國農民工監測調查報告》顯示，2014年全國總共有2.74億農民工，人均月收入2864元。其中1.68億的異地務工者人均居住花費是455元/月，他們中間僅有1%的人在務工地買了房。從農民工“五險一金”的參保率來看，有住房公積金的僅占總人數的5.5%……“也就是說，農民工住房條件還很差，他們不是不想買房，而是買不起。”顧云昌說。為釋放潛在需求，2015年以來，中央連續出臺了下調二手房營業稅、降低首付款比例、放寬公積金貸款申請門檻、5次降準降息等多項樓市利好政策。

“但由于缺少銀行信貸支持和其他社會福利等市民待遇，要滿足農民工的購房需求從而消化房地產庫存，需要加快戶籍制度改革，打破土地的城鄉二元結構。”顧云昌說。

在他看來，庫存較大的三四線城市可以將農民工納入保障房覆蓋范圍，通過貨幣補貼而不是繼續建設房屋的方式，消化一部分商品房庫存。對于購買商品房的農民工，利用稅費減免、首付比例下調或者鼓勵開發商適當降低房價等方式，讓農民工在城市買得起房。

“另外，如果農村的宅基地可以盤活、變現，也可以補充農民工在城里買房的資金。”顧云昌說。

關于建設新型城鎮化，一個理想化的圖景是，農民工將宅基地出售給城市有條件的個人或企業，用所得收入在務工的城市安家，并享受與城市居民同等的社會福利、就業機會。有錢人或者政府、企業、商業機構將農村的房屋進行改造，居住或者通過經營獲取收益，“許多國外的小城鎮就是這么開發出來的。”顧云昌說。

他認為，這樣既能解決農村留守兒童、空巢老人的社會問題，又能美化鄉村、緩解城市壓力，但實現起來最大的難點，除了如何保證農村不亂開發之外，還是在于現行的土地制度，而這又涉及到大的法律修改問題。

2014年12月2日，習近平在中央全面深化改革領導小組第七次會議上提出，農村土地制度改革要堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，在試點基礎上有序推進。

而另一方面，在一線城市和熱點城市，不少白領又買不起房子，房地產市場面臨供給不足的問題，顧云昌認為，可以通過工廠搬遷、棚戶區改造等辦法來增加土地供給，同時可以通過發展二手房和租賃市場來盤活存量房，滿足老百姓長期租房的需求。中央經濟工作會議明確提出，“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”。

實際上，市場上已經出現了類似的專業化租賃公司。例如我愛我家旗下的“相寓”、小米開發的“YOU+”長租公寓、鏈家自營租賃平臺“自如寓”，等等。其商業模式是，企業從業主手里收集房源向租戶出租，既能給業主帶來房屋資產增值、也可以為租客提供貸款服務。目前，這類長租公寓正受到資本市場的青睞。

從不同機構、專家的分析來看，中央指導意見下的“去庫存”方式是多種多樣的，但涉及到制度改革、結構調整，具體落實下來也并非輕而易舉。

政府的壓力與動力

“除了現在的庫存之外，我比較擔心的是潛在供應持續減少，未來兩三年以后會不會出現房價再次飛漲的情況。”馮俊對本刊記者表達了這樣的擔憂。

中國房地產開發集團原總裁孟曉蘇在2016年1月16日的一檔電視節目中也表示，“房屋具有生產滯后性的特點，光施工期就要18個月，再加上一系列審批運轉，從拿地到銷售需要兩到三年時間，如果現在停止供應，兩三年后購買力起來了房屋又可能會供不應求。”

而房地產開發投資增速持續下降、房地產開發企業土地購置面積及土地成交價繼續下跌，對地方政府的財政收入來講，壓力更大。

據孟曉蘇介紹，“2014年整個房地產銷售下降了6.3%，本來從房改以來每年的銷售額是增長26.5%，這意味著一里一外，丟掉了近三分之一的銷售額，影響的數額大概是2.7萬億元。”

而彼時，財政部統計的數據顯示，2014年末中國地方政府債務余額達到15.4萬億元，平均債務率為86%。“也就是說，在地方政府正急著要還債的時候，賣地收入下降了三分之一，找誰（要錢）去呢？”孟曉蘇說。

去庫存的要求之下，地方政府“錢從哪來”的問題仍在求解之中。不過顧云昌認為，從供給側改革的邏輯與路徑來看，通過簡政放權、放松管制、減免稅費等，是可以搞活市場交易，從而提高生產率增加收入的。“至于怎么鼓勵購房、怎么實施優惠，恐怕需要地方政府根據自己的情況來定。”他說。

我愛我家集團副總裁胡景暉則告訴《瞭望東方周刊》，針對“發展住房租賃市場”的指導意見，目前企業還面臨著幾個方面的問題：一是目前房屋租賃的投資回報率太低;二是二手房、租房交易的稅費較高，特別是在行業認定上所涉及到的稅費過高;第三是企業融資成本和運營成本比較高。

他認為，運營成本的事情，企業可以通過內部管理、商業模式創新等自己解決，但是稅費高、房價房租比低、融資成本高的問題，需要政府來調節。

“住建部下發的一個文件里，有一個住宅租賃經營的行業類別認定問題，我們是想力促發改委和相關部門把它作為服務于民生的新型現代服務產業重新認定，這樣在稅收、刷POS等稅費上都會極大降低。”胡景暉說。

在融資的長期制度建設問題上，胡景暉認為，中國目前還沒有真正的房地產信托投資基金市場（REITs），應該加快公募REITs的推出，增加普通老百姓的投資渠道，而不用再局限于“非房即股”的投資選擇。

在顧云昌看來，二手房交易中“五減二”的營業稅征收標準、契稅、個人所得稅等，政府可以加大減免力度讓利于民。同時應配合房產稅政策的出臺，增加多套房業主的持有成本，增加政府收入的同時搞活存量房市場。

上述不愿透露姓名的開發商告訴本刊記者，“地方政府如果能夠多發展產業、增加就業機會吸引人口流入，降低各項開發規費，一定會促進‘農民工市民化的政策落實。”