陸家嘴圖新金控

文‖《上海國資》記者 王錚

陸家嘴圖新金控

文‖《上海國資》記者 王錚

陸家嘴世紀(jì)金融廣場

集團將加強對系統(tǒng)內(nèi)資產(chǎn)運營管理，堅持市場化運作，成熟一塊改革一塊，逐步推進集團資產(chǎn)證券化進程

4月27日晚,陸家嘴集團控股上市公司陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“陸金發(fā)”）發(fā)布重大資產(chǎn)重組預(yù)案。

方案顯示,陸家嘴股份擬通過現(xiàn)金支付方式,收購陸家嘴集團及其旗下前灘集團、浦東土控集團合計持有的陸金發(fā)100%股權(quán),標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值約為109.31億元,其中陸家嘴使用自有資金約43.72億元。

據(jù)了解,陸金發(fā)是由陸家嘴集團控股的金融產(chǎn)業(yè)平臺。其投資設(shè)立和持股的金融企業(yè)包括愛建證券、陸家嘴國際信托、陸家嘴國泰人壽、中銀消費金融、陸家嘴財富管理、陸家嘴野村資產(chǎn)管理、黑石股權(quán)投資等。但業(yè)內(nèi)最為看重的是其將為上市公司帶來寶貴的3張金融牌照：證券、保險和信托。

事實上,此次收購立意深遠(yuǎn)。

最直接的目的是,陸家嘴股份已彰顯其打造為金控集團的決心,其主營業(yè)務(wù)將從單純地產(chǎn)業(yè)務(wù)變?yōu)椤暗禺a(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略發(fā)展格局。

更重要的是,此次交易,預(yù)示著陸家嘴集團國資國企改革跨出的第一步。

“接下來,集團將加強對系統(tǒng)內(nèi)資產(chǎn)運營管理,堅持市場化運作,成熟一塊改革一塊,逐步推進集團資產(chǎn)證券化進程。”陸家嘴集團總經(jīng)理、陸家嘴股份董事長李晉昭對《上海國資》表示。

陸家嘴集團位列浦東新區(qū)直屬公司第三批改革企業(yè),亦是浦東國資最為重大的改革個案。

未來想象空間巨大。

定位

早在2015年6月,浦東新區(qū)發(fā)布了讓市場驚喜的浦東國資國企改革“18條”。

“將國資聚焦到區(qū)域開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資等基礎(chǔ)性、功能性、先導(dǎo)性領(lǐng)域,有效發(fā)揮在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育中的示范作用。”方案如是強調(diào)浦東國資改革特點。

因此,其四大開發(fā)公司平臺下轄的上市公司備受市場矚目。

至2015年底,陸家嘴集團跨上千億元級規(guī)模臺階

在此次陸家嘴改革方案公布之前,張江集團、金橋集團和外高橋集團作為浦東新區(qū)國資委首批直屬公司,均在2015年完成各自改革布局。

陸家嘴集團則因其特殊地位和巨大規(guī)模體量,位列為新區(qū)國資改革的第三批企業(yè)。陸家嘴集團的特殊地位在于,其擁有26年發(fā)展歷史,自成立至今,一直負(fù)責(zé)全國唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的城市開發(fā),至2015年底,該集團合并報表賬面總資產(chǎn)已達(dá)1169億元,跨上千億元級規(guī)模臺階。

其改革方案設(shè)計,無論對于浦東國資還是資本市場均顯得舉足輕重。

“浦東新區(qū)高層對陸家嘴集團的改革方案設(shè)計極為重視,廣泛地征求了各方面意見。”相關(guān)人士介紹。

據(jù)《上海國資》了解,在征求意見的過程中,各方爭議最大的地方在于,是將陸家嘴集團的業(yè)務(wù)分拆上市還是整體上市？

“兩種改革方案爭論的焦點,其實在于定位,陸家嘴集團該歸類為功能類企業(yè)還是競爭類企業(yè)？”李晉昭表示。

根據(jù)浦東新區(qū)國資改革方案,“功能開發(fā)類和公共服務(wù)類企業(yè),在直屬企業(yè)層面以國有獨資為主,對于競爭類直屬企業(yè)以及功能開發(fā)類直屬企業(yè)的二級以下市場競爭類企業(yè),則將探索股權(quán)多元化,實施開放性市場化重組,積極發(fā)展混合所有制。”

其落地表現(xiàn)比如金橋集團,其被定位為政府功能性業(yè)務(wù)運行載體,浦東新區(qū)將南匯工業(yè)園并入金橋集團；而其旗下上市公司金橋股份則被強調(diào)市場化運營和走出去發(fā)展,以提高市場競爭力和資本回報率。據(jù)此,金橋集團和金橋股份關(guān)系或?qū)⒄{(diào)整。“有可能構(gòu)建兩個平臺,實施分類改革、分類發(fā)展。”

定位不同將決定陸家嘴集團未來的命運。

“陸家嘴集團作為浦東四大開發(fā)公司之一,無疑承擔(dān)了政府戰(zhàn)略性任務(wù),但作為地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè),界定其是否屬于功能類,應(yīng)該看其是否代政府承擔(dān)一級土地開發(fā)任務(wù),比如是否進行三通一平？是否動拆遷？”市場相關(guān)人士表示。

而據(jù)陸家嘴集團介紹,集團現(xiàn)有的經(jīng)營狀況是,其事實上已基本退出土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)。

浦東新區(qū)政府決策層在廣泛討論后,對其定位的看法漸趨一致。4月,浦東新區(qū)政府將陸家嘴集團歸類為市場競爭類企業(yè)。

改革隨即啟動。

1+4板塊

據(jù)《上海國資》了解,陸家嘴集團目前的業(yè)務(wù)板塊分為1個投資中樞和4個產(chǎn)業(yè)板塊。投資中樞指的是集團,其職責(zé)為投資和管理。其余4個產(chǎn)業(yè)板塊包括商業(yè)地產(chǎn)、金融、新興區(qū)域開發(fā)投資和戰(zhàn)略投資。

市場將其業(yè)務(wù)歸納為“1+4”。

其中,商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)優(yōu)量大,是集團最核心的資產(chǎn)。根據(jù)劃分,這部分業(yè)務(wù)集中于上市公司陸家嘴股份。

“陸家嘴股份在陸家嘴金融城、天津等地?fù)碛邪准墝懽謽恰⒍际醒邪l(fā)樓、綜合商業(yè)中心、國際社區(qū)等自持物業(yè),總面積超過152萬平方米,在建及前期策劃項目的建設(shè)總量,超過300萬平方米。”李晉昭介紹。

2015年,陸家嘴股份的商業(yè)地產(chǎn)租賃收入超過21億元,若全部在建項目交付使用,預(yù)計每年租金收入將達(dá)到40億元—50億元。其資金流動性之高,盈利能力之強,在國內(nèi)同業(yè)中難見比肩者。

新興區(qū)域開發(fā)投資,主要包括前灘國際商務(wù)區(qū)、臨港創(chuàng)新城市功能中心和陸家嘴御橋科創(chuàng)園。

前灘國際商務(wù)區(qū)占地2.83平方公里,規(guī)劃建筑總量為350萬平方米,計劃建成集總部商務(wù)、文化傳媒、體育休閑等功能為一身的都市新地標(biāo)。其中陸家嘴集團控股的前灘公司,自持項目規(guī)劃總量超過150萬平方米。目前進展是,一級開發(fā)全面完成,一批城市綜合體完成招商簽約,核心功能性項目已開工。

陸家嘴集團在臨港的首個投資項目,位于臨港主城區(qū)一環(huán)帶內(nèi),總建筑面積達(dá)到45萬平方米,總投資近100億元,包括“臨港亞太運營中心”、“滴水湖國際會議中心”和高端住宅三部分。

陸家嘴御橋科創(chuàng)園則是陸家嘴集團在浦東御橋原工業(yè)區(qū)籌劃的一個新型科創(chuàng)基地項目,總建筑量為120萬平方米,將為科創(chuàng)類企業(yè)提供辦公、商業(yè)、居住等全面配套服務(wù)。在御橋科創(chuàng)園的定位上,集團總結(jié)開發(fā)陸家嘴金融城、陸家嘴軟件園、前灘國際商務(wù)區(qū)的經(jīng)驗,發(fā)揮打造總部基地、推進“產(chǎn)城融合、產(chǎn)融結(jié)合”的優(yōu)勢,嵌入張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的功能鏈條、嵌入浦東中南部地區(qū)的發(fā)展布局、嵌入上海中環(huán)創(chuàng)新圈的總體戰(zhàn)略,力圖打造一個“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的“雙創(chuàng)示范基地”,其定位是充滿活力、全天候自由活動的“創(chuàng)新型總部園”、功能復(fù)合、獨樹一幟的“未來創(chuàng)智社區(qū)、都市創(chuàng)意公園、國際創(chuàng)富中心”。在區(qū)位上,作為陸家嘴國家金融貿(mào)易區(qū)的次級區(qū)域,御橋軟件園則有利于在金融支持科技創(chuàng)新方面形成特色,成為上海最活躍、最集中的新興金融集聚區(qū)。

戰(zhàn)略投資板塊指的是陸家嘴集團對申迪集團的投資。“我們對申迪集團持股45%,自2010年至今,集團對申迪集團已完成近百億元的投資任務(wù),為迪士尼樂園的開發(fā)運營提供了強大的資金支持和后續(xù)保障。”李晉昭表示。

在這當(dāng)中,最被寄予厚望的是集團旗下的金融投資板塊,即陸家嘴金融發(fā)展公司旗下的金融企業(yè)。

陸金發(fā)公司是2009年初由浦東國資組建的金融投資平臺,主要從事金融持牌機構(gòu)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資管理業(yè)務(wù)。陸家嘴集團及前灘公司對其共同持股比例為88.2%。

“與市場同業(yè)比較,陸金發(fā)旗下的金融企業(yè)目前體量較小,競爭力并不強,早前雖與陸家嘴股份同屬一個集團,但雙方業(yè)務(wù)切割清晰,各自發(fā)展,未見很好結(jié)合。進入上市公司后,我們將加強金融與地產(chǎn)緊密結(jié)合,充分發(fā)揮各自長處。”李晉昭表示。

不過,既然集團體內(nèi)尚有3塊資產(chǎn)未進入上市公司,金融資產(chǎn)為何成為首選？

轉(zhuǎn)型

首選金融資產(chǎn),陸家嘴集團經(jīng)過深思熟慮。

從操作層面來看,陸家嘴股份以現(xiàn)金方式收購集團金融資產(chǎn)是可選路徑中最為現(xiàn)實和快捷的。

金融資產(chǎn)相較其他2塊資產(chǎn),其體量和規(guī)模較小,不至于消耗巨量上市公司資金,亦不改變控股股東和實際控制人,且金融業(yè)務(wù)清晰單一,市場預(yù)期明確。各方均樂見其成。

“其他資產(chǎn),尚未到資產(chǎn)證券化的合適時機。”市場分析人士表示。

不過,陸家嘴集團更看重的是,陸家嘴股份將借助“證券+信托+壽險+基金”實現(xiàn)業(yè)務(wù)整合,成就為金融控股公司。

“通過整合上市公司、優(yōu)質(zhì)國有金融資產(chǎn)、國有產(chǎn)業(yè)資本三方資源,實現(xiàn)國有資產(chǎn)優(yōu)化配置,提升國有上市公司資產(chǎn)規(guī)模和核心競爭力。”李晉昭表示。

他表示,在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展以及金融市場化改革的背景下,房地產(chǎn)金融成為業(yè)界共識,“金融+”成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要趨勢,陸家嘴股份收購金融資產(chǎn)無疑是一項雙贏的舉措。

他進一步解釋說,“陸家嘴股份一舉獲得了3個持牌金融機構(gòu),這在資本市場鮮有案例,相比其他‘金融+’房企,陸家嘴股份布局‘地產(chǎn)+金融’雙輪驅(qū)動業(yè)務(wù)的組合優(yōu)勢更強、基礎(chǔ)更扎實。國有金融企業(yè)進入上市公司,通過上市公司的市場化平臺,在機制體制上,會進一步釋放活力,管控也會更為規(guī)范,有利于提升金融板塊的市場競爭力；地產(chǎn)板塊借助金融支持,在財務(wù)融合上將更為便利,有利于做大做強。”

李晉昭進一步表示,在此次交易完成后,可以借助陸金發(fā)各金融平臺的融資能力,獲取長期持續(xù)穩(wěn)定的資金,借助金融業(yè)發(fā)展創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,利用線上平臺資金量大、信息透明、融資快捷等特點,全方位滿足上市公司發(fā)展的資金需求。

此外,金融平臺也將幫助地產(chǎn)企業(yè)盤活存量。“近年來,同行業(yè)上市公司多成功實踐將商業(yè)物業(yè)、購房尾款、物業(yè)費等進行資產(chǎn)證券化,不僅帶來融資成本的下降、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高,也有效提升了企業(yè)的資產(chǎn)收益能力。所以,陸家嘴股份未來將積極探索使用包括房地產(chǎn)信托基金在內(nèi)的資產(chǎn)證券化方式,在拓展融資渠道的同時,增強經(jīng)營性資產(chǎn)的流動性,提升資產(chǎn)價值。”李晉昭表示。

更遠(yuǎn)的前景是,陸家嘴股份將有可能借助金融業(yè)從單純的“同質(zhì)擴張”改為“異質(zhì)擴張”,并從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)的地產(chǎn)金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)變。

李晉昭表示,因上市公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在融資模式單一和持有物業(yè)占有大量資金的情況,就長期發(fā)展而言,會影響后續(xù)投資項目的規(guī)模化拓展,因此,此次收購金融資產(chǎn)也將為上市公司注入新的動力,有助于陸家嘴股份拓展傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)邊界,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。

不過,金融行業(yè)市場化程度較高,競爭劇烈,屬于高收益高風(fēng)險資產(chǎn)。因此,在看到其諸多好處的同時,外界也有存疑,這塊資產(chǎn)進入上市公司,是否會連累公司穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),這部分風(fēng)險溢價如何評估？

在陸家嘴股份的公告中,能清晰看出陸家嘴集團照顧到了市場在這方面的疑慮。

“我們預(yù)計未來幾年標(biāo)的公司（陸金發(fā)）不會產(chǎn)生經(jīng)營虧損,但為保護上市公司中小股東利益,上市公司與陸家嘴集團以及集團旗下前灘集團簽訂《業(yè)績補償協(xié)議》承諾,若標(biāo)的公司有關(guān)經(jīng)營業(yè)績低于承諾數(shù)或出現(xiàn)減值情況,陸家嘴集團、前灘集團將相應(yīng)承擔(dān)補償責(zé)任。”陸家嘴股份在公告中披露。

“從目前經(jīng)營狀況看,陸金發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險是可控的,重組未來肯定是1+1＞2的結(jié)果。”李晉昭表示。

但他不否認(rèn),金融企業(yè)在進入上市公司后,應(yīng)該經(jīng)歷大的變革。

做強金融

“實際情況是,與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比,我們的金融產(chǎn)業(yè)可以說還在培育發(fā)展期。未來,我們將以3個持牌金融機構(gòu)為重點,努力提升金融板塊的市場競爭力和業(yè)界排名,希望通過不斷努力,逐步實現(xiàn)地產(chǎn)和金融1：1的格局。”李晉昭坦承。

他亦不否認(rèn),在金融板塊進入上市公司的前期,地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能會更多支持金融。

“比如融資融券業(yè)務(wù),如果沒有足夠多的資本金,業(yè)務(wù)開展不會太大,會丟失很多市場機會,地產(chǎn)板塊經(jīng)多年發(fā)展,擁有低廉的融資成本,在初期2—3年,我們會多投入金融業(yè)務(wù),幫助其做大份額。比如最近陸金發(fā)公司旗下的愛建證券有意發(fā)行次級債以增強凈資本,集團正在籌劃出資支持這項業(yè)務(wù)的開展。”李晉昭介紹。

在為金融企業(yè)補充資本金以外,陸家嘴集團將積極進行各金融企業(yè)之間的業(yè)務(wù)融合。

據(jù)了解,其很快將探索證券與銀行的戰(zhàn)略合作,擴大信托規(guī)模和保險范圍,以增加新的贏利點,提升行業(yè)排名,并將嘗試啟動證券與信托、保險的合作,尋求在資管業(yè)務(wù)、產(chǎn)品銷售、證券賬戶的開立和存管、投融資等方面的合作。

不過,陸家嘴股份在最近一段時間可能會把相當(dāng)多精力,聚焦金融企業(yè)的體制和機制的轉(zhuǎn)變,希望金融板塊快速適應(yīng)上市公司的管理節(jié)奏。

“我們對陸家嘴股份的核心團隊獎懲非常清晰和簡單。”李晉昭表示。

據(jù)了解,陸家嘴股份從2013年制定了公司核心團隊超額獎勵與公司業(yè)績指標(biāo)掛鉤議案,迄今已連續(xù)實施3年。比如今年5月27日,陸家嘴股份公告,部分高級管理人員及核心團隊成員使用2015年度超額獎勵,通過二級市場增持了11.56萬股A 股股票。

“董事會要求,在核心團隊拿到超額獎勵的兩天內(nèi),就要用全部分紅去二級市場購買股票,且核心團隊必須承諾在其本人的任期屆滿日前不在二級市場出售或以其他方式轉(zhuǎn)讓本次增持的股票。”李晉昭表示,“這樣,能讓我們的核心團隊持續(xù)關(guān)注公司市值,讓高管利益與公司長遠(yuǎn)發(fā)展更緊密結(jié)合。”

在獎勵的同時,陸家嘴股份亦通過核心團隊勝任力測評方式,設(shè)立市場化的“退出”機制并嚴(yán)格執(zhí)行,據(jù)了解,目前已有核心團隊成員經(jīng)測評不合適實現(xiàn)了退出,這在國有控股上市公司中少有先例。

接下來,陸家嘴計劃在金融板塊引入市場化的考核激勵機制,以提高金融板塊的發(fā)展活力。

“我們力爭形成有自己獨特風(fēng)格的金融控股集團,力爭讓陸家嘴金控成為浦東持續(xù)發(fā)展的金融引擎,力爭讓陸家嘴集團打造為浦東國資旗下最具活力和競爭力的大型企業(yè)集團。”李晉昭表示。