中國投資者何以“青睞”歐洲地產(chǎn)

近日，萬達集團在倫敦的某房地產(chǎn)項目亮相，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。事實上，早在2013年6月，中國平安就斥資2.6億英鎊從德國買家手中購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑勞埃德大廈。目前，中國人壽、中國投資有限責(zé)任公司等多家中國企業(yè)在歐洲尤其倫敦進行了地產(chǎn)投資。隨著越來越多的中國企業(yè)和機構(gòu)投資歐洲地產(chǎn)，業(yè)界對此也愈來愈重視。英國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資公司Patron Capital董事總經(jīng)理Keith Breslauer也對此給出了自己的“看法”。

隨著歐洲市場逐漸從危機中復(fù)蘇，過去三年中，歐洲地產(chǎn)成為最有潛力的投資領(lǐng)域，吸收了來自擁有凈儲蓄最多的國家和地區(qū)的資金，尤其吸引了來自亞太地區(qū)如中國、日本、韓國、馬來西亞以及來自中東產(chǎn)油國等國家和地區(qū)的資金。

近幾年，來自中國和遠東國家的對不動產(chǎn)和以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)的跨境投資都將歐洲作為一個明確的目標(biāo)，倫敦地標(biāo)性建筑之一巴特西發(fā)電站建筑群、金融城標(biāo)志性建筑勞埃德大廈、Broadgate物業(yè)等極具知名度的建筑的買賣都出現(xiàn)了亞洲買家的身影。例如，中國人壽和卡塔爾控股聯(lián)合收購了倫敦金絲雀碼頭的30層10 Upper Bank Street 大樓，涉資7.95億英鎊。

CBRE去年公布的研究報告顯示，亞洲機構(gòu)投資者致力于多樣化的低風(fēng)險的投資類別，傾向于投資不動產(chǎn)，并將歐洲當(dāng)作主要目的地。報告稱，這或許將導(dǎo)致超過930億英鎊的資金流向全球各地的房地產(chǎn)，而歐洲房地產(chǎn)無疑將獲益最大。當(dāng)然，這個預(yù)測需要驗證。去年，超過139億英鎊的亞洲資金投資海外，其中投資歐洲的約81億英鎊，遠高于上一年的39億英鎊。

數(shù)字背后

為什么這些來自中國和遠東其他國家和地區(qū)的資金流入歐洲市場？

首先，中國經(jīng)濟受危機打擊相對較小，在危機中保持了較高的增長率，并積累了相當(dāng)數(shù)量的財富，因此有了資本輸出的需求。與此同時，中國的金融機構(gòu)對企業(yè)海外投資持積極態(tài)度，并對其進行金融支持。

其次，中國的經(jīng)濟為海外投資提供了良好的環(huán)境。隨著法律的改變和新法規(guī)的生效，2012年中國保險業(yè)所控制的7240億英鎊的資金被“解放”，并可以進行國際投資。

此外，由于優(yōu)惠的匯率和近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的興旺，刺激了中國投資者向海外地產(chǎn)市場進軍。據(jù)金融時報的數(shù)據(jù)，在2008-2013年間，由于人民幣對英鎊持續(xù)走強，在事實上為中國投資者收購英國地產(chǎn)提供了巨大折扣。

歐洲“吸引力”

當(dāng)然，中國投資者青睞海外投資原因諸多，但是，在諸多選項中，中國投資者為何青睞歐洲尤其是英國？

中國投資者將歐洲，尤其是英國視為重要的多元化投資的重要目的地，并認為在此投資，資金相對安全，有獲得較高收益的潛力。西歐城市，比如倫敦和德國的大型城市，是傳統(tǒng)的國際商業(yè)中心，長期來看，投資其不動產(chǎn)能獲得較為穩(wěn)定的回報。英國市場是歐洲最大、最復(fù)雜、最透明的商業(yè)地產(chǎn)中心，并且有相當(dāng)多的地產(chǎn)可供出售或計劃出售。此外，英國的稅收也鼓勵外國投資者。

而倫敦由于其悠久的歷史，國際化的金融區(qū)，享有全球聲譽的教育機構(gòu)，這些都對亞洲投資者構(gòu)成了吸引力。我們可以看到，近幾年，英國的住宅市場的最大買家群體來自中國、馬來西亞、香港和新加坡等亞洲國家和地區(qū)。不僅倫敦的新建地產(chǎn)受到亞洲買家的青睞，其他巴黎、法蘭克福等歐洲城市也日漸受到越來越多的關(guān)注。

很多亞洲買家和歐洲，尤其是倫敦，有個人聯(lián)系，這一因素也影響了他們的商業(yè)決定，比如在何處購買住宅、投資等。

除了中國買家青睞英國外，英國也為鼓勵中國投資做了很多努力，公布了諸多優(yōu)惠措施。比如今年1月，英國首相卡梅倫在達沃斯峰會上會見了中國大連萬達集團董事長王健林。隨后，王健林宣布，將向英國再投資30億英鎊。

未來是什么？

近幾年，來自遠東的資金在英國地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用，地產(chǎn)市場出現(xiàn)亞洲投資者絕對不是新鮮事。不過，未來是什么？對投資者來說是仍有機會？還是現(xiàn)在投資已經(jīng)為時已晚？

口岸城市如倫敦、法蘭克福和巴黎的核心資產(chǎn)一直以來都廣受投資者歡迎。然而，正是由于這些資產(chǎn)過于“流行”，隨著越來越多投資者的涌入和追捧，價格越來越高，而回報率卻在降低。因此，對希望“大賺一筆”的投資者來說，市場機會很少，但對資金充足，能進行大額投資的買家來說，盈利仍有可能，但僅限于核心市場。

不過，歐洲市場的吸引力在于其多樣性。盡管某些城市核心資產(chǎn)盈利有所降低，但歐洲有50個不同的國家可以滿足不同投資者的需求。盡管投資倫敦、巴黎等歐洲“一線城市”的核心資產(chǎn)的回報率在降低，但仍有投資者青睞這些城市，因為他們希望將資金投放到安全的資產(chǎn)上。那些希望獲得較大投資回報的投資者可以將目光投向其他國家，如西班牙、意大利和葡萄牙等。在這些國家，投資者仍有機會獲得較大盈利。此外，還有投資者對東歐興趣頗多，例如波蘭。

值得一提的是，歐洲的“二線城市”例如英國的曼徹斯特、德國的萊比錫，由于投資競爭較少，如投資學(xué)生公寓等項目也能獲得較高回報率。數(shù)據(jù)顯示，去年，愛爾蘭酒店板塊的投資就有13.5%來自亞洲，這說明亞洲投資者正在向投資競爭較少的“二線城市”轉(zhuǎn)移。（作者Keith Breslauer為英國Patron Capital公司董事總經(jīng)理）

編輯|趙麗芳 lifang.zhao@wtoguide.net