限購令與城市生活成本

限購令與城市生活成本

聶日明

資本過早替代勞動力或在某些方面過度產業升級都不是好消息

又到高校畢業季，這是租房市場的旺季。據中新社報道，北京房租5年漲幅達54.2%，呈現中心城區增幅最快、東城區租金最高、北部價格高于南部的格局。上海的房租也在畢業季來臨之前上漲，去年年底時上海的房租已連漲16個月，進入2016年后仍呈逐月上漲趨勢。

畢業季的畢業生是城市新增的租房客，短期內等待出租的房屋是有限的，需求增多，房租自然會上漲，尤其京滬等一線城市，長期受全國各地畢業生的青睞，租房市場很難不火爆。但需求增加、房租上漲，也會催生供給增多，長期來看，房租很難持續快速的上漲。但事實正好相反，根據我愛我家市場研究中心數據顯示，2010年7月，北京租房每平方米47.2元人民幣，到了2015年7月，已經攀升至每平方米72.8元，漲幅達54.2%，上海的情況與北京類似。對比來看，房租的漲幅和GDP相近，但遠快于CPI。

但和房價相比，房租上漲的速度并不快，僅2015-2016年兩年時間，京滬深等地的房價上漲就超過50%。這是因為支撐房價的動力和支撐房租的動力是不一樣的。房價是財富的體現，買房子是居民投資增值的一個渠道，房價上漲的快慢是居民對城市繁榮程度、房地產市場的中長期供求程度的反應。房租是一種生活成本，和居民收入緊密相關，這也使得房租的波動幅度要遠遠小于房價。過去在房價快速上漲的十余年內，房租的漲幅都是遠慢于房價。

曾經，房租漲幅慢也是房價漲幅快的結果。2003年以后，因為房價上漲較快，財富效應明顯，投資房產成為很多投資者的選擇，例如聞名上海的溫州炒房團曾經整棟樓整個小區地購買房子，大量的投資行為使得購買的房產并沒有用于自住，而只能出租或閑置。而城市新增的租房需求增速相對穩定，過量的出租房屋的供給抑制了房租的上漲空間。

這一現象在2010年頒布房地產限購令以后有了新變化。為了避免過快的購房需求帶來的房價上漲，限購令以滿足自住需求、遏制投資需求為政策目標，采用戶籍、社保繳納記錄等手段限制特定居民的購房權利。

房產限購的城市一般都是人口流入較多的城市，這些人中的多數都缺乏足夠多的財富和收入去支付首付與按揭，只能靠租房在城市里居住。限購令在抑制投資買房的同時，也抑制了房屋出租的供給，有人投資性購房，城市才會有富余的房子用來出租。如果只允許購買剛需（自住）的房子，那么租客到哪去租房子呢？這就是北京上海房租過快上漲的大背景。

一直以來，側重于中西部地區的建設用地供應政策，推高了東部地區（尤其是一線城市和省會城市）的房價，帶動了這些城市的生活成本全面上揚。學者研究也表明，2003年之后，東部相對受限的土地供給政策顯著抬升了當地的房價，而這一效應在內地和2003年之前的東部則不顯著。限購令的出現令房租上漲的速度進一步加快。

以房價為代表的生活成本上漲，影響勞動力流動的方向和部分地區的勞動力供給，倒逼工資提高，偏離勞動生產率提高趨勢，迫使企業經營者加速資本對于勞動力的替代和過度的產業升級。不管是中國整體的城市化進程，而是相應城市的競爭力，資本過早替代勞動力或在某些方面過度產業升級都不是好消息。

為幫助年輕人解決租房問題，住建部等部委提出培育和發展住房租賃市場，允許住房改造后按房間出租，允許將商業用房按規定改建為租賃住房等，這是利好消息，但仍然不是治本之策。要從根本上解決發達城市的租房需求，還需要從土地供應管制和限購政策上入手。

(責任編輯：孫玉敏)