恒隆“慢火煲湯”掉隊了

張佳竹

2015年，恒隆過得有點“苦”。全年業績不太樂觀，營業收入、純利雙雙大跌；租金收益同比增幅僅為7%。

這樣的結果或許早在董事長陳啟宗的預料之中，去年年初，他就曾公開表示市道現正陷于低迷，中國經濟將進入長冬。但同樣環境下，萬達、華潤、銀泰的租金收入增幅均在30%以上。

業內認為，恒隆“慢火煲湯”的手法已經不適應如今的內地商業市場，開發周期過于漫長，被后來者搶得先機。已有商場出租率下滑，新開商場又缺乏生長力，這些才是導致曾經的商業地產巨擘，如今被同行甩在身后的主要原因。

不好看的“成績單”

1月28日，港股上市公司恒隆地產有限公司（以下簡稱恒隆）公布2015年年度業績：營業收入減少47%至89.48億港元，由于住宅銷售減少，物業銷售收入驟降至11.97億港元，同比下滑88%；物業租賃收入77.51億港元，同比增幅僅為7%（內地物業增幅7%，香港物業增幅8%）。

其中，內地物業組合的租金收入為41.94億港元，8座購物商場租金收益32.87億元，較去年上升6%。（在恒隆地產整體物業租賃的租金收入及營業溢利構成中，內地的物業組合占比分別達到54%及48%。）

要知道，去年它有兩座購物商場相繼開業，分別是9月開業的天津恒隆廣場和12月開業的大連恒隆廣場，截至2015年底，該公司在內地投入運營的物業面積大約在230萬平米。按其2014年176.1萬平米的物業面積來看，一整年營業面積增加了30%，但內地總體租金收入才增加了7%。如果算上前期的投資成本和相關的管理成本，連這7%都難保證。

對于它而言，這樣的“成績單”實在有些拿不出手。畢竟它是香港最具資歷的上市公司之一，在業內被公認為專業的、重視品質的頂級物業發展商，乃是眾多商業地產“后輩”學習的榜樣。

再來與國內其他幾家商業地產“大戶“對比一下。

去年土豪萬達一口氣在全國新開了26家商業廣場（當然也關了不少店），商業租金收入144億元，增長率為30.7%。華潤去年在內地新增7家萬象城，投資物業租金收入約65.4億港元，增幅115%。銀泰商業新開出5家商業廣場，截至去年9月30日，租金收入6.29億元，同比增幅85.4%。龍湖去年上半年新增3家商場，截至去年6月30日，扣除營業稅后的租金收入人民幣6.6億元，較上年同期上升74.7%。

有業內人士就直言，恒隆的一些內地物業，租金水平甚至抵不上運營管理成本。如果算上項目的投資成本，更是入不敷出。

有意思的是，陳啟宗似乎頗為滿意。他在1月28日舉辦的業績會上對租賃物業進行了肯定：“內地經濟疲弱，而零售市場，特別是高端產品的銷售行情亦進一步放緩，在此艱難的經濟環境下，我們的租賃業務表現仍然令人鼓舞。”

押寶大連

在恒隆的年報中，記者看到這樣一段話：“2016年恒隆的內地租金收入增長，預計將由新的大連恒隆廣場購物商場、租出無錫和沈陽辦公樓余下單位所帶動。”

陳啟宗本人亦對大連恒隆廣場寄予厚望。他曾預期，開業時的租出率以第一期（大連恒隆廣場分兩期開幕，第一期占整體樓面87%）計為80%，以整個商場計為70%。“當第一期的租出率接近90%時，我們的初期租金回報率應達4%至5%這個目標。待其全部租出后，租金回報率很有機會達至5%至6%。”

據記者了解，大連恒隆廣場于2015年12月18日開業，從2009年5月立項至今，歷時5年半。該商場位于原大連市人民體育場，地處大連的傳統商圈——奧林匹克商圈核心地段。建筑面積37.19萬平米，其中商業面積22.19萬平米，是一座集購物、休閑、娛樂于一體的高端商業綜合體，號稱東北地區最大單體商業項目。

據項目官方消息稱，其招商率已接近80%，在接近300個入駐商戶中，有40多個品牌系首次進入大連，包括美國品牌Ralph Lauren Kids、世界頂級巧克力專門店Godiva等。還引入了大連首家韓國“小王子”主題樂園作為主力店，周邊還輔以Hugo Boss Kids、Ralph Lauren Kids和Nicholas-bears等國際高端兒童品牌。

“相比于東北地區的另外兩家恒隆廣場，大連恒隆從一定程度上豐富了項目的業態。”睿意德執行董事張家鵬告訴記者。“項目所在地作為大連的傳統商圈之一，并沒有像天興羅斯福、萬達廣場之類的高質量休閑購物一體的大型商業項目。”無論該公司在其他二線城市的業績如何，但對于大連恒隆廣場，還是應該抱有充分的信心。

新開商場增長乏力

大連恒隆廣場雖然“給力”，但架不住“拉后腿”的太多。

記者梳理發現，該公司在內地開店速度基本保持“一年一家”，近年開設了4家恒隆廣場，然而這幾家新開的，業內普遍給予的評價是“業績不甚理想”。

無錫恒隆廣場人氣不佳，被網友形容為“市民的豪華休息室”；擁有地段、客流等先天條件與后天優勢的沈陽市府恒隆廣場經營遇阻，租金下跌；同樣位置絕佳的皇城恒隆廣場的業績也不盡人意。

公司歷年年報顯示，沈陽市府恒隆廣場和無錫恒隆廣場受到零售消費疲弱及租金下調的影響，在重整租戶組合之際出租率分別下降至87%及72%，零售額均下降3%。沈陽皇城恒隆廣場項目過去4年（2012-2015）的租金收入分別為1.5億港元、1.6億港元、1.66億港元、1.7億港元；市府恒隆廣場僅3年的租金收入分別為2.82億港元、2.83億港元、2.83億港元。

未來沈陽的商業競爭將更加激烈。睿意德數據顯示，2015年，沈陽新增商業項目總量達到79.6萬平米，新增商業面積達到72萬平米，總商業面積預計將達到861萬平米。

“目前沈陽已有不少商業項目‘陣亡，面對巨大的商業地產存量，接下來，在多重因素的共同作用之下，沈陽商業地產的競爭將更加白熱化。”張家鵬表示。

亞太商業不動產學院院長朱凌波分析稱，恒隆在二線城市照搬上海模式，定位太高，不適應當地的消費力和消費習慣，沒有與市場需求接軌，導致項目經營不佳。

此外，新開的天津恒隆廣場也處在“養商期”。“天津緊挨北京，兩座城市之間的交通極為便捷，北京的奢侈品選擇余地更大，會嚴重分流天津已有的消費者。與此同時，天津本地的消費力和消費理念也相對滯后，與北上廣深等地相差較遠。”朱凌波表示，除將面對來自緊鄰北京的壓力外，已于2012年9月開業的銀河國際購物中心也是天津恒隆廣場強有力的競爭對手。

中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，一般商場的培育期在3-5年，恒隆廣場在二線城市的商場“養商期”才剛剛開始，離維穩和盈利還有一段距離。

“大本營”后勁有限

恒隆在內地的租金收入能有7%的增長，應歸功于其“大本營”上海的兩家商場。

年報顯示，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場2015年租金收入同比均增長3%至16.69億港元及11.96億港元，出租率達97%。上海物業組合的租金收入錄得增長，部分抵銷了沈陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場下跌的租金收入。

陳啟宗也坦言，上海相對內地其他二三線城市表現比較好，而集團去年內地業務增長也主要由上海帶動。

“比起國內二三線城市，上海的消費力和商業氛圍確實要成熟許多。但恒隆押寶上海，也不是一點風險都沒有。”一位業內人士表示，由于近年來電商發展迅猛，傳統的商業地產受到了不小的沖擊，即使是上海也未能幸免。

“上海目前零售的增加速度已經明顯放慢，”上述業內人士告訴記者，根據上海市統計局數據，2015年上海零售和批發業的增加值整體幅度不到5%。雖然目前恒隆上海商場的租金收入增加了3%，但后勁有限，何況其在上海又主要靠兩個項目：港匯購物廣場和恒隆廣場。而戴德梁行數據顯示，恒隆廣場首層店鋪租金，2014年前三季度分別為117、117和115（元/平米/天），2015年前三季度則均降為114元/平米/天。

中國商業聯合會副會長王耀認為，未來商業地產的運營必然是以單純提供購物場所向為消費者帶來娛樂、休閑等體驗式服務轉變，這對于購物中心的運營者來說無疑提出了比招商更高難度的挑戰。

未來投資策略仍積極

陳啟宗坦言，由于內地零售市場相當疲弱，內地業務短期經營狀況仍然艱巨，如果未來經濟情況進一步轉差，內地業務也可能會進一步下滑。

不過，陳啟宗強調，有計劃調整或放慢在內地的發展速度。他認為，內地市場只是短期比較困難，長遠依然看好。放眼世界，中國仍然是為數不多的GDP能夠達到6%～7%的國家，所以沒有必要因為短期的經濟波動影響長線投資。因而，恒隆的投資策略不會因此改變，也不會考慮分散內地投資減少風險，亦不會考慮降低商場的檔次。

目前，恒隆正為香港及內地的成熟投資物業進行資產優化計劃。半年報顯示，上海兩大物業——恒隆廣場和港匯恒隆廣場的優化費用為13億港元。在香港，繼雅蘭中心及Fashion Walk后，恒隆也開始籌劃其他提升項目。

位于昆明的恒隆廣場已開始進行地基工程，武漢恒隆廣場則計劃于2019年底起分期落成。而對于現有的在建項目，陳啟宗稱不會放慢施工進度，但亦不會如過往般竭力超前。最新年報則指出，恒隆還將發掘和招攬一些具新構思或產品的全新零售商。

至于今后是否繼續在內地拿地，陳啟宗強調：“土地市場很熱的時候不太會去拿地。拿地的客觀條件，一是人人都看淡，二是別的同行不想買或者沒錢買的時候。機會永遠都有，只是看是否在最合適的時間。”

然而，不可否認的是，恒隆在內地的發展裹足不前，擴張速度已落后于同行，發展后勁也有些乏力，“慢火煲湯”的手法似乎已經玩不轉如今的商業市場了。顯而易見的是，內地是它的主戰場，如果運營不見起色，未來增長很可能會陷入停滯。