構建保障性住房物業管理模式研究

馬勇　王志蘭

【摘要】經濟的發展與房地產行業的進步，讓保障性住房的物業管理成為全民關注的重點。優化保障性住房物業管理模式，才能讓保障性住房的價值得以提高。文章立足于保障性住房物業管理現狀，主要分析了其中存在的問題，并探討了幾點解決對策。

【關鍵詞】保障性住房；物業管理；管理模式；主要問題；解決對策

隨著我國社會經濟的快速發展，保障性住房的建設力度快速提高，與此同時，保障性住房的物業管理暴露出一些問題。從上個世紀九十年代開始，廉租房與公共租賃住房等多種類型的保障性住房出現在市場中，幫助弱勢群體解決居住問題。

一、保障性住房物業管理工作存在問題

就目前來看，保障性住房的物業管理工作并沒有統一的標準以及具體的工作細則，在實施過程中，問題一點一點地暴露出來：

（一）保障性住房用戶不重視物業管理。城市中的特困家庭、中低收入家庭以及城市郊區的拆遷戶等是保障性用房的主要用戶，這些人對于物業管理的認識不足。很多用戶具有不良的生活習慣，不懂得保護小區內的公共設施，缺少環保能力。因此，很多保障性用房的住房很難配合物業管理者做好物業管理工作，增加了物業管理的困難。保障性住房的居住者不了解物業管理的重要性，不重視物業管理工作，影響了物業管理工作目標的實現。

（二）保障性住房物業管理費用不盡合理。費用問題，是保障性住房物業管理工作的首要問題。保障性住房的用戶收入普遍較低，他們的家庭經濟條件不佳，考慮到實際情況，保障性用戶的物業管理價格一直由政府定價或者由堅持政府指導價。政府定價遠遠低于市場上物業行業的標準費用，物業行業是一個勞動密集型的行業，利益微薄，物業管理費用不足，直接影響了物業公司的生存與發展。政府定價與市場環境、物業公司的經濟利益產生不可解決的矛盾，影響了保障性住房物業管理的水平。物業管理費用不足，保障性住房的物業管理者只能通過減少開支去控制成本，服務質量難免下降，惡性循環因此而形成。從住房來講，一些保障性住房的物業收費標準高于低收入家庭可接受的水平，加劇了住房與物業公司之間的矛盾。

（三）保障性住房物業管理缺少針對性。保障性住房的使用者具有特殊性，其物業管理模式與普通小區的物業管理模式有很大區別。很多地方與時俱進，制定了保障性住房的物業管理建設標準，但卻忽視了服務標準的制定。部分物業公司沒有結合保障性住房用戶的特點制定合理的服務計劃，而是按照普通標準制定服務細則，甚至還提供一些有償的、高收費的服務，超出了用戶的接受能力。不能滿足業主需求的物業工作，無疑是沒有價值的。

二、保障性住房物業管理工作優化策略

從保障性住房物業管理需求出發，解決物業管理工作中的問題，才能讓保障性住房物業管理模式得以優化，具體方法如下：

（一）發揮政府作用，為保障性住房物業管理提供后盾。政府，對于市場經濟的發展有著指導作用。充分發揮政府在保障性住房物業管理上的作用，才能給保障性住房物業管理工作改革提供保障。保障性住房本身具有特殊性，其物業管理模式的優化不能缺少政府的指導。如果完全依靠市場機制去調節，缺少政府職能部門的干預，只會讓保障性住房的物業管理工作寸步難行。政府部門要重視保障性住房的物業管理工作，成立物業管理專門小組或者管理機構，從保障性住房的規劃、建設與使用多個方面尋找物業管理的落腳點。積極建設保障性住房物業管理體系，出臺保障性住房物業管理的政策，有利于保障性住房物業管理水平的提高。

（二）拓展融資渠道，為保障性住房物業管理提供充足資金。住戶給保障性住房物業公司提供的物業經費，遠遠不能滿足物業公司實施管理工作的需求。開拓更多的物業管理費用來源，才能給物業管理工作提供動力。融資渠道的開發應當貫穿于保障性住房建設與使用的每一個環節，制定全面的融資計劃。首先，在保障性用戶建設時，應當按照合理的比例去建設保障性住房以及經營性用房，適當提高房屋的租金水平，在保障低收入群體住房需求的同時，給物業管理提供基本。其次，在保障性住房的選址上，要盡量選擇公共設施較為完善，交通相對便利的地區，給住戶提供便利的生活條件，降低他們的生活成本。經營房能夠提升保障性住房的整體效益，這些經濟利益可以轉而成為物業管理公司的經濟補貼，實現保障性住房的自給自足。

（三）明確實際需求，改革保障性住房物業管理模式。保障性住房的用戶具有特殊性，他們的經濟承受能力有限，對于物業服務的需求也不太高。提供能夠滿足低收入家庭生活需求的物業服務，結合保障性住房業主的實際生活需求，是物業管理模式改革的重點。在小區公共設施維護方面，應當發動業主共同努力，保護好小區內的公共設施，減小維修的費用，節約物業管理的成本。引導業主重視物業管理工作，提高業主的環保意識，共同打造一個環境優美的小區，減少物業管理工作者的工作任務，以此來節約成本。保障性住房的業主往往比較關注環境衛生，對于其它服務沒有太高的要求。因此，物業公司可以將環保工作作為物業管理的重點，簡化物業服務的項目，與此同時，適當降低物業管理費用。加強物業管理工作者的培訓力度，使更多的物業管理工作人員意識到保障性住房業主的特殊性，結合特殊情況，提供一些收費合理的有償服務。像對于低收入家庭的獨居老人，物業公司可以提供低于市場價的房間清潔工作或者飲食服務，在老人經濟條件允許的情況下提高其生活質量，豐富保障性住房小區的物業服務項目。

三、結束語

綜上所述，保障性住房的主要住房是低收入人群，他們的家庭經濟水平較差，經濟承受能力相對較弱。因此，保障性住房的物業管理工作也面臨收費難與收費率過低的問題。正視保障性住房的物業管理工作，加強政府的引導力度，將惡性循環轉變成為良性循環，才能促進保障性住房價值的發揮。

參考文獻

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