商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化的影響實(shí)證分析

陳泰來(lái)

（淮北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽淮北235000）

商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化的影響實(shí)證分析

陳泰來(lái)

（淮北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽淮北235000）

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化是國(guó)家整體發(fā)展程度指標(biāo)，研究二者至關(guān)重要。本文對(duì)中國(guó)31個(gè)省（市）面板數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)量模型研究了東部、中部、西部的商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：城鎮(zhèn)化率與商品房?jī)r(jià)格呈正向影響，東部地區(qū)的關(guān)系顯著，城鎮(zhèn)化提高1%，商品房?jī)r(jià)格上漲0.44%，概率保障高達(dá)99%，中部和西部并沒(méi)有表現(xiàn)出顯著的正向影響。對(duì)此政府應(yīng)加強(qiáng)東部住房補(bǔ)貼，適度放開(kāi)東部城市戶(hù)籍壁壘，支持東部保障房建設(shè)工程，重點(diǎn)要通過(guò)投資加快中西部城市發(fā)展，以縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距。

城鎮(zhèn)化率；商品房?jī)r(jià)格；人均GDP

引言

在2016年1月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：“城鎮(zhèn)化還是中國(guó)的最大的內(nèi)需所在！”推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，一直是總理最為關(guān)切的重點(diǎn)工作。在就任總理之初的記者招待會(huì)上，李克強(qiáng)曾明確表示，我們強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化，是以“人”為核心的城鎮(zhèn)化。2015年的《政府工作報(bào)告》中，他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點(diǎn)問(wèn)題。[1]1月22日，進(jìn)一步深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，又被擺上了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的討論桌。李克強(qiáng)表示，按照國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃要求，抓住農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)這一關(guān)鍵，通過(guò)深化改革加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，既是重大民生工程，也有利于擴(kuò)大有效投資和消費(fèi)，促進(jìn)城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度加劇，研究城鎮(zhèn)化對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的影響效應(yīng)分析就顯得尤為迫切。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外對(duì)于城鎮(zhèn)化和商品房?jī)r(jià)格的研究與就業(yè)、地區(qū)收入等問(wèn)題緊密關(guān)聯(lián)。Helpman[2]指出某地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)影響勞動(dòng)者的相對(duì)效用，抑制勞動(dòng)力在該地區(qū)聚集，從而對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展不利。Monk[3]的研究結(jié)果如出一轍：相對(duì)的高房?jī)r(jià)制約勞動(dòng)力的跨區(qū)域流入，是英國(guó)東南地區(qū)勞動(dòng)力緊缺的主要原因。Phetkeo和Shinji[4]在研究城市化對(duì)國(guó)家交通和道路能源的利用的影響中，對(duì)1975-2005年的高中低收入國(guó)家的數(shù)據(jù)影響的人口、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)模型進(jìn)行隨機(jī)回歸分析，主要結(jié)果表明城市化影響了國(guó)家交通和道路能源的積極利用。然而，在三個(gè)群體中其影響力大小各不相同。在高收入的群體組中對(duì)交通和能源的使用，對(duì)城市化的變化有更大的影響力。Remi和Dietrich[5]利用1500年至2010年的歷史數(shù)據(jù)在研究國(guó)家層面和城市層面之間重新“無(wú)增長(zhǎng)”的城鎮(zhèn)化問(wèn)題中發(fā)現(xiàn)，在任何給定的一年內(nèi)，城鎮(zhèn)化與收入保持高度相關(guān)。

國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化和商品價(jià)格之間的影響研究同樣與就業(yè)緊密相關(guān)。理論研究上，文獻(xiàn)普遍認(rèn)為城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)涵是城市中居住和就業(yè)，[6]居住源于個(gè)人或家庭對(duì)房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力的比較決策，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)抬高進(jìn)城門(mén)檻，外地人無(wú)法在城鎮(zhèn)中落戶(hù)。[7]實(shí)證分析上，國(guó)內(nèi)則以全國(guó)或31個(gè)省市、東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)的面板數(shù)據(jù)展開(kāi)研究。

關(guān)于全國(guó)或31個(gè)省市的城鎮(zhèn)化和商品房?jī)r(jià)格實(shí)證分析。李永樂(lè)，劉建生[8]的研究結(jié)果表明:住宅價(jià)格提高顯著抑制城鎮(zhèn)化水平；商業(yè)用房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化起促進(jìn)作用；工業(yè)用房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化影響復(fù)雜。這些結(jié)論有較強(qiáng)代表性，但其對(duì)東中西部地區(qū)的具體分析不深入。另外，薛菲，袁汝華[9]對(duì)1996-2012年我國(guó)城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，計(jì)量結(jié)果表明:城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，存在長(zhǎng)期正向穩(wěn)定關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平提高1%，房地產(chǎn)投資額、商品房銷(xiāo)售面積以及商品房?jī)r(jià)格分別提高7.72%、5.28%、3. 49%。杜小薇[10]對(duì)2005-2013年31省市城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)平均價(jià)格進(jìn)行了空間自相關(guān)分析，結(jié)果表明：Moran指數(shù)驗(yàn)證了房?jī)r(jià)存在全局與局域空間自相關(guān)，城鎮(zhèn)化并不是房?jī)r(jià)非理性上漲的根本原因。

關(guān)于東部城鎮(zhèn)化和商品房?jī)r(jià)格之間的實(shí)證分析。胡萍[11]從城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念出發(fā)，對(duì)兩者之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了理論分析，然后以揚(yáng)州市為例，以當(dāng)前揚(yáng)州市的城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀為背景，選取相關(guān)指標(biāo)并收集相關(guān)數(shù)據(jù)后對(duì)揚(yáng)州市的城鎮(zhèn)化水平與城鎮(zhèn)化之間的相互關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。其研究成果表明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)額和人均生產(chǎn)總值都與城鎮(zhèn)化率之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系。毛甘霖[12]在基于2007-2012年的數(shù)據(jù)，采用彈性分析法分析新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)青島商品房銷(xiāo)售的模式影響。實(shí)證結(jié)果表明：在新型城鎮(zhèn)化的影響下，青島市商品房年銷(xiāo)售額與城鎮(zhèn)化率、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、人均可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等因素具有高度的相關(guān)性。預(yù)測(cè)分析表明2015—2030年城鎮(zhèn)化率年均將提高1個(gè)百分點(diǎn)，青島市商品房年銷(xiāo)售額將年均提高6.06個(gè)百分點(diǎn)，并且隨著時(shí)間的推移，城鎮(zhèn)化率與商品房年銷(xiāo)售額之間的彈性系數(shù)逐漸減少。

關(guān)于中部城鎮(zhèn)化和商品房?jī)r(jià)格之間的實(shí)證分析。陳康[13]以長(zhǎng)沙市1996年至2010年的數(shù)據(jù)為樣本，分別建立需求和供給的多元線(xiàn)性回歸模型，得出長(zhǎng)沙市住宅的有效需求量和有效供給量，對(duì)長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)近幾年供求平衡的偏離程度進(jìn)行分析。研究結(jié)果顯示：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的升值潛能，但同時(shí)也存在商品房供求失衡、結(jié)構(gòu)不盡合理等一系列問(wèn)題。任行偉，賈敬全[14]認(rèn)為：城鎮(zhèn)化是拉動(dòng)內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。在基于中部六省的面板數(shù)據(jù)對(duì)城鎮(zhèn)化和商品房?jī)r(jià)格變化的分析中發(fā)現(xiàn)：中部六省在這一時(shí)期的城鎮(zhèn)化推進(jìn)對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一定的消極影響。李斌，張所地[15]采用VAR模型，對(duì)1990-2009年山西省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面變量的關(guān)系進(jìn)行了定量分析，并對(duì)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)鍵因素進(jìn)行了識(shí)別。研究表明：山西省的地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)化水平與商品房?jī)r(jià)格存在著協(xié)整關(guān)系，且前者均是商品房?jī)r(jià)格的Granger原因：市場(chǎng)主體預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要大于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面因素。

關(guān)于西部城鎮(zhèn)化和商品房?jī)r(jià)格之間的實(shí)證分析。馮瑞[16]采用了DEA數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，對(duì)重慶五大功能區(qū)的情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。從投入和產(chǎn)出的角度剖析了效率不足的原因。研究結(jié)果表明：城鎮(zhèn)化對(duì)居民住宅消費(fèi)需求影響正向顯著，證實(shí)了城鎮(zhèn)化發(fā)展能夠很好的拉動(dòng)住宅消費(fèi)需求。提高居民收入，控制住宅價(jià)格能更有效的保障居民住宅消費(fèi)需求。譚竹齡[17]對(duì)陜西省新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。選取了代表傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化水平的人口城鎮(zhèn)化率，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷(xiāo)售面積，運(yùn)用協(xié)整分析、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明：城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷(xiāo)售面積存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是兩者的關(guān)系不密切。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是城鎮(zhèn)化率提高的Granger原因，城鎮(zhèn)化率是商品房銷(xiāo)售面積的Granger原因。從經(jīng)濟(jì)集約、可持續(xù)發(fā)展，居民生活質(zhì)量和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌方面構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合指標(biāo)體系，采用因子分析法算出二者的綜合指數(shù)得分，并基于綜合指數(shù)得分的基礎(chǔ)上對(duì)二者進(jìn)行線(xiàn)性回歸，結(jié)果表明：新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)。

文獻(xiàn)啟示意義明顯，但仍需深入：第一，國(guó)外學(xué)者注重住宅價(jià)格與勞動(dòng)力之間的關(guān)系，但并未具體分析城鎮(zhèn)化與商品房間的價(jià)格影響。第二，盡管?chē)?guó)內(nèi)對(duì)全國(guó)或31個(gè)省市、東部、中部、西部的面板數(shù)據(jù)展開(kāi)研究，但將這些結(jié)合起來(lái)對(duì)東部、中部、西部的比較研究顯得不足。有鑒于此，本文研究對(duì)東部、中部、西部的分區(qū)情況及比較情況展開(kāi)研究。

二、計(jì)量模型

（一）計(jì)量模型

基于文獻(xiàn)對(duì)東、中、西部研究結(jié)論的差異，如在東部地區(qū)城市的城鎮(zhèn)化率與商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出高度的正向影響，而在中西部地區(qū)城市的城鎮(zhèn)化率和商品房?jī)r(jià)格卻沒(méi)有表現(xiàn)出顯著的正向影響。本文認(rèn)為有必要將三個(gè)地區(qū)分開(kāi)建立模型，并展開(kāi)比較分析，才能全面了解中國(guó)商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化的影響。對(duì)此，本文對(duì)同期數(shù)據(jù)，借鑒文獻(xiàn)《城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)價(jià)格分異研究》[18]做法的基礎(chǔ)上，依次建立全國(guó)模型、東部模型、中部模型、西部模型。如下：

全國(guó)模型（M0）：lnY=C1+α1lnX1+β1lnX2+ε1

東部模型（M1）：lnY=C2+α2lnZ1+β2lnZ2+ε2

中部模型（M2）：lnY=C3+α3lnM1+β3lnM2+ε3

西部模型（M3）：lnY=C4+α4lnN1+β4lnN2+ε4

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

商品房?jī)r(jià)格的數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，各地區(qū)人均GDP數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》。本文當(dāng)中把中國(guó)分為東中西三部分地區(qū)是以中國(guó)31個(gè)省市直轄市為劃分標(biāo)準(zhǔn)。我們將中國(guó)31個(gè)省市直轄市分為東部地區(qū)包括北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、廣東、遼寧、山東、河北、海南11個(gè)省（自治區(qū)及直轄市）；中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、湖南、湖北、河南、黑龍江、吉林8個(gè)省（自治區(qū)及直轄市）；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個(gè)省（自治區(qū)及直轄市）。

（三）實(shí)證結(jié)果

表1 數(shù)據(jù)模型OLS回歸分析Tab.1 OLS regression analysis data model

三、實(shí)證分析

以全國(guó)的數(shù)據(jù)模型M0的回歸分析看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率與商品房?jī)r(jià)格之間表現(xiàn)為顯著的正向影響，調(diào)整的和未調(diào)整的R2都比較高，說(shuō)明該模型的可信度較高，并且該模型通過(guò)了F0.005（2，28）=5.42的顯著性檢驗(yàn)，在1%的顯著性水平下顯著。根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》的整理數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，高商品房?jī)r(jià)格的城市伴隨著高城鎮(zhèn)化率，低商品房?jī)r(jià)格的城市伴隨著低城鎮(zhèn)化率。根據(jù)以上計(jì)量分析結(jié)果可以得出結(jié)論：商品房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)化率呈正向影響。

（一）中部、西部商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化影響的分區(qū)分析

綜合對(duì)比東部中部西部三大地區(qū)城市回歸模型M1、M2、M3發(fā)現(xiàn)，東部地區(qū)城市具有很高的擬合優(yōu)度，西部地區(qū)城市具有較高的擬合優(yōu)度，但中部地區(qū)城市的擬合優(yōu)度卻比較低。這就和全國(guó)城市的模型M0數(shù)據(jù)回歸結(jié)果相悖。基于此，以下則分別對(duì)東部、中部、西部模型一一進(jìn)行實(shí)證分析。

首先，對(duì)東部地區(qū)的模型M1數(shù)據(jù)回歸分析發(fā)現(xiàn)，調(diào)整的和未調(diào)整的R2也比較高，并且該模型通過(guò)了F0.025（2，8）=19.37的顯著性檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下顯著。可以得出結(jié)論，在東部地區(qū)城市，商品房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)化率呈正向影響。

再來(lái)分析中部地區(qū)的模型M2的回歸數(shù)據(jù)，卻沒(méi)有表現(xiàn)出很高的擬合優(yōu)度。在中部地區(qū)的數(shù)據(jù)回歸分析的結(jié)果中，調(diào)整的和未調(diào)整的R2值都特別的低。商品房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)化率沒(méi)有表現(xiàn)出顯著的正向的影響。造成這種數(shù)據(jù)結(jié)果，最重要的原因就是受到人均GDP的影響。由于東部地區(qū)的城市擁有較高的人均GDP，因此，對(duì)于農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力具有較大吸引力。根據(jù)劉易斯的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)理論，由于城市的高工資和農(nóng)村存在的剩余勞動(dòng)力，農(nóng)村人口則會(huì)大量涌向城市地區(qū)。當(dāng)不存在剩余勞動(dòng)力時(shí)，這個(gè)過(guò)程就必然停止。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很大的不平衡性，并且東部和中部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)差距較大，受此影響，中部地區(qū)城市和農(nóng)村的人口都想遷往東部地區(qū)的高收入城市，但是由于中國(guó)政府設(shè)置的戶(hù)籍壁壘制度，導(dǎo)致剩余勞動(dòng)力能夠遷往東部地區(qū)城市但卻不能在東部地區(qū)城市安家落戶(hù)。因此，絕大多數(shù)的中部農(nóng)村人口會(huì)因?yàn)闁|部地區(qū)的高收入，而前往東部地區(qū)城市就業(yè)發(fā)展，而后再回到自己的家鄉(xiāng)定居。正是因?yàn)閼?hù)籍壁壘制度的存在和東部地區(qū)城市的高人均GDP導(dǎo)致中部地區(qū)M2數(shù)據(jù)回歸分析結(jié)果沒(méi)有表現(xiàn)出較高的擬合優(yōu)度，中部地區(qū)城市商品房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)化率沒(méi)有呈現(xiàn)出顯著的正向影響。

最后再來(lái)對(duì)西部地區(qū)M3模型回歸數(shù)據(jù)分析，西部地區(qū)的回歸模型具有較高的擬合優(yōu)度，并且該模型通過(guò)了F0.005（2，9）=8.02的顯著性檢驗(yàn)，在1%的顯著性水平下顯著。相比較中部地區(qū)和西部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，顯然中部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要快于西部地區(qū)城市，并且西部地區(qū)會(huì)擁有更多的剩余勞動(dòng)力需要遷移，但西部地區(qū)的回歸模型M3的擬合優(yōu)度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中部地區(qū)的回歸模型M2的擬合優(yōu)度。這主要因?yàn)槲鞑康貐^(qū)的交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不完善所導(dǎo)致的。在西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于東部地區(qū)和中部地區(qū)，不發(fā)達(dá)的交通運(yùn)輸業(yè)導(dǎo)致西部地區(qū)人口要流動(dòng)到東部地區(qū)城市需要花費(fèi)較多的時(shí)間和資金，再加上西部地區(qū)偏遠(yuǎn)，信息閉塞，由此導(dǎo)致絕大多數(shù)的西部地區(qū)農(nóng)村人口打消遷往東部地區(qū)城市的想法，從而選擇前往西部地區(qū)的省城或者較為發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，而在這些地區(qū)的城市具有相比于農(nóng)村較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)保障以及較高的人均收入。因此，西部地區(qū)城市的回歸模型M3具有較高的擬合優(yōu)度，對(duì)于西部地區(qū)城市可以得出結(jié)論，商品房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)化率呈正向影響。

（二）東部、中部、西部商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化影響的比較分析

總體上看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程與商品房?jī)r(jià)格呈正向影響。

1.東部城市與中部城市的比較分析

東部地區(qū)城市模型的高擬合優(yōu)度與中部地區(qū)城市模型的低擬合優(yōu)度相比，由于東部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展和中部地區(qū)城市較東部地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，中部地區(qū)城市的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為明顯，農(nóng)村存在過(guò)多的剩余勞動(dòng)力，農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力則會(huì)選擇遷往東部地區(qū)，加之中部地區(qū)的交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展較快，人口流動(dòng)的成本較低，由此加劇了中部地區(qū)的人口遷往東部地區(qū)。同時(shí)，由于政府設(shè)置的戶(hù)籍壁壘制度，導(dǎo)致東部地區(qū)遷移的流動(dòng)人口和剩余勞動(dòng)力不能在該城市落戶(hù)，導(dǎo)致了中部地區(qū)城市的高商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化率的正向影響不顯著，而東部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不顯著和農(nóng)村不存在過(guò)多的剩余勞動(dòng)力，由此，在東部地區(qū)城市顯現(xiàn)出了高商品房?jī)r(jià)格和高城鎮(zhèn)化率的正向影響。

2.東部城市與西部城市的比較分析

東部地區(qū)城市模型的高擬合優(yōu)度和西部地區(qū)城市模型較高的擬合優(yōu)度并存。西部地區(qū)城市與東部地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)城市，且西部地區(qū)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)十分顯著，農(nóng)村存在大量的剩余勞動(dòng)力，但西部地區(qū)城市模型卻沒(méi)有表現(xiàn)出較低擬合優(yōu)度。原因在于，西部地區(qū)城市雖然存在大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，但是由于地域限制，從西部地區(qū)遷往東部地區(qū)距離遠(yuǎn)，成本高，并且西部地區(qū)城市的交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展十分落后，從西部地區(qū)城市遷往東部地區(qū)城市則需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。這樣，才導(dǎo)致西部地區(qū)的大多數(shù)剩余勞動(dòng)力沒(méi)有選擇流動(dòng)到東部地區(qū)，而是選擇西部地區(qū)的省城或者發(fā)展較快的大城市中落戶(hù)，從而在西部地區(qū)城市的模型中，商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化率的影響呈高度正向相關(guān)。

3.中部城市與西部城市的比較分析

中部地區(qū)城市模型的低擬合優(yōu)度與西部地區(qū)城市模型的較高擬合優(yōu)度的比較分析。中部地區(qū)與西部地區(qū)相比，中部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快于西部地區(qū)城市，且交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展快于西部地區(qū)，于是，中部地區(qū)的絕大多數(shù)剩余勞動(dòng)力則會(huì)遷往東部地區(qū)，而受到地理環(huán)境約束的西部地區(qū)剩余勞動(dòng)力則會(huì)選擇在西部地區(qū)省城或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的大城市，甚至去往中部地區(qū)一些發(fā)展較好的城市中就業(yè)落戶(hù)。基于上述原因分析，導(dǎo)致中部地區(qū)模型的不顯著和西部地區(qū)模型的較為顯著。

綜合上述分析，本文可以得出結(jié)論：商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化的影響呈正向。

四、結(jié)論與建議

（一）主要結(jié)論

通過(guò)以上的計(jì)量模型檢驗(yàn)分析，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)的城鎮(zhèn)化與商品房?jī)r(jià)格呈正向影響。

東部與中部的比較顯示：東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化與商品房?jī)r(jià)格呈正向影響，且具有較高的擬合優(yōu)度。中部地區(qū)模型的擬合優(yōu)度較低，是因?yàn)橹胁康貐^(qū)有較多的剩余勞動(dòng)力遷往東部地區(qū)，造成城鎮(zhèn)化與商品房?jī)r(jià)格的正向影響不顯著。

東部與西部的比較顯示：東部地區(qū)模型的擬合優(yōu)度很高，西部地區(qū)模型的擬合優(yōu)度較高。西部地區(qū)有較多的剩余勞動(dòng)力，但由于交通運(yùn)輸業(yè)的不發(fā)達(dá)以及地理位置的原因，西部地區(qū)的勞動(dòng)力則選擇去西部地區(qū)的大城市，從而造成西部地區(qū)的模型的擬合優(yōu)度較高。

中部與西部的比較顯示：中部地區(qū)與西部地區(qū)城市相比較，交通運(yùn)輸業(yè)比較發(fā)達(dá)，且離東部地區(qū)城市較近，因此中部地區(qū)的剩余勞動(dòng)力會(huì)遷往東部地區(qū)，而西部地區(qū)的剩余勞動(dòng)力只有極少的一部分會(huì)選擇東部地區(qū)，絕大多數(shù)選擇西部地區(qū)的大城市。

（二）建議

應(yīng)該如何消除障礙，進(jìn)一步提高中國(guó)的城鎮(zhèn)化率?本文提出以下幾點(diǎn)建議。

1.政府提供住房補(bǔ)貼。政府應(yīng)當(dāng)幫助每一個(gè)在城鎮(zhèn)中落戶(hù)的人群給予一定的住房補(bǔ)貼，以緩解因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的原因而使人們?cè)诔鞘胁桓屹I(mǎi)房，買(mǎi)不起房的憂(yōu)慮。一定的住房?jī)r(jià)格補(bǔ)貼會(huì)激發(fā)人們?cè)诔鞘兄匈I(mǎi)房的欲望，進(jìn)而可以提高城鎮(zhèn)化率。在進(jìn)行住房補(bǔ)貼時(shí)，對(duì)于東中西部地區(qū)應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。由《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》數(shù)據(jù)可知，東部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)于東部地區(qū)的住房補(bǔ)貼，而中部西部地區(qū)的住房補(bǔ)貼則不需要太高。

2.放寬政府設(shè)置的戶(hù)籍壁壘，完善中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制。由于中國(guó)存在戶(hù)籍壁壘制度，從而導(dǎo)致一部分人有錢(qián)卻又在城市內(nèi)買(mǎi)不了房，因此限制了城鎮(zhèn)化率的提高。放寬了戶(hù)籍壁壘制度，可以使勞動(dòng)力充分的自由流動(dòng)，“優(yōu)勝劣汰”，高素質(zhì)勞動(dòng)力在東部城市有房可買(mǎi)，而那些被高素質(zhì)勞動(dòng)力“擠出”的中低素質(zhì)的勞動(dòng)力則在中西部地區(qū)城市有房可依。這種讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的方法可以提高中國(guó)的城鎮(zhèn)化率。在放寬戶(hù)籍壁壘的時(shí)候，尤其是要放開(kāi)東部地區(qū)城市戶(hù)籍壁壘。由于東部地區(qū)具有較高的人均GDP，則人們都會(huì)有向東部城市遷移的心態(tài)，但是又由于受到戶(hù)籍壁壘的限制，則人們又不得不因?yàn)闆](méi)有住房保障而放棄遷往東部城市的念頭。因此，只有放寬戶(hù)籍壁壘，才能進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化。

3.政府提供保障房建設(shè)。政府可以在一些大中城市進(jìn)行一些保障性住房，以用來(lái)滿(mǎn)足那些想在城市中居住，而又負(fù)擔(dān)不起城市中的高房?jī)r(jià)人群，以便他們能夠在城市中安居樂(lè)業(yè)。在建設(shè)保障房時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大對(duì)于東部地區(qū)城市的保障房建設(shè)。因?yàn)闁|部城市的高人均GDP，導(dǎo)致東部城市人口居多，使得東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。而對(duì)于中部西部地區(qū)的城市的保障房建設(shè)則不需要太多。

4.加強(qiáng)中西部地區(qū)的投資發(fā)展，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。人們都想來(lái)東部城市遷移定居，是因?yàn)闁|部地區(qū)城市有較高的人均GDP，在東部地區(qū)城市就業(yè)有高薪。因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)在中西部發(fā)展中或欠發(fā)達(dá)的城市大力進(jìn)行投資，完善中西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。只有中部西部地區(qū)城市的人均GDP提高了，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和東部城市一樣完善，人們則會(huì)因?yàn)樵谥胁课鞑康貐^(qū)的城市有較高的收入和住房保障以及其他一系列的社會(huì)保障而選擇在中部和西部地區(qū)的城市定居。

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［責(zé)任編輯：金永紅］

Empirical Analysis of the Impact of Commercial Housing Price on Urbanization

CHEN Tailai
（School of Economics,Huaibei Normal University,Huaibei 235000,Anhui，China）

the real estate industry is the basic industry,urbanization is the country's overall level of development indicators，the study of the two is very important.The author studies the panel data of 31 provinces and cities in China, and studies the influence of the price of commercial housing in the middle and west of China by econometric model.The results showed that:urbanization rate and commercial housing prices into a positive impact significant relationship between the eastern region,the urbanization increased by 1%, the price of commercial housing rose 0.44%,Probability guarantee is as high as 99%,and the central and western region does not show a significant positive effect.This government should strengthen the eastern housing subsidies,moderate liberalization of the eastern city of residence barriers,should support the eastern part of the protection of housing construction projects,focusing on investment to accelerate the development of the central and western cities in order to narrow the regional economic gap.

urbanization rate,the price of commercial housing;per capita GDP

F293.3

A

1005-913X（2016）11-0040-05

2016-09-08

陳泰來(lái)(1994-)，男，江西景德鎮(zhèn)人，本科學(xué)生，研究方向：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)。