高校物業管理模式研究

林 波

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高校物業管理模式研究

林 波

[西南交通大學]

隨著高校后勤社會化的不斷深化與發展，高校物業管理已經成為后勤保障工作的重要內容。由于高校物業的發展時間較短，在發展過程中還存在許多問題。本文通過對高校物業管理現狀及模式的分析與研究，指出高校物業管理過程中存在的問題，從而衍生出對高校物業管理新模式的研究。

高校物業；現狀；模式；研究

一、高校物業管理現狀

（一） 高校物業管理規模效應差

高校內部物業管理內容分工過細，存在單打現象，工作相互推諉，不能形成規模效應，所以降低成本、提高工作效率和經濟效益便成為了一句空話。

（二）高校物業剝離尚不規范

高校物業實體仍直接隸屬學校，承擔為師生服務的職能，與學校的后勤管理處有甲乙方的契約關系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經濟關系來對待，其做法是把“多企業”分成三部分，即有償型、部分有償型、無償型服務。

（三） 高校物業管理受制約

高校物業管理受學校“命令式”、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業規律運作，物業經費嚴重缺乏且不能及時到位，在服務內容、服務收費等方面，由甲方根據學校的總撥款說了算。

二、高校物業管理的主要模式

我國高校現行的住房管理模式包括有傳統住房管理、事業單位行政性物業管理和企業化物業公司的經營性管理三種模式，推行高校后勤改革后，鑒于傳統住房管理模式體制的滯后和高校自身發展的需要，許多學校充分挖掘現有資源，普遍采取“內部行政性物業管理”方式開展物業服務管理，即由學校組建設立高校物業管理實體對教學區和學生住宿區開展物業服務管理。在實現高校物業管理改革社會化的過程中，我國高校在實現社會化模式的進程中進行了多種模式的探索，以西南交通大學為例，主要有下面兩種模式：

（一）校內乙方模式

“校內乙方模式”，這種模式主要在大多數高校中使用。模式中的乙方是校內的乙方。它是為了緩解學校后勤管理經費不足的情況而實施的一種行政經濟混合管理模式。先專門設一個考慮后勤建設和管理的“小機關”稱甲方；將原有的后勤服務主體基本上轉為實體，成立學校物業管理實體 ，成為乙方。甲方是高校后勤保障處（后勤集團），乙方高校物業管理實體。這種模式完善了甲乙方經濟合同關系，基本實現了模擬市場化的運行機制，利用高校物業管理實體成熟的先進的管理理念，可以節約辦學成本，消除制約教學的“瓶頸”，從而為建立堅實的后勤保障體系打下基礎。

（二）混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物業管理實體分成兩個部分，一部分仍然由原來的高校物業管理實體，條件成熟的另一部分則采取充分競爭的方法，從社會上引入較好 的物業公司進行管理，通過比較，提高公寓管理水平。兩套管理體制并存的情況下，雙方會形成有效的競爭。例如，西南交通大學的犀浦校區教學樓物業管理就分為兩部分，四號教學樓的物業通過招標的方式由四川博通物業管理有限責任公司進行管理，其它教學樓則由學校后勤物業服務中心進行管理。這種模式的優勢在于引入了有效的競爭對手，便于整體物業管理水平的提高和改善。但是，對于高校而言，后勤的實質仍沒有改變，高校物業管理實體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進行實質的剝離。此外，對同一學校物業的實施分屬不同的實體進行管理，不利于高校物業管理工作的協作與統一。

三、高校物業管理新模式的研究

（一）轉換物業管理體制，探索物業管理新模式

高校物業管理的新體制建立是從原有舊體制模式上轉化而來，不同于社會上的物業管理企業，從一開始就按企業化和市場化機制運行。因此高校后勤物業管理企業作為經營服務實體，必須進行機制轉換，選配精干、高效、能正確把握改

革方向、愿意為教育服務的領導班子；盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉變工作作風；同時要努力實現經營機制的創新，堅持按企業化、產業化的要求，建立有效的運行機制，最大限度地優化各種資源配置，降低經營成本，建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我約束”的現代企業制度。探索高校物業管理新模式，要深入理解市場經濟的理念，選擇符合物業管理企業發展必然趨勢的運營模式。當然，不同地區、不同高校的現狀采用不同的運作模式，要經過階段性發展和過渡，才能逐步發展成為信息化、規范化、專業化的現代化物業管理公司模式。

（二）以人為本，樹立高校物業品牌形象

高校物業管理主要是為高等教育服務，服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本，樹立高效物業品牌形象。首先應做好服務這篇文章，以服務促進管理，從服務求效益，為廣大師生員工提供生活、娛樂、休閑等全方位服務，以此來促進高校物業管理的協調發展。還應結合新時期學生出現的新特點和社會發展的要求，增加工作內容和服務范圍，不僅做好安全、保潔、維修工作，還必須加強與學生的溝通和交流，向他們提供優質、廉價、高效、多方位、高品質的服務。

（三）引入競爭機制，建設優質物業管理隊伍

高校物業管理所涉及的內容廣泛，專業性較強。對不斷發展的教學設施的維修養護，無疑更要求管理人員具有更高的自身素質和專業水平。

1. 要重視人才選拔和培養

一方面優先選拔綜合素質較高的人才，充實高校物業管理隊伍，為管理提供有益的經驗；另一方面，注意現有員工的素質培養，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業務水平等方面的素質。

2. 企業要加強員工管理

對員工實施科學管理，嚴格按照現代企業的標準和要求用人，建立相互競爭、賞罰分明的人才競爭激勵機制，充分調動員工的積極性，鼓勵員工創新技能及管理方法。

3. 要形成良好的報酬激勵機制

把物業經營管理者的酬金分成兩部分，80％作為固定酬金發揮基本的保障作用，20％作為浮動酬金視師生對物業管理的滿意程度而定，發揮激勵作用。

4. 高校物業管理的監督機制

監督機制既包括師生、校方主管部門對物業管理企業服務的監督制約，又包括他們之間的相互制衡與監督。學校有權選擇物業管理企業，并制定相關制度和計劃安排來規范約束其行為，糾正違反雙方合約的行為。

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（責任編輯：趙相華）