探索房地產企業轉型之路

■熊麗蕾

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探索房地產企業轉型之路

■熊麗蕾

伴隨著人口結構的變化，我國經濟的轉型以及城市化的進程的減速，房地產行業從增量市場逐步轉為存量市場，市場的供求關系從原來的買方市場逐步擴展到了賣方市場，其中成交疲軟、庫存高企、價格低開、利潤攤薄等現狀成為樓市運行新常態，也標志著房地產行業從黃金年代進入白銀年代。房地產行業進入白銀年代，意味著房地產行業進入了對存量市場的盤活階段，行業面臨著重新的洗盤。目前房地產企業開始根據市場環境進入了自我的探索階段，進行產業升級。

一、方向

方向1：建立城鎮化發展模式。中國目前的城鎮化率在55%左右，如果按“全面小康”的2020年目標來看，城鎮化率將達到約62%的水平，那么2020年城鎮居民住宅將到達314億平米，與現在全國城鎮所有的存量房保守差距在130多億平米以上，這是非常龐大的數據，從2003年到2014年，全國城鎮新竣工的新建住房總面積不過近90億平米。根據今年的政府工作報告，在房地產內容中，重點內容是推進新型城鎮化取得新突破，要促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，這是城鎮化布局的直接明確選擇。

方向2：定位于結構化機會。目前市場上結構性的熱點有兩方面，一是基于人口結構的產業機會，面向大健康類特別是“銀發經濟”的市場機會。二是舊城改造與棚改機會。大健康及養老地產市場是前景廣闊的新興市場，各類進入者起點差不多，有機會出現新的王者。2013年，我國總人口達到13.61億人，其中65歲及以上老年人口數量占人口總數的9.67%。慢性病與亞健康人口比例增加，“亞健康”人群占人口比例的70%，分布于各個年齡，慢性病患病率隨著年齡段增長而顯著提升。各類機構紛紛進入養老及大健康類地產投資、開發、運營領域，其中，傳統房地產開發商、產業投資者、保險公司、政府及國外投資機構成為主力。傳統的地產商秉承住宅開發的思路，多采用銷售模式；產業投資者則多采取長期持有運營以獲取回報的方式；保險公司則發揮產融互動的優勢快速進入產業地產領域；政府及外資多在養老地產領域有所涉獵，但仍處在嘗試階段。有數據說，到2030年僅養老市場規模將達到30萬億，其中房地產占比還不得而知，但巨大的市場，其吸引力不言而喻。城鎮棚戶區和城中村改造作為國家戰略，其市場規模前已述及，其業務特性成為有實力的房企競爭重點，政策性業務可規避調控風險，多是受政府高度重視的重點工程，盡管前期資金有些壓力，但政策性項目獲取土地成本低、利潤高，作為政府重點推進項目融資環境優越，而且政府會給予一定的優惠政策，企業獲取項目的成本也相對較低。這些政策性項目一般位于城市的核心地段，周邊配套成熟，升值潛力大，產品溢價率會很高，企業參與這樣的項目，有利于塑造企業的品牌形象。

二、拓展

傳統房地產企業的拓展指的是企業突破原有的產業格局思維，向科技化、社區化及金融化多業發展的跨界混搭，建立專業化與多元化的協同拓展策略，即明確戰略方向，向移動互聯化、社區化、金融化拓展。

1.社區物業O2O

社區物業O2O已經成為房地產企業轉型升級的重要領域，眾多的房地產企業紛紛構建自己的社區物業O2O平臺。談到社區物業O2O，其實社區物業O2O的本質是數據和服務的融合，用戶的個性化需求在大數據服務處理中被精確描述。社區物業平臺的作用在于潛在價值需求被充分挖掘出來，盤活存量市場的同時又帶動用戶消費積極性，因此吸引了無數房地產企業進軍社區物業O2O領域。從社區構建的生活場景出發，企業可以利用互聯網通過線上線下的資源互動，通過物流連接用戶與商家，重構線下場景服務，包括消費、金融、醫療等服務場景，完成“最后一公里”的商業閉環。社區物業O2O市場的發展從2014年6月起步，以花樣年分拆“彩生活”并在香港上市為標志，開啟了社區物業O2O模式的元年。隨著花樣年“彩生活”的成功，房地產商先后進入社區O2O，進入社區物業O2O企業眾多比如：萬科集團、花樣年集團、萬達集團、易居中國、綠地集團、綠城集團等，目前社區O2O已經成為資本追逐和房地產商轉型的重要領域。

2.養老地產

目前，我國養老地產的開發模式主要有三種：（1）隔代親情模式，即養老公寓與親情家人住宅相輔相成的共融性設計，適合兩代人居住。比如太陽城集團推出的北京太陽城國際老年公寓、親和源老年公寓等。（2）會員制醫養模式，即針對自理老人和護理老人群體，養老項目產權自持，采取分等級的會員制的盈利模式。比如復星集團推出的星堡中環養老社區、樂成養老推出的恭和苑等。（3）旅游養生模式，即在風景資源特色區，開發具備養生、旅游、觀光的度假式、候鳥式養老居住模式。比如雅居樂集團推出的清水灣、萬科推出的雙月灣等。

3.物流地產

隨著電子商務的發展，尤其是在零售消費，產品的流通和倉儲等環節中都需要物流的支撐，因此物流成本就成為企業發展必不可少的一部分支出，導致物流成本的高低也直接關乎到企業利潤。據了解，我國社會化物流成本較高，物流成本占企業費用支出的17%，企業大量的利潤被物流吞噬掉。因此，合理的物流設施建設能有效解決物流成本高的問題。物流地產在實際的運營過程中，由于運營管理的主體和投資管理的方式不同，有以下幾種模式：（1）地產商主導并管理物流設施，租售給物流商的模式。行業內采用這種模式的企業有安博置業、嘉民集團、寶灣物流等。（2）房地產企業和物流商直接合作經營模式，行業內采用這種模式的企業有萬科物流、普洛斯和中國物資儲運總公司結成戰略聯盟、菜鳥網絡等。（3）由第三方主導模式，房地產企業和物流商進行物流地產的開發。其中以政府為主導的項目最為突出，包括中國西部現代物流港、蘇州物流中心和內蒙古集寧現代物流園區等。

4.教育地產

隨著購房者對房產的要求越來越多樣化，父母對子女教育問題日益重視，為了不讓孩子輸在起跑線上，孩子的教育問題往往成為購房者考慮的重要因素。現實中，由于教育資源的分散且分布不均、學區房價格相對高昂等因素導致傳統的房地產商難以分得教育的一杯羹。隨著在房地產商轉型成為行業的新常態，住宅開發的增速放緩，房地產商們開始進行多元化的投資，越來越多的房地產商看到教育市場的廣闊前景紛紛轉型教育產業。由于房地產商在社區教育中具有天然的優勢，無論是天然存在的社區鄰里關系、品牌優勢、還是資金優勢等，開發商在整合自身資源的同時，進入“地產＋教育”有以下三種模式：（1）名校周邊樓盤項目建設模式，大多數房地產商都曾通過名校周邊的樓盤項目開發建設來提升樓盤價值。（2）名校和房地產商合作建立校區模式，行業內采用這種模式的企業有正榮房地產、深圳航空城、融信地產等。（3）房地產商自建學校模式，行業內采用這種模式建立學校的企業有世茂地產集團、萬科集團、金地集團等。

5.醫療健康產業

醫療健康領域顯示出其強大的行業前景和市場規模，根據國務院發布的《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》顯示，預計到2020年健康服務業總規模達到8萬億元以上，成為推動中國經濟發展的重要力量。“互聯網＋醫療服務”將成為傳統房地產商向醫療健康產業運營地產的重要方向。伴隨著我國人口老齡化問題的凸顯，房地產商們的轉型也迎合了時代的發展，互聯網醫療健康產業不僅為地產行業注入新的生命力，也將促進產業的升級。未來通過醫療健康產業地產的運營將服務更多社區居民的健康。目前，房地產行業內進行互聯網醫療健康產業探索的房地產商有萬科、恒大、綠城、綠景控股、華業地產、宜華健康、鳳凰股份、南京高科等。

6.體育產業

體育行業越來越成為地產大佬眼中的“香餑餑”。據公開數據顯示，目前我國的體育產業規模約為3 136億元人民幣，占GDP比例0.6%。我國體育產業近5年的年平均增長率為16%，遠高于國民經濟增速。按照世界各國的經驗，當人均GDP超過3 000美元時，文化休閑類消費會快速增長。房產企業紛紛開始重視體育領域的投資，其目的也在于讓線下的用戶參與體育運動或者賽事，不僅滿足用戶的參與感，也增加對企業的認同感。同時對房地產商來說投資職業體育會帶來三方面的收益，包括品牌信譽認知度的提高，維護政府公共關系，以及和娛樂、傳媒等行業的整合。行業內房企投資體育領域動作頻頻，比如萬達集團收購體育傳媒巨頭、恒大足球在2015年上市，控股上海綠地申花足球俱樂部的綠地集團；控股河南建業足球俱樂部的建業住宅集團；控股國安足球俱樂部的中信國安集團等。

房地產企業面臨著“十三五”戰略規劃期，要借助中國整體社會經濟發展變化的格局，創新性發展，找到驅動企業發展的內在動力，包括文化、結構、人才等等，其根本是完成一次系統的對企業再發展的革新式再認識再思考。前的轉型升級環境下，新的經濟增長點形成還需要時間。總之，房地產企業的轉型挑戰與機遇并存，但前景值得期待。

（作者單位：南昌城市建設投資發展有限公司）