房屋登記中婚姻關系審查及若干問題淺析

凌亞梅

從上世紀80年代房產總登記至今，杭州房產登記中婚姻關系的審查模式大致經歷了三個階段，其模式變遷是一個很好的縮影，生動反映了房屋登記機構在該問題上的困擾、探索和轉變。

第一階段為“寬進嚴出”的審查模式。以2004年3月1日為界限，在此之前的夫妻共有房產登記采取的是隱性共有的方式。即夫妻關系存續期間取得的房產，由其中一方申請登記并取得權利。通常申請人為房屋權利來源證明（購房合同、公有住房買賣協議書、拆遷協議書等）上記載的一方，配偶不核發共有權證，視為隱性共有。在該種審查和登記模式中，登記機構在申請人取得房屋權利時對夫妻關系的審查較為寬松。后續房屋所有權人在處分房屋進行轉移登記或抵押登記時，登記機構將對其婚姻狀況進行嚴格審查，要求申請人提供相應的婚姻證明，由登記機構結合婚姻證明材料審查取得房屋權利時是否存在隱性共有人，如存在共有人的，要求共有人一并到場方可處分房屋。

這種審查模式下，房屋登記機構在取得登記時的審查較為輕松，但弊端在于處分房屋時當事人負擔較重，如每次辦理抵押登記均需提供取得房屋時的婚姻狀況證明，同時也加重了登記機構后續的審查壓力，降低了行政效率。而且盡管如此，仍然會出現當事人弄虛作假、故意隱瞞或是產權人進行房屋登記后婚姻狀況發生多次變化的情況，導致登記機構審查不盡。

第二階段為“嚴進寬出”的審查模式。鑒于上述模式中繁重的審查壓力，也為減少權利人處分房屋時登記機構的審查責任，降低審查難度，提高辦事效率。杭州自2004年3月1日開始，在產權登記上采取了婚姻狀況前置審核的模式，即“嚴進寬出”，將之前在處分環節對婚姻關系的審查提前至取得登記時。登記機構在取得產權登記時強制審查申請人的婚姻狀況，要求當事人提供戶口簿、結婚證、離婚證等婚姻狀況證明材料進行產權登記申請。如房屋系婚姻關系存續期間取得，且無特別約定的，登記為夫妻共有產，對原來的“隱性共有人”核發共有權證，使其顯性化。將來待權利人處分房屋時，登記機構以房屋所有權證、共有權證記載的房屋權利人為準，不再審查有無其他共有人。

這種一次性審查的模式，有效降低了登記機構在處分登記時的重復審查壓力，不僅簡化了手續、提高了辦事效率，也在一定程度上減輕了辦事群眾的負擔。但該種登記審查模式也使登記機構陷入另一種困境。由于是一次性審查，所有的審查壓力無形之中轉移至取得登記之時，且這種對民事實體法律關系的審查存在著較大的行政風險，一旦登記時遺漏了共有人，極易引起行政訴訟。

第三階段為“詢問+自行申報”模式，隨著《物權法》《房屋登記辦法》《房地產技術規程》以及《杭州市區國有土地上房屋登記辦法》的相繼出臺，加之傳統審查模式暴露出來的缺陷和行政風險，房產機構對婚姻關系的審查方式開始考慮和醞釀轉變。2013年4月1日，杭州正式調整了婚姻關系的審查方式，房屋登記部門原則上不再直接審查夫妻關系，由登記機關進行詢問，申請人自行申報。換句話說，房屋登記部門將充分尊重購房人的意愿，在登記機構詢問、申請人申報無共有人的情況下，可直接將房屋權利來源證明中記載的“買方”登記為房屋所有權人。今后處分房屋時，僅需房屋所有權證上記載的所有權人確認即可。

在以往的婚姻關系審查模式中，無論是“寬進嚴出”還是“嚴進寬出”，都在一定程度上契合了當時的登記背景和社會環境，具有一定的積極意義。比如上世紀90年代，因福利分房制度，房產的價值未得到充分體現，權利人權利意識淡薄，因此登記的積極性不高，隱性共有的形式被普遍接受。此后，隨著房地產市場的不斷發展，房產的價值大幅提升，權利人權利意識和登記意識顯著提高。為減少房產方面的糾紛，維護隱性共有人的權益，登記機構開始調整原有的登記模式，對配偶一方核發權證。但是這兩種方式使登記機構處于一種職責不清的狀態。事實上，夫妻共有產的判斷屬于民事實體法律關系，屬于法院民事審判權的范疇，系司法權而非行政權，登記機構作為行政機關對此并沒有實質審查的義務。因此，登記機構這種恐不進行實質審查將影響房屋登記的公信力而對民事實體法律關系進行過分探究的行為，使得自身有了越權之嫌。此外，上述兩種模式也使得權利人過分依賴登記機構而怠于主張和行使自己的權利，反而不利于對弱者的保護。

隨著新的法律、法規的出臺，房屋登記更加傾向于程序化和要件化，登記機構的職能和審查義務也進一步得到明確。“詢問+自行申報”的審查形式應勢而生，不僅將登記機構從“審無權、查不清”的境地中解脫出來，也更契合了相關的立法精神。從《物權法》第十二條關于登記機構職責的規定、《房屋登記辦法》對“房屋登記”概念的界定以及《房地產登記技術規程》中闡明的登記要件和審查要求來看，房屋登記是一種依申請登記的行為，登記機關的主要職責是查驗材料是否齊備、對申請人進行詢問，按申請材料將當事人物權變動的事項記載于登記簿，其承擔的應當是形式審查而非實質審查。在這樣一種立法精神指導下，不動產登記簿記載的應當是一種權利的推定，是通過收取的要件和登記程序擬制出來的結果，登記機構工作人員只要盡到了合理審慎的審查義務，在要件齊備和程序完善的條件下得出的登記結果即可推定為正確的權利。況且，《房屋登記辦法》設立有“更正登記”“異議登記”制度，在申請人提供虛假材料或申報不實的情況下，登記機構因審查職能所限而出現登記簿記載與實際權利狀況不一致時，為權利人提供了救濟渠道。

由于“詢問+自行申報”模式充分尊重了當事人的意愿和隱私，在杭州實行兩年多以來，辦事群眾反映良好，收到了很好的社會效果。同時，對于登記機構而言，也大大節約了行政成本，提高了行政效率，降低了行政風險。通過這兩年的登記實務，筆者認為在該審查模式下的夫妻共有產登記，尚有幾個問題值得注意和探討。

第一，當工作人員詢問申請人有無共有人，申請人回答無共有人時，登記機構即可將房產登記為申請人單獨所有。但是，如果該申請人既有的產權登記檔案中已明確提供有婚姻證明，且該證明表明申請人具有婚姻關系的，筆者認為登記機構應當要求其對此進行說明并提供相應的證明材料，而非一刀切地以自行申報為準。此處要求其提供婚姻證明材料并非是前述的審查民事實體法律關系，而應理解為登記機關工作人員承擔合理審慎的審查義務，否則將有疏于審查之責。

第二，房屋權利來源證明中僅記載了申請人一方，經登記機構詢問，申請人表示有共有人，若該共有人與申請人無婚姻關系，即使雙方共同申請，登記機構也不能直接登記為共有產。此舉沒有異議，否則登記簿信息將與權利來源證明不一致。

但若系夫妻共有的房產前來登記，購房合同等權利來源證明上僅簽署了夫或妻一方，能否直接將房屋登記為夫妻共有產？對于該問題實務中也有著不同看法，第一種觀點認為該種情況下可以直接登記至夫妻雙方名下。認為《房屋登記辦法》第十八條所指的共有關系系指夫妻共有，如房屋在婚姻關系存續期間取得并且由夫妻雙方共同申請，那么即使合同的受讓人僅為夫或妻一方，也應將房屋登記為夫妻共有，從而將隱性共有人顯性化。第二種觀點則認為不能直接登記為夫妻共有產，需修改權利來源證明為夫妻雙方或者登記在一方名下后辦理夫妻共有產變更，將房屋登記至夫妻雙方名下。筆者比較傾向于第二種觀點，根據《房屋登記辦法》第二十、二十二條的相關規定，申請人必須與依法提交的材料記載的主體一致，假設房屋權利來源證明中僅簽署了夫或妻一方的，由夫妻雙方共同申報為共有產，登記機構如登記為共有產，則登記簿記載與權利來源證明記載的主體不一致，與上述規定相違背。此外，在“詢問+自行申報”的審查模式下，登記機構對申請人的婚姻關系不再審查，不再收取婚姻關系證明也是大勢所趨。該種登記方式有利于喚起群眾的權利意識，鼓勵大家取得權利時在源頭上進行規范，由雙方共同簽署權利來源的證明文件。最后，如申請人需修改權利來源證明材料在實際操作中存在困難的，登記機構也可以將兩個房屋登記事項合并辦理，并不會給申請人加重負擔。

陳品祿/責任編輯