中國投資者何以“青睞”歐洲地產

近日，萬達集團在倫敦的某房地產項目亮相，引發業內關注。事實上，早在2013年6月，中國平安就斥資2.6億英鎊從德國買家手中購得倫敦金融城的標志性建筑勞埃德大廈。目前，中國人壽、中國投資有限責任公司等多家中國企業在歐洲尤其倫敦進行了地產投資。隨著越來越多的中國企業和機構投資歐洲地產，業界對此也愈來愈重視。英國最大的商業地產投資公司Patron Capital董事總經理Keith Breslauer也對此給出了自己的“看法”。

隨著歐洲市場逐漸從危機中復蘇，過去三年中，歐洲地產成為最有潛力的投資領域，吸收了來自擁有凈儲蓄最多的國家和地區的資金，尤其吸引了來自亞太地區如中國、日本、韓國、馬來西亞以及來自中東產油國等國家和地區的資金。

近幾年，來自中國和遠東國家的對不動產和以不動產為基礎的資產的跨境投資都將歐洲作為一個明確的目標，倫敦地標性建筑之一巴特西發電站建筑群、金融城標志性建筑勞埃德大廈、Broadgate物業等極具知名度的建筑的買賣都出現了亞洲買家的身影。例如，中國人壽和卡塔爾控股聯合收購了倫敦金絲雀碼頭的30層10 Upper Bank Street 大樓，涉資7.95億英鎊。

CBRE去年公布的研究報告顯示，亞洲機構投資者致力于多樣化的低風險的投資類別，傾向于投資不動產，并將歐洲當作主要目的地。報告稱，這或許將導致超過930億英鎊的資金流向全球各地的房地產，而歐洲房地產無疑將獲益最大。當然，這個預測需要驗證。去年，超過139億英鎊的亞洲資金投資海外，其中投資歐洲的約81億英鎊，遠高于上一年的39億英鎊。

數字背后

為什么這些來自中國和遠東其他國家和地區的資金流入歐洲市場？

首先，中國經濟受危機打擊相對較小，在危機中保持了較高的增長率，并積累了相當數量的財富，因此有了資本輸出的需求。與此同時，中國的金融機構對企業海外投資持積極態度，并對其進行金融支持。

其次，中國的經濟為海外投資提供了良好的環境。隨著法律的改變和新法規的生效，2012年中國保險業所控制的7240億英鎊的資金被“解放”，并可以進行國際投資。

此外，由于優惠的匯率和近幾年國內房地產市場的興旺，刺激了中國投資者向海外地產市場進軍。據金融時報的數據，在2008-2013年間，由于人民幣對英鎊持續走強，在事實上為中國投資者收購英國地產提供了巨大折扣。

歐洲“吸引力”

當然，中國投資者青睞海外投資原因諸多，但是，在諸多選項中，中國投資者為何青睞歐洲尤其是英國？

中國投資者將歐洲，尤其是英國視為重要的多元化投資的重要目的地，并認為在此投資，資金相對安全，有獲得較高收益的潛力。西歐城市，比如倫敦和德國的大型城市，是傳統的國際商業中心，長期來看，投資其不動產能獲得較為穩定的回報。英國市場是歐洲最大、最復雜、最透明的商業地產中心，并且有相當多的地產可供出售或計劃出售。此外，英國的稅收也鼓勵外國投資者。

而倫敦由于其悠久的歷史，國際化的金融區，享有全球聲譽的教育機構，這些都對亞洲投資者構成了吸引力。我們可以看到，近幾年，英國的住宅市場的最大買家群體來自中國、馬來西亞、香港和新加坡等亞洲國家和地區。不僅倫敦的新建地產受到亞洲買家的青睞，其他巴黎、法蘭克福等歐洲城市也日漸受到越來越多的關注。

很多亞洲買家和歐洲，尤其是倫敦，有個人聯系，這一因素也影響了他們的商業決定，比如在何處購買住宅、投資等。

除了中國買家青睞英國外，英國也為鼓勵中國投資做了很多努力，公布了諸多優惠措施。比如今年1月，英國首相卡梅倫在達沃斯峰會上會見了中國大連萬達集團董事長王健林。隨后，王健林宣布，將向英國再投資30億英鎊。

未來是什么？

近幾年，來自遠東的資金在英國地產市場發揮了重要作用，地產市場出現亞洲投資者絕對不是新鮮事。不過，未來是什么？對投資者來說是仍有機會？還是現在投資已經為時已晚？

口岸城市如倫敦、法蘭克福和巴黎的核心資產一直以來都廣受投資者歡迎。然而，正是由于這些資產過于“流行”，隨著越來越多投資者的涌入和追捧，價格越來越高，而回報率卻在降低。因此，對希望“大賺一筆”的投資者來說，市場機會很少，但對資金充足，能進行大額投資的買家來說，盈利仍有可能，但僅限于核心市場。

不過，歐洲市場的吸引力在于其多樣性。盡管某些城市核心資產盈利有所降低，但歐洲有50個不同的國家可以滿足不同投資者的需求。盡管投資倫敦、巴黎等歐洲“一線城市”的核心資產的回報率在降低，但仍有投資者青睞這些城市，因為他們希望將資金投放到安全的資產上。那些希望獲得較大投資回報的投資者可以將目光投向其他國家，如西班牙、意大利和葡萄牙等。在這些國家，投資者仍有機會獲得較大盈利。此外，還有投資者對東歐興趣頗多，例如波蘭。

值得一提的是，歐洲的“二線城市”例如英國的曼徹斯特、德國的萊比錫，由于投資競爭較少，如投資學生公寓等項目也能獲得較高回報率。數據顯示，去年，愛爾蘭酒店板塊的投資就有13.5%來自亞洲，這說明亞洲投資者正在向投資競爭較少的“二線城市”轉移。（作者Keith Breslauer為英國Patron Capital公司董事總經理）

編輯|趙麗芳 lifang.zhao@wtoguide.net