養老地產蓄勢待發

趙麗芳

3-5年內，遠洋將完成北京、上海、大連等一線或熱點城市在養老領域內的多點布局，形成與集團住宅地產、商業地產以及房地產金融平行的全新業務增長極，未來養老在戰略上或會成為遠洋地產的主要業務之一。”遠洋地產總裁李明近日對媒體說。在進入養老地產的房企中，以中國人壽作為公司第一大股東的遠洋地產備受關注。事實上，除了遠洋地產外，截至目前，包括保利、萬科、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內，全國已有超過80家房企進入養老地產領域。

“最美不過夕陽紅，溫馨又從容”這句話對很多人來說并不陌生，每個人都會老去，與年輕人不同，老年人的生活安定從容需要多重保障。而養老地產的出現，無疑讓老年人“溫馨又從容”的晚年生活增加一份保障。

養老地產“雙雄稱霸”

我國老年人人口增加迅速，第六次全國人口普查數據顯示，60歲及以上人口占13.3%，其中65歲及以上人口占8.87%。“十二五”時期，中國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。而與此同時，養老金的缺口、公辦養老院的一床難求、高端養老院的天價消費等新聞頻頻見諸媒體。養老日益成為人們關注的熱點或者說“難點”問題。正是在這一背景下，養老地產進入人們的視線。 目前，涉足養老地產領域的行業很多，但積極行動，“攻城略地”的主要是房企和保險公司。

房企搶灘養老地產

“房地產并不是一個萬年長青的產業，所有地產當中最有前途的就是養老地產，養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。”萬達集團董事長王健林此前曾表示。王健林的話或許可以解釋，為什么近年來房企巨頭紛紛搶灘養老地產。事實上，不僅是萬達，其他一些正處在企業戰略轉型、尋找未來新利潤增長點的房企，也將養老地產將作為企業創新升級的重要領域進行培育。

保利打造全產業鏈養老模式。保利養老產業鏈涵蓋地產、醫療、保險、護理等各個領域。據悉，保利通過不同產品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以會籍收入平衡運營成本。保利試圖通過專業養老機構去帶動居家養老、社區養老。未來10年保利會在國內主要的省會城市建立這樣的機構，包括在大型社區內配建5萬-10萬平方米的持有型養老公寓。

遠洋地產瞄準高端人群。2013年，遠洋地產正式成立了“遠洋養老運營管理公司”，并創建全新養老品牌“椿萱茂”。

該項目由遠洋自持，并不出售，每月收取租金，主要以提供日常生活護理為主。遠洋地產透露，目前出租率為20%，每個房間的月租金在萬元以上。此外遠洋還在研究另一種帶有產權交易的模式，2-3年內會加快推行。

萬科養老重服務。自2010年，萬科宣布將推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略以來，萬科在杭州、北京已有多個項目進行了養老地產相關的嘗試，但萬科始終強調在養老地產上做的是服務，而非開發。

萬科的養老地產業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶近日對媒體表示，未來在萬科所有的在建項目里，每一個項目造一棟樓專門用于養老，這些樓全部由北京萬科持有和運營。同時，社區內還將設置老人康復中心、活動站、康復健身房、適老餐廳等配套。

保險業大舉進入養老地產

由于養老服務的需求巨大和養老市場的廣闊前景，除了房企在養老地產市場深耕細作外，保險業也大舉進入。早在2010年9月，保監會就發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過500億元，中國人壽、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等險企紛紛跑馬圈地，以期占得市場先機。

中國人壽除了投資房企的養老項目外，還大手筆“單打獨干”，在全國各地斥巨資興建高端養生養老社區。2011年11月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資100億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。

2012年9月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務小區”啟動，總投資170億元。

2012年4月，泰康人壽推出國內首款保險產品與養老社區相結合的綜合養老計劃—幸福有約終身養老計劃；6月，泰康人壽第一家養老小區在北京昌平開工，泰康之家·燕園將于2015年6月開業。這一新型社區養老，集居家生活、美食餐飲、醫療護理、文化娛樂、健身運動等全方位功能于一體，倡導民主自治，使老年人富足而退，優雅生活。“泰康做的不是養老地產，我們的目標是做國際化標準的專業醫養活力社區，”泰康之家CEO劉挺軍對本刊記者說，“泰康之家養老社區根據老年人的身體狀況提供獨立生活、協助生活、專業護理、記憶障礙一站式居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。”

養老地產前景無限

和所有新生事物一樣，養老地產在起步階段也面臨著諸多挑戰。首先是觀念問題，很多老人和兒女對老人入住養老社區有所排斥，認為只有“子女不孝”的老人才會去養老社區。其次，養老地產政策尚不完善，“養老行業的監管架構還需要再明晰；國家的補貼政策不要從營利和非營利來區分，而是補貼消費者，縮小營利和非營利機構待遇的差距，促進行業良性發展，提高效率；第三，給予養老基層服務人員更多的社會保障。”劉挺軍對本刊記者說。此外，一些機構認為養老政策“說得多，給得少”，因此對養老地產持觀望態度。

對于觀念問題，華高萊斯國際地產有限公司策劃總監養老地產研究中心主任郝榮福對本刊記者說，“目前社會發展很快，代際觀念的改變大概需要5到10年的時間。隨著人們觀念的轉變，老年人對入住養老社區不再排斥，進而接受，會給養老地產的發展帶來良好的外部環境。”

此外，對于國家養老政策問題，郝榮福表示，“政策的落地是漫長的過程，并且養老地產作為新興事物，政策完善也需要一個過程。國家對養老地產是大力扶持的，隨著各項政策的完善，養老地產一定會走入正軌。”而劉挺軍也表示，“因為市場的趨勢和政策的利好，養老產業正進入一個市場環境更成熟、成長更快的時期，我們相信養老社區在中國有一個美好的發展前景。”