農村房屋連環買賣合同的效力認定

文/徐小飛

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農村房屋連環買賣合同的效力認定

文/徐小飛

丈夫去世為了兒子他村買房屋

孫維英與丈夫路大勇是北京市延慶縣千家店鎮某村的模范夫妻，夫妻恩愛有加，相敬如賓，讓其他村民羨慕不已。夫妻倆結婚后經營了一家農家院，得利于當地政府大力發展旅游的好政策，這幾年來千家店百里畫廊景區游玩的人日益增多，再加上夫妻倆辛勤勞動，經營有方，農家院生意非常紅火。2004年兒子路逢春出生，更是讓夫妻倆高興不已，感覺生活更有奔頭了，村民們都說他們的生活過得比蜜還甜。

然而，天有不測風云，人有旦夕禍福。2008年7月的一天，路大勇駕駛一輛皮卡車出去進貨，天晚了，朋友留他在北京延慶縣城住一晚，明早再回去，但路大勇想念孫維英娘兒倆堅持要回去。從延慶縣城到路大勇所在的村莊有80多公里，有一段山路非常崎嶇，路大勇雖然很熟悉這里的路況，但也許是他疲勞過度，車開到一個急轉彎處，他沒有及時打方向盤，皮卡車一下沖下山溝。等孫維英趕到時，路大勇已奄奄一息。去世前，他掙扎著告訴孫維英說，他們夫妻緣分盡了，如果有合適的人，讓孫維英帶著路逢春改嫁，但希望孫維英看在以往夫妻情分上，好好培養路逢春成長。

安葬好丈夫路大勇后，孫維英非常思念亡夫整天以淚洗臉，也無心經營農家院，生意慢慢變差，最后孫維英把農家院關閉了。孫維英有個舅舅叫張在興，在北京延慶舊縣鎮某某村居住，他看到孫維英整天茶不思、飯不香的，擔心她得抑郁癥有個三長兩短，就建議她搬出來住，一來為了避免睹物思情，二來也為了孩子有個好的學習環境。孫維英想起了丈夫去世前的囑托，在眾人的勸說下，決定搬家，讓舅舅張在興幫忙留意村里有沒有合適的房子。

2008年11月8日，張在興興沖沖地給孫維英打來電話告訴她，他所在的舊縣村有個叫張超的村民想賣房子，問她是否愿意購買。孫維英覺得待售的房屋所在地段不錯，關鍵是房屋邊上有個小學，孩子上學非常方便，于是決定購買。孫維英與張超經過多次商談，雙方達成房屋買賣協議：張超將坐落于延慶縣舊縣鎮某某村的5間房屋出售給孫維英；孫維英一次性支付給張超購房款50000元。孫維英和張超在協議上簽字捺手印，張在興作為見證人也在上面簽字。孫維英擔心張超日后反悔，要求張超和自已一起去村委會蓋章確認。

孫維英慢慢從丈夫去世的陰影中走出來，為了讓兒子路逢春有個好的居住環境，2009年3月她拿出了全部的積蓄，把張超原來的5間北房拆了重新翻蓋了。看著新蓋的5間敞亮的大北房還有挺大的一個院子，孫維英覺得很滿意，但唯一讓她有點遺憾的是，自己和兒子的戶口還在千家店鎮的村子里，由于當地政策所限一時半會兒也遷不過來，但想到兒子已經順利在這邊的小學上學了，她覺得戶口能不能遷到村里也無所謂了。為了讓兒子在縣城接受更好的教育，2014年8月，孫維英以15萬元的價格把房子賣給了舅舅張在興，自己和兒子搬到延慶縣城居住，但由于該房子一直空閑，孫維英有時候也回來住。

訴諸法庭：房價上漲賣房者要求確認合同無效

2015年4月的一天，孫維英接到法院的開庭傳票，讓她于特定日期去應訴。孫維英有點摸不著頭腦，自己一直沒和別人發生爭執，怎么會被告上法庭呢？通過仔細閱讀起訴狀，孫維英才明白了事情的原委，原來是張超以孫維英的戶口不在本村為由，認為自己與孫維英簽訂的房屋買賣協議無效，要求法院確認他們之間簽訂的房屋買賣協議無效，并要求孫維英返還房屋。

法庭上，孫維英非常生氣，堅決不同意張超的訴訟請求，表示張超是在房屋大幅升值和日后拆遷可能獲得高額拆遷利益的驅動下，才不講誠信要求自己返還房屋的，孫維英認為房屋買賣協議是雙方平等自愿達成，村委會也在協議書上蓋了章，自己依據合同給付了全部房款，并對房屋進行了翻建和裝修，全家人在里面居住了好幾年，何況現在房屋已經賣給了張在興，請求法院駁回張超的訴訟請求。張超得知孫維英已將訴爭房屋賣給了張在興，要求追加張在興為第三人。張在興陳述，自己戶口就在村里，孫維英已于2012年把房子賣給了自己，自己當然是房屋的所有權人，不同意返還房屋給張超。法庭上，孫維英和張在興站在一邊，指責張超出爾反爾、言而無信，張超則搬出《土地管理法》，認為自己依法行使權利天經地義。雙方情緒都很激動，你一言，我一語，吵得不可開交，幾乎大打出手，經法庭多次制止，雙方情緒才得以平靜下來。當地一些村干部和村民也來旁聽案件審理，想借此機會解除心中疑惑，一些人大代表和政協委員也通過各種渠道關注案件審理情況。

法院經審理認為，宅基地屬于農村集體所有，由村集體經濟組織經營、管理，只有本集體經濟組織成員才可以申請使用。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的成員身份密切相關，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，但不禁止在本集體經濟組織成員內部依法流轉。在處理農村房屋買賣合同糾紛時，應堅持尊重歷史，照顧現實，在嚴格限制轉讓宅基地行為和平等保護雙方合法權益之間尋求平衡。本案中，張超與孫維英經平等、自愿協商，簽訂的房屋買賣協議，雙方簽訂后進行了實際履行，孫維英對房屋進行了翻修且居住多年，后孫維平又將房屋賣給了第三人張在興。鑒于訴爭房屋連環買賣過程中，所簽訂合同均屬雙方當事人真實意思表示，且由于張超和張在興均屬同一集體經濟組織成員，訴爭房屋最終仍屬該集體經濟組織成員所有，實現了內部流轉，并未違反我國土地管理法等相關法律規定，應屬合法有效，故判決駁回張超的訴訟請求。

案件判決后，張超、孫維英和張在興都沒有上訴，三方當事人均服判息訴，該判決現已生效。

法官釋法：農村房屋買賣有風險

隨著經濟社會和城鎮建設的發展，農村房屋買賣現象較為普遍，而且買賣主體的范圍也從同一集體經濟組織成員之間，發展到跨村、跨縣鎮、跨區縣甚至跨省市之間。如，河北周邊地區的一些農民出于務工、看病、孩子上學方便等原因，選擇在北京郊區縣購買一處房屋，舉家搬過來定居。再者，農村房屋較為低廉的價格受到一些城鎮居民的青睞，也有一些市民認為農村環境污染少、空氣清新選擇來農村買房居住。

近年來，因小城鎮改造和新農村建設需要，農村土地價值不斷增加，房屋拆遷后可獲得高額補償費用等原因，房屋出讓方發現其原有房屋存在巨大升值空間，自己當初出賣房屋的價格與現在市場價存在較大差價，故而反悔，以買房人不具備房屋所在地集體經濟組織成員資格為由訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效，要求買房者返還房屋。據北京市延慶縣法院調查統計，近3年來，該法院已經受理了200余起農村房屋買賣合同糾紛案件，且有逐年增長趨勢。換而言之，農村房屋買賣合同糾紛正以案件的形式向法院聚集，已成為危害農村和諧穩定的一個因素，也對人民法院的審理、執行工作提出挑戰。類似相關案件立案難、審理難、執行難成為困擾法院工作的一大難題。

同村村民之間買賣房屋，因雙方均為本集體經濟組織成員，一般爭議不大，進入訴訟程序解決爭議的較少發生。爭議較大的主要為如何認定外村村民或城鎮居民購買農村房屋的合同的法律效力問題。我國《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”2004年11月國土資源部出臺的《關于加強農村宅基地管理的意見》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”從上述法律法規可以看出，宅基地使用權是集體經濟組織成員才享有的權利，與其特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員，不具備取得該村宅基地上房屋的資格和條件，故雙方簽訂的農村房屋買賣協議為無效合同。根據《合同法》第58條規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

根據相關法律法規可以看出，我國涉及宅基地轉讓的農村房屋買賣合同效力認定確立了無效為原則，認定合同有效為例外的適用規則。如雙方都是同一集體經濟組織成員，或者訴訟時房屋買受人已經將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織等其它特殊情形，可以認定該農村房屋買賣合同有效。

在司法實踐中，農村房屋連環買賣情形并不少見，其牽涉到的當事人更多，法律關系更為復雜，矛盾也更為突出。如何認定農村房屋連環買賣合同的法律效力，目前我國的法律法規及相關司法解釋都沒有明確規定，司法實踐中也存在較大爭議。筆者認為，如果當事人簽訂的農村房屋買賣合同是雙方當事人之間真實意思表示，且房屋買賣行為并沒有導致宅基地流轉給本集體經濟組織以外的人員，該農村房屋買賣合同并沒有違反法律強制性規定，為保護交易安全，維護農村社會和諧穩定，應該認定該買賣合同有效，雙方應尊重誠實信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務。

認定農村房屋連環買賣合同的效力，應堅持尊重歷史、照顧現實的原則，要具體案件具體分析，重點查明以下幾點可能影響合同效力的事實和因素：一是房屋買賣合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關系，包括：戶籍狀況、居住時間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件；二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權、是否為房屋所有權人；三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴建和裝修等情形；四是要查明房屋出讓有無經過審批、登記手續，集體經濟組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權持何種意見。

當前，農村房屋買賣現象的大量存在，牽涉到國家和社會各個方面的利益，是一個關乎國計民生的重大問題。農村房屋買賣尤其是非本集體經濟組織成員的房屋買賣行為具有法律風險，一方面挑戰了法律權威，損害了國家法律法規的威信和尊嚴；另一方面擾亂了國家土地開發利用規劃，影響城市建設及房地產市場正常發展，給社會安定埋下了隱患，更為嚴重的是，將危及國家保護耕地政策。人民法院在審理農村房屋買賣合同糾紛案件時，一定要慎重處理，在情理法之間探尋解決之道，協調各方利益、妥善處理，全面考慮房屋出賣方因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及房屋買受人因房屋現價和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，努力實現法律效果與社會效果有機統一。

責任編輯/鄭潔