去房地產庫存的重點在于降低房價

郁慕湛

2015年中央經濟工作會議于12月18日至21日舉行。中央經濟工作會議是判斷當前經濟形勢和定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標，同時也是每年級別最高的經濟工作會議。

2015年的中央經濟工作會議有幾個特點，這次會議非但是二十多年來召開時間最晚的，而且是十多年來會期最長的一次。更加突出的一點是，在多年不提房地產調控之后，在2015年中央經濟工作會議上，化解房地產庫存穩定市場也被列為今年經濟任務之一。

會議指出，“通過加快農民工市民化，消化房地產庫存穩定市場。”于是，有些開發商就認為明年房地產市場有望解套了。

據國家統計局最新公布的數據顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米。這些庫存房產即使只賣不建也夠賣幾年了。何況，它們起碼有一半在三四線城市及小城鎮，那里的商品房根本賣不動。

現在中央決定，加快農民工市民化，這就好了o因為這增加了房地產市場需求，使得房地產市場龐大的庫存有希望去除了。

農民工的確應加快市民化了o有些農民工已經進城打工幾十年了，為所在的城市建設作出了巨大貢獻；還有些年輕力壯的二代農民工，他們本來就生于斯長于斯，沒有本地城市戶籍完全是不合理的。中央現在加快農民工市民化，實際上是在行政上破解中國城鄉人為的二元戶籍制度。

行政上破除城鄉二元戶籍制度，當然對城市的房地產市場有重大影響。但是，房地產市場的問題歸根結底還是要以市場的方式來解決。

然而，眼下北上廣深及一些大城市的房地產市場庫存不多，市場狀況仍然是房價在上升，房價與白領平均工資比仍然比世界上最高房價的城市還高。這些城市的樓市主要問題不是去庫存化問題，依然是如何去除房價的泡沫化問題。

如果以租賃方式鼓勵農民工進入一線大城市的房地產市場，那么目前那些大城市的租售比基本上是小于一年租金比2000年房價，如果租客增多，租金甚至可能還會上漲。

所以，無論從哪個方面來說，北上廣深及一些大城市樓價是去泡沫的問題。

房地產市場去庫存問題，基本上是三四線城市和小城鎮的問題。

中國農民工現有2.7億左右，但其中大約有五分之三在大城市打工，這五分之三外出的農民工在三四線城市或家鄉附近的小城鎮買、租商品房的可能性很小。而1億多在家鄉附近三四線城市或小城鎮打工的農民工會在打工之地買房嗎？如果能買，的確可以解決中國樓市庫存的大問題。

可是，根據今年年初的調查，中國農民工的月平均工資是2864元，在家鄉附近三四線城市及小城鎮打工的農民工的月工資當低于此平均工資。與此相對應的是，根據最近的“全國小城鎮住宅房價排行榜”，最便宜的是河南省漯河市舞陽縣，商品房均價為2494元，農民工打工20年不吃不喝還不一定買得起一套三四線城市或小城鎮的商品房。農民工如果花同樣多的錢，足夠在自己的宅基地蓋上一幢小別墅，外加買一輛代步的小轎車，他又何必去買家鄉附近三四線城市或小城鎮的商品房呢？何況，那些商品房下的土地只有70年產權，而他在家鄉自己蓋的小別墅的宅基地，起碼現在還是被認為是永久的。

所以，農民工成為市民，不是必定能夠幫助樓市去庫存。要去三四線城市及小城鎮商品房的庫存，農民工市民化只是提供了改變這些地方樓市的供需客觀條件，要真正改變這個供需條件，必須讓市場價格符合這個市場供需條件。以現在來看，現時的三四線城市及小城鎮的樓價大約需降低三分之一至一半。可能只有這樣，才能真正去掉龐大的房地產庫存。

以我對中央經濟工作會議關于化解房地產庫存精神的領會，無論是北上廣深等一線城市，還是三四線城市及小城鎮的樓市，重點皆在降低商品房價格。