大連市固定資產投資運行情況分析
——以2016上半年時間為基準

劉嚴妍

（大連市統(tǒng)計局，遼寧大連116011）

大連市固定資產投資運行情況分析
——以2016上半年時間為基準

劉嚴妍

（大連市統(tǒng)計局，遼寧大連116011）

大連市固定資產投資結構不斷完善，房地產市場態(tài)勢向好，但資金保障力度有待提高，開發(fā)投資結構略顯失衡。應定向精準擴大有效投資；強化服務責任、推動簽約項目落地；激活民間投資活力，打造良好營商環(huán)境；切實落實房地產新政；盤活新房市場的潛在供應；鼓勵房企調整結構、發(fā)展住房租賃市場。

大連市；固定資產投資；房地產

今年以來，在市委、市政府正確領導下，在穩(wěn)增長、調結構、惠民生等一系列政策作用下，大連市固定資產投資結構不斷改善，房地產開發(fā)投資對投資增長的支撐作用增強。上半年大連市固定資產投資完成1010.5億元，同比下降64.2%，降幅比遼寧省平均水平高6.1個百分點。其中，建設項目投資完成601.8億元，同比下降73.3%；房地產開發(fā)投資完成408.7億元，同比下降28.8%，占投資總量的比重同比提高20.1個百分點。

一、固定資產投資運行特點

（一）第三產業(yè)投資比重上升

從三次產業(yè)來看，全市第一產業(yè)完成投資17.9億元，占全部投資的比重為1.8%；第二產業(yè)投資216.7億元，占全部投資的比重為21.4%；第三產業(yè)投資77.6億元，占全部投資的比重為76.8%。與上年同期相比，第一、二產業(yè)投資占全部投資的比重分別下降1.3個和8.2個百分點，第三產業(yè)投資占全部投資的比重則上升9.5個百分點。

（二）去產能，高耗能行業(yè)投資收縮

上半年，全市六大高耗能行業(yè)完成投資74.4億元，同比下降66.9%，降幅比全市平均水平高2.7個百分點，其中化學原料及化學制品制造業(yè)投資同比下降70.4%，非金屬礦物制品業(yè)投資下降76.1%，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)投資下降63.6%。

（三）民間投資比重提升

上半年，全市完成民間投資612億元，同比下降62.2%，降幅比全市平均水平低2個百分點，民間投資占全部固定資產投資比重為60.6%，分別比去年同期和今年一季度提高3.3和1.2個百分點。

上半年，全市第一、二、三產業(yè)民間固定資產投資分別完成16.8億元、150.1億元、445.1億元，同比分別下降78.2%、77.2%、49.6%。三次產業(yè)民間投資比重由上年同期的4.8:40.7:54.5轉變?yōu)楸酒诘?.7: 24.5:72.7。

全市民間投資主要集中在制造業(yè)和房地產開發(fā)業(yè)兩個行業(yè)，兩個行業(yè)投資占民間投資超七成，排在第三位的水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)投資占比僅為13.4%，其他行業(yè)均不足5%。其中制造業(yè)民間投資完成145.4億元，同比下降77.2%；房地產開發(fā)民間投資完成288.8億元，同比下降27%，比全市房地產開發(fā)投資增速高1.8個百分點。20個行業(yè)部門民間投資中只有衛(wèi)生社會保障福利業(yè)完成投資10.9億元，同比增長3.8倍，其它行業(yè)民間投資降幅均在30%以上。

（四）工業(yè)、基礎設施投資降幅均七成

上半年，全市工業(yè)投資214.6億元，同比下降74.2%，其中，采礦業(yè)投資1.2億元，下降79%；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)投資39.1億元，下降52.1%；制造業(yè)投資174.3億元，同比下降76.5%，其中高技術制造業(yè)投資同比下降68.3%，比全部制造業(yè)投資增速高8.2個百分點。基礎設施完成投資293.8億元，同比下降69.2%，比去年同期下降84.2個百分點，降幅比一季度擴大37.7個百分點。

二、房地產市場運行特點

為促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加大“去庫存”力度，國家、省、市陸續(xù)出臺一系列促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，特別是大連市“十八條房地產新政”（《大連市人民政府辦公廳關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發(fā)展的意見》）出臺后，受政策疊加作用影響，銷售市場回暖，去庫存效果顯現，房地產市場態(tài)勢向好。

（一）商品房銷售增速提高，現房銷售明顯好轉

房地產調控政策效能開始顯現，大連市購房者信心有所回升，購房需求平穩(wěn)釋放，商品房銷售增速提高。上半年全市共完成商品房銷售面積355.1萬平方米，同比增長9.6%，較去年同期止降回升20.4個百分點。其中住宅銷售面積327.7萬平方米，同比增長6.9%，止降回升13個百分點，拉動全市商品房銷售面積增長6.5個百分點。全市實現商品房銷售額為326.6億元，同比增長10.8%，較去年同期止降回升28.5個百分點。其中住宅銷售額294.7億元，同比增長7.8%，止降回升19.9個百分點。

在商品房銷售中，現房銷售明顯好轉。上半年現房銷售面積152.8萬平方米，同比增長58.4%，占商品房銷售面積的比重為43%；現房銷售額134.8億元，同比增長46.1%，占商品房銷售額的比重為41.3%。現房銷售面積和銷售額占比，較去年同期分別提高13.3和10個百分點。

（二）房地產開發(fā)投資低位運行

上半年，全市房地產開發(fā)完成投資408.7億元，同比下降28.8%，降幅同比擴大1.9個百分點，比固定資產投資降幅35.4個百分點。房地產開發(fā)投資占固定資產投資總量的40.4%，所占比重較去年同期提高20.1個百分點。其中民間房地產投資完成288.8億元，同比下降27%，占房地產投資的比重為70.7%，比去年同期提高1.7個百分點。

從主要用途看，住宅投資303.1億元，同比下降31.6%，投資額占全部房地產開發(fā)投資的74.2%；辦公樓投資15.2億元，同比下降53.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資49.2億元，同比下降6%；其他投資41.2億元，同比下降9.8%。

（三）去庫存成效進一步顯現

截至6月末，全市商品房待售面積為1 128.6萬平方米，同比下降2.2%，待售量比5月末凈減32.4萬平方米。其中住宅待售面積為851.5萬平方米，同比下降2.6%，待售量比5月末凈減25.5萬平方米。房地產開發(fā)企業(yè)適時優(yōu)化推盤，現有庫存中的優(yōu)良部分逐步消化，商品房待售量連續(xù)三個月逐漸縮減，在各種政策利好下，去庫存效果初現。

2015年-2016年大連市房地產待售情況

（四）商品房新開工面積降幅收窄

上半年，全市商品房新開工面積321.3萬平方米，下降22.5%，降幅比去年同期收窄15個百分點，比一季度收窄25.8個百分點，其中住宅新開工面積209.7萬平方米，下降38.1%，降幅比一季度收窄25.8個百分點。

（五）二手房市場活躍度較高

我國一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段，大連市二手房交易量占全市房屋成交量比重也呈遞增趨勢。大連市國土資源和房屋局的數據顯示，上半年全市二手房網簽交易量3.2萬套，同比增長27.5%，增速高于一季度4.5個百分點，占全市房屋交易量的比重為45.7%，其中二手住宅網簽交易量3.1萬套，同比增長28.4%，增速高于一季度3.9個百分點；二手房網簽交易面積269.9萬平方米，同比增長20.7%，其中二手住宅網簽交易面積251.1萬平方米，同比增長27.9%，增速高于一季度3.4個百分點。

三、投資下行壓力猶存

（一）大項目個數和規(guī)模雙雙下降

受經濟下行壓力影響，企業(yè)投資信心不足，上半年全市有億元以上項目775個，同比減少441個；計劃總投資為12 674.8億元，同比下降14.6%；完成投資786.2億元，同比下降62.7%，降幅比全市平均水平低1.5個百分點，大項目的減少將影響全市固定資產投資項目預期增長。

（二）投資資金情況不容樂觀

上半年，全市固定資產投資本年資金來源小計1 057.7億元，同比下降62.5%，其中占比前三位的自籌資金、其他資金來源、國內貸款分別為587.9億元、210.4億元和211.8億元，同比分別下降64.9%、29.8%和65.8%，投資資金的供應不充足說明在國內經濟下行壓力加大的環(huán)境下，企業(yè)投資意愿顯著下降，影響投資后續(xù)增長。

（三）高技術產業(yè)投資下降

上半年，大連市高技術產業(yè)完成投資8.4億元，同比下降77.1%，降幅高于全市平均水平12.9個百分點，占投資總量比重為0.8%，同比降低0.5個百分點。八個高技術產業(yè)投資中除醫(yī)藥制造業(yè)完成3.2億元，同比增長90.9%外，其他七個高技術產業(yè)投資均呈下降的運行態(tài)勢。高技術產業(yè)投資大幅下降說明發(fā)展新技術、新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的助力不足，加快發(fā)展新經濟、保持產業(yè)結構不斷升級優(yōu)化才能從根本上保持城市旺盛增長活力。

四、房地產開發(fā)需關注問題

（一）資金保障力度有待提高

上半年，全市房地產開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金499.7億元，同比下降29.3%，降幅比去年同期擴大2.8個百分點，比一季度擴大11.8個百分點，房地產投資信心有待提振，資金保障力度有待提高。

2016年上半年全市房地產企業(yè)項目到位資金情況

（二）開發(fā)投資結構略顯失衡

1.住宅投資占房地產開發(fā)投資比重偏大

上半年，全市住宅投資占全部開發(fā)投資比重為74.2%，比全省高1.9個百分點；住宅施工面積占比為73.5%，比全省高1.3個百分點。全市商品房市場回暖有利于以住宅為主的房企短期業(yè)績提升，但從長期看，更應適當加大旅游地產、養(yǎng)老地產等投資力度，采取多元化經營策略增加利潤空間。

2.90 -144平方米改善型戶型結構性短缺

上半年，全市建筑面積90-144平方米住宅銷售面積95.8萬平方米，同比增長12.1%，比去年同期提高6.5個百分點，占住宅銷售面積的29.2%，而同期開發(fā)投資占住宅投資比重為21.4%，房屋施工面積占比為23.8%。二孩政策放開、家庭規(guī)模擴大、居民收入增長、現有住房戶型較小等都將釋放改善性住房需求，而開發(fā)投資與銷售的戶型結構略顯失衡，會造成結構性短缺和過剩并存。

五、固定資產投資健康發(fā)展的幾點建議

（一）定向精準擴大有效投資

繼續(xù)強化部門聯動，針對開工滯后的重點項目，梳理推進過程中的制約因素，促進項目早開工早入庫；同時全面排查只動土開工、沒有后續(xù)建設進度的項目，跟蹤和督促項目進展，確保已開工項目按進度推進，繼續(xù)推進全市實體投資增長。

（二）強化服務責任、推動簽約項目落地

積極主動與企業(yè)溝通和銜接，及時協(xié)調解決項目建設過程中遇到的困難和問題，最大限度地為項目建設提供支持，盡量滿足項目落地和開工需求。促進全市58個招商簽約項目快落地、快建設、快發(fā)展。

（三）激活民間投資，打造良好營商環(huán)境

激活民間資本，最終的落腳點是為民間資本打造寬松公平的營商環(huán)境。在更多領域放寬準入、吸引社會資本進入。與給項目、給資金相比，民間資本更需要政府給的是投資好環(huán)境。將打造新型政商關系落到實處，讓民間投資者充分體會到機會的平等和政策的善意。大力推進簡政放權，打造可預期、透明的政策制度環(huán)境，提振民間資本投資信心。在公共產品和公共服務領域中，進一步引進競爭機制，激發(fā)民營資本的活力，鼓勵民營資本參與民航、港口、航道、道路、橋梁、軌道交通、公共停車場等基礎設施建設；要積極創(chuàng)造條件，鼓勵民間資本參與能源項目的建設和運營，參與能源資源勘探開發(fā)、煤炭加工和煉油產業(yè)、天然氣管網建設、電力建設；鼓勵和引導民間資本以獨資、合資、收購等方式進入市政公用事業(yè)領域，直接投資城鎮(zhèn)供水、供熱、污水處理、生活垃圾處理等項目的建設和運營等。進一步完善法律法規(guī)，依法保護民間投資者的合法權益，促進公私合營模式的健康快速發(fā)展。

（四）切實落實房地產新政

當前房地產市場進入一個關鍵時期，6月7日大連市國土資源和房屋局印發(fā)的《大連市人民政府辦公廳關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發(fā)展的意見》中，涵蓋了加快推進棚戶區(qū)改造、調整房地產相關稅收、加大住房公積金支持力度、加快培育發(fā)展住房租賃市場等眾多利好政策，其中人才購房補貼和改善性購房獎勵是此次出臺“18條房地產新政”的重中之重。落實好房地產新政，應切實加強對房地產市場的監(jiān)測，正確引導房地產企業(yè)科學營銷、去化庫存，增強投資信心，促進房地產市場平穩(wěn)健康運行。

（五）盤活新房市場的潛在供應量

上半年，全市房地產新開工項目24個，比去年同期增加5個；計劃總投資148億元，同比下降14.6%；完成投資額37.8億元，同比下降48.5%，降幅比全市平均水平高19.7個百分點。建議逐步盤活潛在供應量，督促已供地項目早開工，早入市，補給新房市場供應。

（六）鼓勵房企調整結構，發(fā)展住房租賃市場

面對新時期新發(fā)展機遇，亟需支持跨界地產發(fā)展，積極引導房地產企業(yè)根據市場需求調整開發(fā)產品結構，發(fā)展眾創(chuàng)空間、旅游地產、度假地產、養(yǎng)老服務等非住宅地產方向并進開發(fā)，培育行業(yè)新的增長點，引導品牌好、實力強的房企做“接盤俠”，增強風險抵御能力。同時積極響應6月份國務院印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的號召，多渠道培育房屋租賃市場，將部分住宅和商業(yè)地產改建為租賃住房，盤活存量資產。

［責任編輯：蘭欣卉］

F270

A

1005-913X（2016）11-0074-03

2016-09-07

劉嚴妍(1975-)，女，遼寧大連人，碩士研究生，研究方向：經濟管理。