土地能否跟隨人口流動？

土地能否跟隨人口流動？

陸 銘

供給側結構性改革是否有成效，關鍵是供給是否適應需求

討論房價問題，有三個關鍵詞：土地供應、房價和中國經濟競爭力。

當前中國房價的關鍵問題是城市化的問題，現在中國出現“人的城市化”“人的配制”和“土地城市化”“地的配制”之間嚴重脫節。從總量來講，中國“土地的城市化”遠遠超過了“人的城市化”速度。分區域看，人往東部走、往大城市走，但是地是往中西部走、往中小城市走。

問題出在什么地方？如果看全國的分布，主要的問題出現在人口流出地。內地的困境是什么？給出了大量的地，但人沒有流動起來。

中國的房價，一定是分化的。因為中國的情況是，人口流入地沒有土地足夠供應，而人口流出地有大量土地供應，結果就是土地的供應影響房價，房價就會分化。中國現在出現的情況是一線城市房子暴漲，三四線城市有些地方估計永遠也沒有辦法把庫存消化完，就所謂冰火兩重天的情況。

該怎么改革？其實也很簡單，今天的改革關鍵矛盾在于一定要急需適應人口跨地區流動趨勢，因為中國的流動方向是從中西部向東部，從中小城市向大城市。這里面涉及一個問題，如果人到大城市來，給他的建設用地卻在中小城市，是否會有矛盾？那么是否可以讓地能夠跟人一起走，就是這么簡單。

這里面涉及兩種地，一種叫新增建設用地，另外一種可能性，比如中國內地省份的農民遷到了中國沿海大城市，他在老家的宅基地空出來。是否可以把他在老家宅基地變成農業用地，然后將宅基地對應的面積拿到沿海地區來？這樣，全國范圍內農業用地沒有變化，但建設用地面積到了沿海地區，沿海地區正好緩解人口流動，房價上漲趨勢。

如果這種改革成功，勞動力和土地指標可以一起流動起來，讓更多勞動力可以分享經濟集聚好處。

這同時帶來的變化是，市場更希望，未來大城市土地供應放松管制，或者說增加土地供應。

但放松土地供應管制時有幾件事要做：

第一，建設用地的占比放松。

第二，在建設用地里面，多少地用在工業？多少用在商住地？它們的比例是多少？現在大量建設用地是配合工業用地，而且工業用地的密集極低。

第三，在商住用地里面有多少地用在商業地產？多少地用在住宅？現在,大城市的現狀是，前者占比很高，結果很多商業地產是空置的，但是住宅不夠的，這個比例是不是可以調整？

第四，大城市建筑的容積率是有管控的，在這樣的管理過程當中上海在過去的十多年的時間里居住在市中心的常住人口下降，基本原因是因為市中心里幾乎沒有什么新增住宅用地了。這和商住用地和住宅用地的比例有關，和市中心的容積率有關，這些都在影響住房供給。

供給側結構性改革是否有成效，關鍵是供給是否適應需求。