“首付貸”的還原與解構

畢夫

一線城市房價的暴漲與狂歡讓之前公眾并不在意的“首付貸”清晰地浮出了水面，這一可以輕松劃破央行購房個貸底線的金融創新工具不僅引來了管理層十分警覺的目光，更招徠了北京“兩會”上不少委員的口噴與討伐。從扮演高房價的幕后推手，到加倍放大杠桿風險，“首付貸”儼然成為眾矢之的。

傳統購房方式中除了全額付款以外，信貸付款（按揭貸款）是一種最為普遍的方式，但并不是所有人都具備首付能力的，針對這部分人群，第三方機構于是以起息獲利的方式向其提供貸款，購房者依此從銀行中獲得最低貸款配給，由此形成所謂的“首付貸”。作為房地產金融的一種市場生態，“首付貸”的存在已經有兩年多的歷史，最初是房產商為推銷樓盤而開發的一種非營利性營銷手段，但隨著互聯網金融行業的的發展壯大，P2P、貸款公司、擔保機構等紛紛染指，因此，目前除了開發商或房產中介機構直接通過互聯網金融平臺提供“首付貸”自營服務外，還有開發商或房產中介機構與第三方互聯網金融機構合作以及互聯網金融機構獨立提供“首付貸”服務等三種模式。

從具體操作方式看，“首付貸”有抵押貸與信用貸兩種類型，前者是借款人以房產等為抵押物向資金中介進行貸款，后者是借款人直接憑個人征信進行貸款，但二者的月息不同，前者為0.6%左右，后者為10%上下。如果算上服務費等費用，“首付貸“公司向借貸人共約收取15%-20%的年化利率。從期限上看，少數“首付貸”的年限達到10年，但普遍的是3年之內，相應地貸款資金規模一般在20-60萬之間。一般而言，除了開發商或房產中介機構拿出一部分自有資金提供“首付貸”外，更多的互聯網金融機構所使用的資金都來自于社會融資。

究竟全國目前“首付貸”的規模有多大？據不完全統計，有近50多家P2P平臺出現過“首付貸”的項目，20家P2P網貸平臺對接“首付貸”資產為主要業務，這樣，P2P行業初步統計出的“首付貸”資金為50億元左右。另據深圳金融協會提供數據，該市“首付貸”規模約在30億元以上。在這里，若將P2P之外參與“首付貸”的線上、線下機構算上，加進北京、上海等城市的數據，“首付貸”肯定不是一個小數目。

必須承認“首付貸”在降低購房者購房門檻和解決購房人資金困難以及房地產“去庫存”中所發揮的積極作用，但“首付貸”通過多種手法達到對國家法規與相關政策的拆解由此引來的違規之疑也有據可查。按照規定，“個人住房貸款的首付比例由央行統一調控”，而通過民間二次借貸方式支付首付，顯然扭曲了官方首付比例不得低于20%或30%的規定。如二線城市首付比例為20%，居民購買100萬的房產，需要首付20萬，如果中介機構按照首付的50%提供“首付貸”，購房者最終實際首付只有10萬元。另外，《P2P平臺企業收費規定指導意見》規定，“網絡借貸信息中介機構不得以任何形式代出借人行使決策”，但事實是，P2P將投資人的資金用作“首付貸”就是一種典型的代理決策行為，其違規操作不容質疑。

排除是否合規不論，因推高一線城市房價而砸向“首付貸”的“口水”也不小。數據顯示，在去年深圳、上海和北京新建商品房價格分別大幅飆漲47.5%、18.2%和10.4%的基礎上，今年前兩個月，三地房價接續累計環比上漲19.19%、6，17%和6.91%，其中2月份深圳新房成交均價創出每平48095元的歷史新高，同月北京和上海的二手房價分別創出95.5%和 166.58%的歷史最高同比漲幅。應當承認，北上深房價超乎預期地上漲是貨幣政策持續寬松的直接推動結果，但在三地的購房首付比并沒有像其它非限購城市降低到20%的情況下，“首付貸”的確讓并不充分或全面滿足最低首付標準的購房者和投資人輕松獲得了商業銀行的按揭貸款，從而導致巨量個貸推升房價的景觀。

觀察發現，從去年到今年年初，恰是“首付貸”業務最為火熱的時期，伴隨著的也正好是銀行個貸的井噴。截至去年末，我國個人購房貸款余額為14.18萬億元，其中2015年全年新增2.66萬億元，這就意味著，僅去年新增個貸就占到了個貸余額的18.75%；也就是說，中國人在去年一年房貸消費就占到了過去20年（1995-2015）的近20%，為年均增量的近四倍。特別是房價漲幅為全國第一的深圳，去年新發放個人住房貸款更是同比增長了210%，按揭平均成數年底抵達65%，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點，意味著深圳的“場內”杠桿已用殆盡。

不錯，“首付貸”以及由此撬動的“場內”杠桿一定程度上達到了“去庫存”效果，但從性質上而言，“首付貸”其實就是股市中的“場外”配資，由此所產生的杠桿風險也不容忽視。一方面，“首付貸”驅使部分收入較低或不穩定以及高風險偏好的的人群涉足住房融資，在通過“首付貸“獲取對銀行一成甚至零首付的同時，他們的杠桿率升至10倍、20倍甚至更高；而且這部分人群既要承擔對銀行的月供成本，還要償還“首付貸”的本息，一旦發生失業或者收入減少，無法償還本金和利息，其所持貸款就極容易變成“次級貸”。另一方面，“首付貸”將投機炒房人群吸引了進來，使得他們能用少量資金或者不用任何資金就可在房地產市場左右騰挪，吹大房價泡沫的同時從中獲利。然而，投資人利用“首付貸”是建立在未來房價不斷上漲的預期之上的，但若房價的上漲突破理性極限并拐頭下行，投資人特別是后來的接棒者不是血本無歸，便是負債累累。

更大的風險會轉嫁給銀行。觀察發現，作為“首付貸”的最大規模運營機構，房產商或地產中介資金供給端很大一部分是銀行理財，前者往往通過與銀行簽署協定的方式，在繳納了一定的保證金后，將銀行理財資金對接到“首付貸”項目上，而買賣雙方則簽署一份“陰陽合同”（“陽合同”代表被做高的房價，“陰合同”代表真實房價），購房人通過“陽合同”順利從銀行“套貸”，多出的個貸余額用作清償“首付貸”。值得關注的是，不同于股票配資中銀行杠桿較低（如1：2）而場外資金提供更高杠桿（如1：8），“首付貸”正好相反，銀行已經按照法定最低限額提供了高額的“場內”配資（如房貸的70%或80%），如果再加上“套貸”而形成的“場外”配資，一旦購房人發生道德風險，銀行最終所承擔的損失將是不可估量。更值得注意的是，據《2015年網貸行業報告》顯示，銀行理財是P2P網貸投資人最主要的其他理財方式，占比40.6%。因此，一旦銀行理財被“首付貸”拖下水，殃及的會是更多的投資人，并最終可能引爆整個社會的金融風險。

也許正是出于防范市場風險，北京、上海和深圳等地監管的部門開始全面摸底“首付貸”，同時約談相關企業。央行行長周小川在“兩會”期間舉行的新聞發布會上明示“買房人首付不能是借的”，而副行長潘功勝更是強調準備“與相關部門一起，清理、整頓和打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為”。出于管理層的威懾，不少中介已經停止或者縮減了“首付貸”的相關業務。在筆者看來，作為一種金融創新，“首付貸”所能接受的的監管不應一刀切。時下，全國高達7.2億平米的房產庫存70%分布在三四線城市，這些地區的“去庫存”是國家的大戰略，同時目前的確存在部分剛需和改善型購房者的實際需求，不僅如此，市場本身也具有一定的自我風險識別與管控能力?；诖?，監管層所需要做的工作主要有三：封鎖銀行資金對接“首付貸”的渠道；明確“首付貸”的服務目標；適當提高“首付貸”的申請門檻和壓縮單筆規模。