商品房價格對城鎮化的影響實證分析

陳泰來

（淮北師范大學經濟學院，安徽淮北235000）

商品房價格對城鎮化的影響實證分析

陳泰來

（淮北師范大學經濟學院，安徽淮北235000）

房地產業是基礎性產業，城鎮化是國家整體發展程度指標，研究二者至關重要。本文對中國31個?。ㄊ校┟姘鍞祿?，通過計量模型研究了東部、中部、西部的商品房價格對城鎮化的影響。結果發現：城鎮化率與商品房價格呈正向影響，東部地區的關系顯著，城鎮化提高1%，商品房價格上漲0.44%，概率保障高達99%，中部和西部并沒有表現出顯著的正向影響。對此政府應加強東部住房補貼，適度放開東部城市戶籍壁壘，支持東部保障房建設工程，重點要通過投資加快中西部城市發展，以縮小地區經濟差距。

城鎮化率；商品房價格；人均GDP

引言

在2016年1月22日的國務院常務會議上，李克強總理強調：“城鎮化還是中國的最大的內需所在！”推進新型城鎮化，一直是總理最為關切的重點工作。在就任總理之初的記者招待會上，李克強曾明確表示，我們強調的新型城鎮化，是以“人”為核心的城鎮化。2015年的《政府工作報告》中，他進一步強調，用改革的辦法解決城鎮化難點問題。[1]1月22日，進一步深入推進新型城鎮化，又被擺上了國務院常務會議的討論桌。李克強表示，按照國家新型城鎮化規劃要求，抓住農民工融入城鎮這一關鍵，通過深化改革加快推進新型城鎮化，既是重大民生工程，也有利于擴大有效投資和消費，促進城鄉、區域協調發展。隨著中國城鎮化的速度加劇，研究城鎮化對于商品房價格的影響效應分析就顯得尤為迫切。

一、文獻綜述

國外對于城鎮化和商品房價格的研究與就業、地區收入等問題緊密關聯。Helpman[2]指出某地區的房價過高會影響勞動者的相對效用，抑制勞動力在該地區聚集，從而對城鎮化發展不利。Monk[3]的研究結果如出一轍：相對的高房價制約勞動力的跨區域流入，是英國東南地區勞動力緊缺的主要原因。Phetkeo和Shinji[4]在研究城市化對國家交通和道路能源的利用的影響中，對1975-2005年的高中低收入國家的數據影響的人口、經濟、技術模型進行隨機回歸分析，主要結果表明城市化影響了國家交通和道路能源的積極利用。然而，在三個群體中其影響力大小各不相同。在高收入的群體組中對交通和能源的使用，對城市化的變化有更大的影響力。Remi和Dietrich[5]利用1500年至2010年的歷史數據在研究國家層面和城市層面之間重新“無增長”的城鎮化問題中發現，在任何給定的一年內，城鎮化與收入保持高度相關。

國內關于城鎮化和商品價格之間的影響研究同樣與就業緊密相關。理論研究上，文獻普遍認為城鎮化的核心內涵是城市中居住和就業，[6]居住源于個人或家庭對房價和購買力的比較決策，房價過高會抬高進城門檻，外地人無法在城鎮中落戶。[7]實證分析上，國內則以全國或31個省市、東部地區、中部地區、西部地區的面板數據展開研究。

關于全國或31個省市的城鎮化和商品房價格實證分析。李永樂，劉建生[8]的研究結果表明:住宅價格提高顯著抑制城鎮化水平；商業用房價格對城鎮化起促進作用；工業用房價格對城鎮化影響復雜。這些結論有較強代表性，但其對東中西部地區的具體分析不深入。另外，薛菲，袁汝華[9]對1996-2012年我國城鎮化率與房地產業之間的關系進行了實證分析，計量結果表明:城鎮化與房地產業密切相關，是房地產業發展的動力，存在長期正向穩定關系，城鎮化水平提高1%，房地產投資額、商品房銷售面積以及商品房價格分別提高7.72%、5.28%、3. 49%。杜小薇[10]對2005-2013年31省市城鎮化和房地產平均價格進行了空間自相關分析，結果表明：Moran指數驗證了房價存在全局與局域空間自相關，城鎮化并不是房價非理性上漲的根本原因。

關于東部城鎮化和商品房價格之間的實證分析。胡萍[11]從城鎮化與房地產市場的基本概念出發，對兩者之間的互動關系進行了理論分析，然后以揚州市為例，以當前揚州市的城鎮化水平和房地產市場的發展現狀為背景，選取相關指標并收集相關數據后對揚州市的城鎮化水平與城鎮化之間的相互關系進行了實證分析。其研究成果表明：房地產開發額和人均生產總值都與城鎮化率之間存在長期穩定的關系。毛甘霖[12]在基于2007-2012年的數據，采用彈性分析法分析新型城鎮化建設對青島商品房銷售的模式影響。實證結果表明：在新型城鎮化的影響下，青島市商品房年銷售額與城鎮化率、商品房銷售價格、人均可支配收入、房地產開發投資等因素具有高度的相關性。預測分析表明2015—2030年城鎮化率年均將提高1個百分點，青島市商品房年銷售額將年均提高6.06個百分點，并且隨著時間的推移，城鎮化率與商品房年銷售額之間的彈性系數逐漸減少。

關于中部城鎮化和商品房價格之間的實證分析。陳康[13]以長沙市1996年至2010年的數據為樣本，分別建立需求和供給的多元線性回歸模型，得出長沙市住宅的有效需求量和有效供給量，對長沙市住宅市場近幾年供求平衡的偏離程度進行分析。研究結果顯示：長沙市房地產市場具有很大的升值潛能，但同時也存在商品房供求失衡、結構不盡合理等一系列問題。任行偉，賈敬全[14]認為：城鎮化是拉動內需、實現經濟可持續發展的重要路徑。在基于中部六省的面板數據對城鎮化和商品房價格變化的分析中發現：中部六省在這一時期的城鎮化推進對商品房價格有一定的消極影響。李斌，張所地[15]采用VAR模型，對1990-2009年山西省房地產價格波動與區域經濟基本面變量的關系進行了定量分析，并對影響房價波動的關鍵因素進行了識別。研究表明：山西省的地區生產總值、城鎮居民可支配收入、房地產投資額、城鎮化水平與商品房價格存在著協整關系，且前者均是商品房價格的Granger原因：市場主體預期對房地產價格的影響要大于宏觀經濟基本面因素。

關于西部城鎮化和商品房價格之間的實證分析。馮瑞[16]采用了DEA數據包絡分析法，對重慶五大功能區的情況進行了統計分析。從投入和產出的角度剖析了效率不足的原因。研究結果表明：城鎮化對居民住宅消費需求影響正向顯著，證實了城鎮化發展能夠很好的拉動住宅消費需求。提高居民收入，控制住宅價格能更有效的保障居民住宅消費需求。譚竹齡[17]對陜西省新型城鎮化和房地產發展關系進行了實證研究。選取了代表傳統城鎮化水平的人口城鎮化率，房地產業開發投資額和商品房銷售面積，運用協整分析、格蘭杰因果關系檢驗等方法進行實證分析。結果表明：城鎮化率與房地產開發投資額和商品房銷售面積存在長期穩定的均衡關系，但是兩者的關系不密切。房地產開發投資額是城鎮化率提高的Granger原因，城鎮化率是商品房銷售面積的Granger原因。從經濟集約、可持續發展，居民生活質量和城鄉統籌方面構建新型城鎮化水平、房地產業發展水平的綜合指標體系，采用因子分析法算出二者的綜合指數得分，并基于綜合指數得分的基礎上對二者進行線性回歸，結果表明：新型城鎮化與房地產業高度相關。

文獻啟示意義明顯，但仍需深入：第一，國外學者注重住宅價格與勞動力之間的關系，但并未具體分析城鎮化與商品房間的價格影響。第二，盡管國內對全國或31個省市、東部、中部、西部的面板數據展開研究，但將這些結合起來對東部、中部、西部的比較研究顯得不足。有鑒于此，本文研究對東部、中部、西部的分區情況及比較情況展開研究。

二、計量模型

（一）計量模型

基于文獻對東、中、西部研究結論的差異，如在東部地區城市的城鎮化率與商品房價格表現出高度的正向影響，而在中西部地區城市的城鎮化率和商品房價格卻沒有表現出顯著的正向影響。本文認為有必要將三個地區分開建立模型，并展開比較分析，才能全面了解中國商品房價格對城鎮化的影響。對此，本文對同期數據，借鑒文獻《城鎮化進程中房地產價格分異研究》[18]做法的基礎上，依次建立全國模型、東部模型、中部模型、西部模型。如下：

全國模型（M0）：lnY=C1+α1lnX1+β1lnX2+ε1

東部模型（M1）：lnY=C2+α2lnZ1+β2lnZ2+ε2

中部模型（M2）：lnY=C3+α3lnM1+β3lnM2+ε3

西部模型（M3）：lnY=C4+α4lnN1+β4lnN2+ε4

（二）數據來源

商品房價格的數據來源于《中國房地產統計年鑒2013》，城鎮化率的數據來源于《中國統計年鑒2013》，各地區人均GDP數據來源于《中國統計年鑒2013》。本文當中把中國分為東中西三部分地區是以中國31個省市直轄市為劃分標準。我們將中國31個省市直轄市分為東部地區包括北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、廣東、遼寧、山東、河北、海南11個?。ㄗ灾螀^及直轄市）；中部地區包括山西、安徽、江西、湖南、湖北、河南、黑龍江、吉林8個?。ㄗ灾螀^及直轄市）；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄗ灾螀^及直轄市）。

（三）實證結果

表1 數據模型OLS回歸分析Tab.1 OLS regression analysis data model

三、實證分析

以全國的數據模型M0的回歸分析看，中國的城鎮化率與商品房價格之間表現為顯著的正向影響，調整的和未調整的R2都比較高，說明該模型的可信度較高，并且該模型通過了F0.005（2，28）=5.42的顯著性檢驗，在1%的顯著性水平下顯著。根據《中國房地產統計年鑒2013》和《中國統計年鑒2013》的整理數據可以發現，高商品房價格的城市伴隨著高城鎮化率，低商品房價格的城市伴隨著低城鎮化率。根據以上計量分析結果可以得出結論：商品房價格和城鎮化率呈正向影響。

（一）中部、西部商品房價格對城鎮化影響的分區分析

綜合對比東部中部西部三大地區城市回歸模型M1、M2、M3發現，東部地區城市具有很高的擬合優度，西部地區城市具有較高的擬合優度，但中部地區城市的擬合優度卻比較低。這就和全國城市的模型M0數據回歸結果相悖。基于此，以下則分別對東部、中部、西部模型一一進行實證分析。

首先，對東部地區的模型M1數據回歸分析發現，調整的和未調整的R2也比較高，并且該模型通過了F0.025（2，8）=19.37的顯著性檢驗，在5%的顯著性水平下顯著?？梢缘贸鼋Y論，在東部地區城市，商品房價格和城鎮化率呈正向影響。

再來分析中部地區的模型M2的回歸數據，卻沒有表現出很高的擬合優度。在中部地區的數據回歸分析的結果中，調整的和未調整的R2值都特別的低。商品房價格和城鎮化率沒有表現出顯著的正向的影響。造成這種數據結果，最重要的原因就是受到人均GDP的影響。由于東部地區的城市擁有較高的人均GDP，因此，對于農村的剩余勞動力具有較大吸引力。根據劉易斯的二元經濟結構理論，由于城市的高工資和農村存在的剩余勞動力，農村人口則會大量涌向城市地區。當不存在剩余勞動力時，這個過程就必然停止。中國城市經濟的發展具有很大的不平衡性，并且東部和中部地區城市的經濟差距較大，受此影響，中部地區城市和農村的人口都想遷往東部地區的高收入城市，但是由于中國政府設置的戶籍壁壘制度，導致剩余勞動力能夠遷往東部地區城市但卻不能在東部地區城市安家落戶。因此，絕大多數的中部農村人口會因為東部地區的高收入，而前往東部地區城市就業發展，而后再回到自己的家鄉定居。正是因為戶籍壁壘制度的存在和東部地區城市的高人均GDP導致中部地區M2數據回歸分析結果沒有表現出較高的擬合優度，中部地區城市商品房價格和城鎮化率沒有呈現出顯著的正向影響。

最后再來對西部地區M3模型回歸數據分析，西部地區的回歸模型具有較高的擬合優度，并且該模型通過了F0.005（2，9）=8.02的顯著性檢驗，在1%的顯著性水平下顯著。相比較中部地區和西部地區城市的經濟發展，顯然中部地區城市的經濟發展要快于西部地區城市，并且西部地區會擁有更多的剩余勞動力需要遷移，但西部地區的回歸模型M3的擬合優度卻遠遠高于中部地區的回歸模型M2的擬合優度。這主要因為西部地區的交通運輸業的發展和基礎設施建設的不完善所導致的。在西部地區，經濟發展落后于東部地區和中部地區，不發達的交通運輸業導致西部地區人口要流動到東部地區城市需要花費較多的時間和資金，再加上西部地區偏遠，信息閉塞，由此導致絕大多數的西部地區農村人口打消遷往東部地區城市的想法，從而選擇前往西部地區的省城或者較為發達地區的城市，而在這些地區的城市具有相比于農村較為完善的基礎設施建設和社會保障以及較高的人均收入。因此，西部地區城市的回歸模型M3具有較高的擬合優度，對于西部地區城市可以得出結論，商品房價格與城鎮化率呈正向影響。

（二）東部、中部、西部商品房價格對城鎮化影響的比較分析

總體上看，中國的城鎮化進程與商品房價格呈正向影響。

1.東部城市與中部城市的比較分析

東部地區城市模型的高擬合優度與中部地區城市模型的低擬合優度相比，由于東部地區城市的經濟高度發展和中部地區城市較東部地區城市經濟發展落后，中部地區城市的二元經濟結構較為明顯，農村存在過多的剩余勞動力，農村的剩余勞動力則會選擇遷往東部地區，加之中部地區的交通運輸業發展較快，人口流動的成本較低，由此加劇了中部地區的人口遷往東部地區。同時，由于政府設置的戶籍壁壘制度，導致東部地區遷移的流動人口和剩余勞動力不能在該城市落戶，導致了中部地區城市的高商品房價格對城鎮化率的正向影響不顯著，而東部地區城市的經濟高度發展，城鄉二元經濟結構不顯著和農村不存在過多的剩余勞動力，由此，在東部地區城市顯現出了高商品房價格和高城鎮化率的正向影響。

2.東部城市與西部城市的比較分析

東部地區城市模型的高擬合優度和西部地區城市模型較高的擬合優度并存。西部地區城市與東部地區城市經濟發展狀況相比，遠遠落后于東部地區城市，且西部地區的城鄉二元經濟結構十分顯著，農村存在大量的剩余勞動力，但西部地區城市模型卻沒有表現出較低擬合優度。原因在于，西部地區城市雖然存在大量的農村剩余勞動力，但是由于地域限制，從西部地區遷往東部地區距離遠，成本高，并且西部地區城市的交通運輸業的發展十分落后，從西部地區城市遷往東部地區城市則需要花費大量的時間和精力。這樣，才導致西部地區的大多數剩余勞動力沒有選擇流動到東部地區，而是選擇西部地區的省城或者發展較快的大城市中落戶，從而在西部地區城市的模型中，商品房價格對城鎮化率的影響呈高度正向相關。

3.中部城市與西部城市的比較分析

中部地區城市模型的低擬合優度與西部地區城市模型的較高擬合優度的比較分析。中部地區與西部地區相比，中部地區城市的經濟發展較快于西部地區城市，且交通運輸業的發展快于西部地區，于是，中部地區的絕大多數剩余勞動力則會遷往東部地區，而受到地理環境約束的西部地區剩余勞動力則會選擇在西部地區省城或經濟發展較快的大城市，甚至去往中部地區一些發展較好的城市中就業落戶?；谏鲜鲈蚍治?，導致中部地區模型的不顯著和西部地區模型的較為顯著。

綜合上述分析，本文可以得出結論：商品房價格對城鎮化的影響呈正向。

四、結論與建議

（一）主要結論

通過以上的計量模型檢驗分析，可以發現中國的城鎮化與商品房價格呈正向影響。

東部與中部的比較顯示：東部地區的城鎮化與商品房價格呈正向影響，且具有較高的擬合優度。中部地區模型的擬合優度較低，是因為中部地區有較多的剩余勞動力遷往東部地區，造成城鎮化與商品房價格的正向影響不顯著。

東部與西部的比較顯示：東部地區模型的擬合優度很高，西部地區模型的擬合優度較高。西部地區有較多的剩余勞動力，但由于交通運輸業的不發達以及地理位置的原因，西部地區的勞動力則選擇去西部地區的大城市，從而造成西部地區的模型的擬合優度較高。

中部與西部的比較顯示：中部地區與西部地區城市相比較，交通運輸業比較發達，且離東部地區城市較近，因此中部地區的剩余勞動力會遷往東部地區，而西部地區的剩余勞動力只有極少的一部分會選擇東部地區，絕大多數選擇西部地區的大城市。

（二）建議

應該如何消除障礙，進一步提高中國的城鎮化率?本文提出以下幾點建議。

1.政府提供住房補貼。政府應當幫助每一個在城鎮中落戶的人群給予一定的住房補貼，以緩解因為高房價的原因而使人們在城市不敢買房，買不起房的憂慮。一定的住房價格補貼會激發人們在城市中買房的欲望，進而可以提高城鎮化率。在進行住房補貼時，對于東中西部地區應當區別對待。由《中國房地產統計年鑒2013》數據可知，東部地區商品房價格遠遠高于中西部地區，因此，應當加大對于東部地區的住房補貼，而中部西部地區的住房補貼則不需要太高。

2.放寬政府設置的戶籍壁壘，完善中國市場經濟機制。由于中國存在戶籍壁壘制度，從而導致一部分人有錢卻又在城市內買不了房，因此限制了城鎮化率的提高。放寬了戶籍壁壘制度，可以使勞動力充分的自由流動，“優勝劣汰”，高素質勞動力在東部城市有房可買，而那些被高素質勞動力“擠出”的中低素質的勞動力則在中西部地區城市有房可依。這種讓市場在資源配置中起決定性作用的方法可以提高中國的城鎮化率。在放寬戶籍壁壘的時候，尤其是要放開東部地區城市戶籍壁壘。由于東部地區具有較高的人均GDP，則人們都會有向東部城市遷移的心態，但是又由于受到戶籍壁壘的限制，則人們又不得不因為沒有住房保障而放棄遷往東部城市的念頭。因此，只有放寬戶籍壁壘，才能進一步提高城鎮化。

3.政府提供保障房建設。政府可以在一些大中城市進行一些保障性住房，以用來滿足那些想在城市中居住，而又負擔不起城市中的高房價人群，以便他們能夠在城市中安居樂業。在建設保障房時，應當適當加大對于東部地區城市的保障房建設。因為東部城市的高人均GDP，導致東部城市人口居多，使得東部地區的房地產市場供不應求。而對于中部西部地區的城市的保障房建設則不需要太多。

4.加強中西部地區的投資發展，完善基礎設施建設。人們都想來東部城市遷移定居，是因為東部地區城市有較高的人均GDP，在東部地區城市就業有高薪。因此，政府應該加強在中西部發展中或欠發達的城市大力進行投資，完善中西部地區的基礎設施建設。只有中部西部地區城市的人均GDP提高了，基礎設施建設和東部城市一樣完善，人們則會因為在中部西部地區的城市有較高的收入和住房保障以及其他一系列的社會保障而選擇在中部和西部地區的城市定居。

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［責任編輯：金永紅］

Empirical Analysis of the Impact of Commercial Housing Price on Urbanization

CHEN Tailai
（School of Economics,Huaibei Normal University,Huaibei 235000,Anhui，China）

the real estate industry is the basic industry,urbanization is the country's overall level of development indicators，the study of the two is very important.The author studies the panel data of 31 provinces and cities in China, and studies the influence of the price of commercial housing in the middle and west of China by econometric model.The results showed that:urbanization rate and commercial housing prices into a positive impact significant relationship between the eastern region,the urbanization increased by 1%, the price of commercial housing rose 0.44%,Probability guarantee is as high as 99%,and the central and western region does not show a significant positive effect.This government should strengthen the eastern housing subsidies,moderate liberalization of the eastern city of residence barriers,should support the eastern part of the protection of housing construction projects,focusing on investment to accelerate the development of the central and western cities in order to narrow the regional economic gap.

urbanization rate,the price of commercial housing;per capita GDP

F293.3

A

1005-913X（2016）11-0040-05

2016-09-08

陳泰來(1994-)，男，江西景德鎮人，本科學生，研究方向：宏觀經濟。