新流通經濟時代物流產業園區投資開發與商業模式研究

葉琳

內容摘要：本文通過對新流通經濟時代下的物流產業園區相關概念進行闡述，分別從物流產業園區的投資角度和商業模式方面分析了流通業園區經濟的當代投資開發條件與未來發展前景，希望能夠對物流園區經濟這一極具發展前景的新型產業經濟模式進行深入解剖，并為物流業投資者和管理者更深入的了解物流園區經濟提供參考。

關鍵詞：流通經濟時代 物流園區 商業模式

中圖分類號：F252 文獻標識碼：A

引言

2015年以來，在我國傳統住宅地產市場迎來階段性下行周期的背景下，服務業地產項目卻繼續保持著自金融危機結束以后的強勁增長勢頭，其中以商用地產“售轉租”和園區類地產項目最為典型，物流園區即兼具了此二種服務業地產項目的綜合特征，并在如火如荼的互聯網經濟大潮中不斷獲得外源性增長力量。目前，外資大型物流服務商與投資人均已經認可我國作為物流園區經濟發展的后來者所具備的強大潛力，率先開始布局，內資流通企業在此過程中既面臨機遇又面臨挑戰。從園區經濟投資開發的角度來講，投資人只有摸清物流園區項目的基礎投資條件和投資模式才能做到有的放矢，物流園區經濟所展現出的多樣化商業模式對入駐企業和外部投資者均呈現出極強的吸引力。

物流產業園區的概念綜述

從字面含義看，物流產業園區屬于地產行業，但相對于國內房地產業受到的諸多政策限制，物流產業園區更偏向于國家重點扶持的服務性行業。相對于住宅地產單純的“開發商-居民”雙向關系結構，物流產業園區包含了中間轉租行為。在現有的國內外物流產業園區開發運作模式下，開發商通過分析社會物流需求，在各方需求較為集中的地理區域投資購買土地使用權，并設計和建設物流倉儲設施，繼而向具有物流需求的企業客戶轉租，開發商以自營或通過外包專業物流管理團隊的方式為租戶企業提供后續專業化服務。對于參與其中的各方而言，開發商更偏向于資本運作和獲得專業服務收益，租戶則減輕了自建物流的巨大資金壓力，從而將注意力更多集中在主營業務上。各方通過基于比較優勢的業務配合達成雙贏。

在我國，物流產業園區的外在表現形式多為流通業倉儲設施，用地屬于工業用地的基本范疇，由于工業用地最高法定出讓年限為50年，因此物流園區從繳納土地出讓金起算的使用年限也為50年，部分地區如上海規定物流園區用地的使用年限為20年，考慮到倉儲土地使用權的取得局限為“招拍掛”等公開競價方式，開發商之間的競爭十分激烈。在“十二五”發展后期和“十三五”規劃期間，由于我國面臨土地政策緊縮，物流產業園區的土地供應也日趨緊張，對于物流企業而言，在取得用地難度加大的同時，也使得相關的土地使用權價值進一步凸顯，我國目前試水的“PPP”投資模式使得土地使用權作價出資成為物流園區項目投資人在現金出資之外的又一選擇，物流園區項目開始呈現出原始資本占優的特征。

物流產業園區的投資開發

（一）產業投資分析

物流產業園區在集聚中小企業形成規模經濟優勢、打通制造業與服務業中轉節點以及大規模應用網路信息技術等領域具有優勢，儼然已經成為新流通經濟的重要硬件代名詞之一，在對其投資和開發的過程中，也需要對投資基礎條件進行層層把關，主要包括市場、區位、財務以及決策四個方面。

1.市場。投資開發物流園區，對于市場條件的客觀分析是前期工作中的重點，例如擬建物流園區所在地的經濟發展水平、物流園區目標客戶群體的租金承受水平、園區所在地的同業競爭情況、專業化物流服務的供需缺口等都是需要認真調研的信息。開發商對于物流園區進行市場分析的必要性在于控制投資風險，由于物流園區投資數額巨大，而對于市場條件的調查往往具有滯后性，因此從減少投資盲目性和主觀性的角度來看，帶有短期內（≤1年）宏觀市場趨勢預測的市場分析報告對于規避投資經濟損失具有重要作用。

2.區位。對于物流產業園區的區位條件，分析宏觀項目所在地區域可以幫助投資人了解該地區的物流用地指標分配和剩余情況，通過評估該地區同等狀況土地使用權的平均轉讓價格和租金平均分布信息，投資人也可以對預期投資收益進行評估，而微觀區位條件分析則標定為物流園區的土壤情況和地表條件是否適宜建立園區。根據相關物流園區投資分析經驗，地價、區域用地規劃、土地供求關系、配套設施、環境條件、政府政策等都是物流地產區位條件調研要著重關注的信息。

3.財務。物流園區投資的財務分析也是項目前期中的重點工作，通過搜集項目所在地各項基本支出成本，投資者建立綜合投資概算表，估計預期投資總額，并與預期年度投資回收金額結合計算投資回收期、靜態及動態投資收益率等指標，對于凈現值（NPV）<0或收益率<預期收益率的項目及時終止。同時，財務分析還是一個包含與入駐物流企業以及其它服務性企業進行價格博弈的過程，園區建造者作為租金或收取綜合服務費用的首先行動人需要切實了解潛在合作方的財務承受能力，合理界定財務假設條件。

4.決策。投資物流園區的決策條件是在對市場、區位以及財務條件等均仔細調研的基礎上，為控制項目風險，使得項目具備投資決策評審條件，投資人對項目中的不確定因素進行評估，并做出最終投資決定（FID）。一般來說，投資物流園區中的不確定因素包括租金水平、土地出讓金、可租賃面積、融資成本等，由于物流地產項目的開發運作周期普遍較長，投資人從審慎的角度考慮項目中存在的不確定性是較好的選擇，如果超過2/3不確定性因素風險不存在可選應對方案，則該項目不具備投資決策條件。

（二）金融投資分析

區別于物流產業園區的產業投資，物流園區的金融投資主要是指投資者對于物流產業園區的權益性和證券性行為。物流園區作為物流地產的外在表現形式，同時也是物流地產項目獲得穩定收益的重要實體媒介，投資者并不直接對其進行管理，而是通過購買物流地產股票、債券、基金以及抵押證券等實現對其間接投資。一般來講，物流園區金融投資又可以從股權和基金投資兩類加以介紹。

1.股權投資。對于物流產業園區的股權投資行為，投資者的行為目的一般為獲得土地使用權或物業資產、擴大資產規模、獲取股權溢價等。專業機構投資者對物流產業園區進行股權投資必不可少的兩個步驟是項目盡職調查和估值，進而選擇是否在一級或二級市場開始股權認購、申購。

投資物流產業園區的盡職調查工作包括財務、法律、項目信息、公司結構、人力資源等方面，各領域盡職調查需要關注的重點內容如表1所示。對于物流產業園區的估值則一般通過三個步驟展開，首先投資者通過了解項目開發企業背景而對宏觀經濟環境、物流行業環境、物流地產開發企業經營環境、企業能力、企業競爭力等因素進行摸底，其次將收集和預測信息、預計損益等進行數字化處理，通過轉化成現金流形式進行貼現，得到目前狀態下的初始預估價值，最后再通過與同類項目價值進行對比，調整后得到最終估計價值。投資者根據最終估計價值來決定現階段的股權投資行為，一般是選擇項目價值低估以及具備價值成長性的項目進行股權投資。

2.基金投資。相對于物流產業園區的股權投資，物流園區基金投資是比較適合中小投資者的物流業投資行為，其瞄準目標多局限為二級市場，工具廣闊分布于股票、債券、權證、信托等品種。相對于一級市場股權投資所需要的巨額資本，物流園區項目基金投資為中小投資者提供了參與物流行業投資的途徑，通過專業基金機構的篩選，優質的已建成物流園區通過穩定的租金回報和資本升值預期為投資者提供投資回饋，投資風險較低，電子商務和全國物流網絡發展大潮也使得其具備較高的投資收益和成長性預期，因此，物流園區項目基金受到我國及外國投資者的青睞，例如平安不動產、中銀、嘉民等國內資本巨頭，美國凱雷投資集團、荷蘭匯盈資管、普洛斯集團等均已在物流園區項目基金方面進行投資，并取得良好投資效果。

物流產業園區的商業模式

通過產業投資和金融投資手段參與到物流產業園區的開發建設過程之后，投資者和園區管理者都需要對物流產業園區的商業模式進行了解和試運作，從國內外已建成物流園區的運作現狀來看，標準開發、客戶定制、收購回租以及服務增值共同構成了新流通經濟時代下的物流產業園區主流商業模式，這些經過實踐驗證的物流產業園區商業模式均值得投資人尤其是園區管理者進行參考和選用，具體而言：

（一）標準開發模式

在物流產業園區投資中，標準開發模式是物流產業園區商業模式中的基礎形式，一般可以歸納為“五步走”，即“市場調研-獲取土地-規劃設計-建造設施-倉庫管理”。美國普洛斯集團作為全球范圍內技術管理領先的現代物流設施提供商，其在我國投資開發建立的諸多物流地產項目均采用標準開發模式，如普洛斯常州物流園區、普洛斯北京順航物流園區、寧培沈陽沈北物流園區、蓋世理無錫物流園區等。

（二）客戶定制模式

客戶定制模式在標準開發模式的基礎上進行了豐富，創立了“七步走”的商業流程，即“客戶需求分析-咨詢-選址-獲取土地-規劃設計、建造設計、擁有并管理物業”，日本伊藤忠商事株式會社在我國上海嘉定區安亭鎮投資建設的雙層物流倉儲設施即為客戶定制模式下的物流產業園區項目，該園區占地110畝，是京東、亞馬遜、順豐快遞等我國著名電子商務和物流巨頭的長期合作伙伴。

（三）收購回租模式

收購回租模式是指用收購現有物流園區的方式替代新建物流園區，及時將地產回租給租戶，由于需要較強的資本運作能力和具備在短時間內建立物流服務業務能力的優勢，其被眾多機構投資者所青睞。通過獲得優質物流園區和客戶群體，機構投資者可以迅速獲取穩健的現金回報。目前，我國平安不動產、萬科地產、萬通工業地產等巨頭建設物流地產項目均采用該模式。

（四）服務增值模式

服務增值模式是物流產業園區依靠不動產收取租金收益模式之外的另一項商業模式，即物流園區開發商通過自身專業經驗或外包專業物流服務商，對園區內的企業提供物流專業咨詢服務，協助企業優化供應鏈，解決物流融資問題，對于物流全流程中出現的問題提供全套解決方案，這代表了物流園區商業模式在今后一段時期的發展方向，物流開發商將園區經濟價值發展到最大化。

結論

本文從物流產業園區投資開發和商業模式兩個角度審視了新流通經濟時代下物流業硬件載體的發展方向，物流服務職能的園區化發展實際上是我國在商業住宅地產出現周期性拐點之后又一個大有價值可供挖掘的經濟增長極，在電子商務經濟迅猛發展的背景下，產業資本和民間資本均具有強烈的投資流通業的愿望，這為物流產業園區在我國的發展提供了強有力的資金支持，通過了解物流產業園區的投資模式和商業模式可以為眾多投資者更加清晰地了解這個市場和做出進一步投資行為提供參考。21世紀是電子化交易的經濟時代，世界各地的資源要素通過信息網絡緊密聯系在一起，強有力的物流系統則為這種廣闊空間范圍內的經濟交易活動提供了落地的重要憑借，從這個意義上來看，物流業服務功能的園區化發展在未來具有巨大的發展空間。

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