關于物業服務企業的安全保障義務研究
——以具體適用與改善機制為角度

趙露 孫瑞霞

（1.陜西云德律師事務所 陜西 西安 710061；2.新疆財經大學外國語學院 新疆 烏魯木齊 830000）

關于物業服務企業的安全保障義務研究
——以具體適用與改善機制為角度

趙露1孫瑞霞2

（1.陜西云德律師事務所 陜西 西安 710061；2.新疆財經大學外國語學院 新疆 烏魯木齊 830000）

社會經濟正迅猛發展，縱使在房地產業不十分景氣的當下，物業服務行業的發展仍隨著市場的需求不斷增長。進而致使物業服務企業安保義務的適用范圍亦逐漸擴大、類型趨于多樣并日漸復雜。然而物業行業起步較晚，尚不成熟，物業服務水平差強人意，常存在服務意識不夠，管理水平有限，安保人員流動性大等原因，導致物業與住戶之間矛盾重重。因此，明確物業服務企業（以下簡稱“物業”）安全保障義務（以下簡稱“安保義務”）的責任主體、責任性質、適用范圍及應當承擔的責任，對于平衡物業的利益與權益受損害的業主或其他特定權利人（以下簡稱“權利人”）的損害補償有現實意義。建立物業安保責任機制，對于解決物業糾紛、有效地保障且均衡各方利益有積極作用。

物業服務安全保障義務具體適用補充責任改善機制

引言

2016年2月21日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》出臺，國務院與時俱進提出了“開放式街區”的創新規劃思路，對已建成的住宅小區和單位大院逐步開放，原則上不再建設封閉式住宅小區。筆者認為該規劃是利于社會資源集約化發展、建設和諧社會的重要藍圖，具有劃時代的意義。然而，剛出臺的政策，都將有一個漫長而循序漸進的過程來完善。就目前而言，“一屋不掃，何以掃天下”，如何確保每戶、每棟樓、每個社區的規范管理特別是安保工作的落實到位以及如何協調社區之間的資源共享，離不開各物業、社會各部門攜手，穩扎穩打才能逐步實現長遠規劃。安全問題，是重中之重，也是物業服務企業管理的基石。

一、物業安保義務的概述

1.安保義務的概念及構成要件

何謂物業的安保義務，我國法律沒有明確規定，學界亦沒有統一的定義，不同學者有不同的看法。筆者認為，所謂物業的安保義務，是指依據法律規定或合同約定，物業應在其可控制、可預見的范圍內，采用警戒、巡邏、防范、維護等合理必要措施，盡到合理注意和謹慎勤勉義務，保障本轄區業主及其他特定權利人人身、財產不受侵害。若違反該義務，則在一定范圍內承擔損害賠償的補充責任。

若判斷物業是否違反安保義務，則須分析其行為是否符合侵權行為的基本構成要件：首先，物業有違反安保義務的行為，該行為是“不作為”的形態；其次，有權利人的人身、財產遭受了損害結果；再次，物業行為與該損害結果之間存在因果關系；最后，物業存在主觀過錯，特別注意的是，該過錯性質應當為“過失”，而非“故意”。在這四個要件當中，對“因果關系”的理解是判斷物業是否違反安保義務、是否應承擔安保責任的難點。筆者認為，應當從“如果經營者達到了應有的注意程度，實施了其應當實施的作為行為，是否可以避免或者減輕損害后果”[1]這個角度來判斷是否存在因果關系。而非物業的行為與損害結果之間是否存在

因果關系來判斷。否則，物業就成為了實際意義上的直接侵權人，應當承擔的是侵權責任而非安保義務的補充責任。

2.安保義務的理論基礎及現行法律規定

關于安保義務的理論來源，最常見的有三種：（1）“危險控制理論”，即“在屬于不作為責任原始形態的對他人侵權行為之責任領域內，監督者控制潛在危險的義務通常來源于他對危險的控制力。”[2]即相對權利人而言，物業具備專業知識，了解整個轄區的實際情況，擁有一定的安防設施，對危險的發生有一定的掌控能力。基于此，在危險發生時物業最有能力采取措施預防或減輕損害后果。（2）“獲益風險論”，即“誰享受利益誰就應承擔風險，收益與風險相一致，那些從危險源處獲得利益人便負有防止危險發生的義務”[3]。物業定期或不定期的向權利人收取物業費用，就應在該轄區出現危及人身、財產安全的事故時，承擔防止危險發生或阻止危險擴大的安保義務。（3）“合理信賴論”，“在和平、自由、有序的社會中生活，是人類的基本要求，安全是人們享有諸如生命、身體、自由、健康等人身利益和財產利益的前提”。[4]權利人有理由相信物業擁有較為專業的安保人員，較為有效的安保設施，相對權利人及其他人更有能力保障所轄范圍內權利人的人身、財產安全，這顯而易見是權利人最合理的信任和期許。

現有法律法規對安保義務的規定：2003年最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條以司法解釋的形式第一次對安保義務做出了明確要求。2007年國務院頒布的《物業管理條例》第46、47條，也對安保義務做出類似規定。2009年《侵權法》第37條第一次以法律形式對安保義務進行較為詳細的描述。2009年最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中對社會生活中可能產生的物業糾紛中的一些特定問題一一作了明確規定，用來指導實踐及審判工作。除此之外，安保義務的規定還散見于《消費者權益保護法》《消防法》等相關部門法律之中。

3.安保義務的性質

筆者認為，不同于法律上典型的法定義務，安保義務屬于一種特殊的法定義務。即該義務源于法律法規的明文規定，但特定情況下不排除合同的事先約定。我國法律對安保義務做了較為明確的規定，物業若違反了安保義務，則應當依法承擔相應的侵權責任。但是，若物業與權利人（一般多為業主）在《物業服務合同》中對該轄區物業的安保義務事先有特殊要求和更高標準的約定時，權利人也可以選擇依合同約定要求物業承擔相應的違約責任，對權利人人身、財產的損失承擔全部或部分賠償責任。此時從法理上講，發生了《合同法》第122條關于侵權責任和違約責任的競合情況，權利人可依法選擇其中之一主張損害賠償責任。但需要注意的是，若選擇了向物業主張違約責任，則法律上不支持“精神損害賠償”的相應訴求。

二、安保義務在物業服務過程中的具體適用

用于判斷“哪些行為”屬于違反安保義務的一般標準，常見的有法定標準、行業標準、“合理人”標準等，筆者認為最佳的判斷標準應是“合理人”標準。即具有一般認知水平的普通人，利用自身掌握的一般常識和生活經驗，對該可能發生的危險是否存在進行一般判斷。若經“合理人”合理的判斷認為，物業在危險發生時或損害結果尚未結束時，應當采取必要的措施卻無任何正當理由并未采取相應措施，致使損害結果最終發生，則物業需就安保義務在特定時刻的缺失承擔相應的責任。當然，還應結合權利人繳納物業費用的數額多少、物業自身能力現狀、物業對侵權行為后果的可預見性大小等多重因素進行綜合考量判斷，何謂“合理”，哪些行為不被認為是“不合理”。

至于物業應當對“哪些人”適用安保義務，筆者認為作為《物業服務合同》的相對方，業主自然是物業承擔安保義務的對象。除此之外，所有通過合法途徑取得該物業轄區內建筑物使用權人（如與業主同住的家屬、親朋，該轄區內建筑物專有部分的承租方、因特定理由的暫住人、借住人等）也應當在該轄區范圍內享有由物業保障其人身、財產不受侵害的權利。對于有正當理由偶然出入該轄區的人員與物品（例如已被權利人應允的來訪者、維修人員、送貨人員、施工人員等），大多數學者也認為應當屬于物業向其承擔安保義務的權利人。

另外，物業應當對“哪些事”適用安保義務，在合理限度內，該責任范圍大致可以歸結為如下幾個方面：

1.設置一定數量和符合標準的安保設施設備。“物業服務企業應當安裝必要的設施設備來保障業主的安全，并且確保居民區所使用的建筑物配套服務設施、設備安全可靠，有國家強制標準的應當符合強制標準的要求，沒有國家強制標準的，應當符合行業標準或者達到進行此等經營所需要達到的安全標準。”[5]例如配備門禁設備、監控設備、報警裝置均有利于物業進行較為專業的安防、巡防工作。物業對安保設施要充分利用，規范操作，合法使用，對出現故障的設施設備及時進行維修或更換。

2.物業嚴格自身管理，堅持提供規范服務。一方面，物業應當建立并始終執行嚴格、完善的管理制度。如規范執行衛生保潔制度，專業培訓保安制度，嚴格把控消防制度，堅持內部考勤考核，員工持有健康證上崗，及時進行內部獎懲制度等。另一方面，對轄區內公共設施進行定期與不定期相結合的維護保養制度，對損壞的設施及時進行修繕與整治。在日常生活中，健身器材致人、物損傷，地面施工或高空墜物致住戶人身、財產損害，住戶車輛被盜搶、劃傷等情況最為常見。物業作為所有人和管理者，對公共設施有當然的維修養護義務。若設備老化、人為損壞等原因發生故障，物業又怠于修理更換，因此造成了人員和財產損害，物業應當承擔相應的賠償責任。在地面施工及建筑物外墻磚塊脫落等情況時，物業應設置警示標志，放置必要的安全措施，反之若物業未盡到疏導、提示的警告義務，則物業難逃其咎。出現車輛被盜搶和劃傷的情況時，物業應當承擔何種程度的安保義務，在理論上有一定爭議。筆者認為，若車輛所有人與物業簽訂了專門的《車輛保管合同》，則當該車輛發生損害時，車輛所有人可依據該保管合同向物業追究違約責任，要求物業全額或部分承擔賠償責任。若車輛所有人并未簽訂保管合同，而僅支付了少額的停車費用（無論支付方式采用按次、按月還是年付），這僅僅是獲得了在本轄區內占有使用特定或不特定停車位的相應對價。物業若違反安保義務，結合公平原則，為了平衡物業的收益和其應當承擔的責任程度與車輛所有人支付的對價，認定物業僅需承擔相應的補充賠償責任而非全部責任，更公平合理。

3.防范、制止違法行為方面。物業應對轄區內形跡可疑的人員物品進行盤問和檢查，必要時采取合理措施防范、制止違法犯罪行為的發生和擴大。相反的，若違法犯罪事實發生時，物業并未第一時間協助、配合警務部門、消防部門等提取證據、封鎖現場、查找相關信息，而是怠于采取任何措施，聽之任之，則構成違反安保義務，對權利人應當承擔相應的賠償責任。

最后，物業應當“如何承擔”安保責任，筆者和大多數學者的觀點一致，認為物業應當承擔的責任形態為補充責任。即“在不能夠確定實際加害人或加害人不能夠承擔全部責任的情況下，由補充責任人在一定范圍內對受害人直接承擔賠償責任的責任形態”[6]。在不能確定實際侵權人或者侵權人無力承擔全部責任的情況下，若物業公司消極不作為，未盡到安全保障義務時，則物業應當承擔相應的補充責任。讓物業在此處承擔補充責任而非全部責任，這既保證了權益受損方的利益得到更充分保護，也考慮物業應當承擔與其過錯程度、安保義務大小和程度均相適應的補充責任，并對代第三人向權益受損方承擔的那一部分賠償數額，享有追償權。

三、完善物業安保制度的幾點構想

1.加強法制建設，完善涉及物業安保義務的相關立法。應明確定義物業安保義務的概念、構成要件。在法律條文中以列舉并加“兜底條款”的方式描述安保義務適用的權利人范圍和安保義務涉及的具體內容。此種方式不但以相對穩定的法律條文指導法律實踐活動，同時也為今后多變的社會生活情況及復雜的小區環境留有發展的余地。對于判斷是否違反物業安保義務的標準和判斷物業承擔責任大小的相關標準，則應當結合實踐出臺相關指導意見給予較為明確的判斷依據。

2.關注物業內部建設，加大從業人員的培訓力度，細化專業分工，進行高效管理。物業服務種類增多，復雜程度增高，要求物業必須從自身出發，

加強內部建設，要求從業人員持證上崗，對具體的服務項目進行專業化分工，分門別類為住戶提供專業的綠化、保潔、安保、維護等相關物業服務項目。特別是安保部門，應當培養安保人員時刻保持高度責任心，向從業人員教授安保設施的使用方法，維護安保設施的正常運轉，制定高效有序的巡邏制度以及突發事件時做到快速冷靜的報警。

3.結合物業企業外部力量，攜手業主委員會、物業行業協會以及民間治安防范力量，共同確保轄區的長治久安。業主委員會來源于業主全體的推選，有較強的公正性和極大的說服力，在自發組織的民事調解過程中有天然的舉足輕重的作用。充分發揮業主委員會的作用，對鄰里間的定紛止爭、及時遏制潛在沖突常會達到事半功倍的效果。轄區安防可以借鑒、聯合民間治安防范力量，協同進行巡邏，由內及外，內外聯合，對轄區及周邊大街進行密切連接，構筑“疏而不漏”的巡防布局，使潛在的違法犯罪行為無所遁形。物業行業協會除了對各物業進行定期培訓，教育指導外，還應當加強各物業之間的友好聯系，牽線搭橋，使物業之間良性競爭，取長補短，共同發展，共同為各社區提供更優質的服務，從而提升整個行業的素質水平。

4.針對物業管理，推廣適用相關責任保險。物業可引入市場化的風險分擔機制，購買相關責任險種，將有可能承擔的風險進行轉移。物業可選擇就單獨的責任事項購買不同種類的險種，例如針對施工時人員傷害，購買人身意外險，對轄區停放車輛的安全購買車輛盜搶險等。當然，也可以對物業的整體服務在特定時間內整體購買物業服務責任險。

四、結語

如何減少物業糾紛，更好地享受優質的物業服務環境已成為所有人的美好期許和發展目標。本文首先對安保義務的相關基本內容進行了簡單的梳理，之后著重分析安保義務在物業服務過程中的具體應用及改善措施，旨在理清哪些行為、哪些人、哪些事以及如何適用安保義務。從而提出在物業服務過程中，如何從多角度多方面共同完善物業安保機制，有效地解決今后可能再次出現的類似糾紛，更好的維護當事人的合法權益，使未來物業服務的發展一步步走上規范化、法治化的道路。

［1］張新寶，唐青林.經營者對服務場所的安全保障義務［J］.法學研究，2003（3）：88.

［2］［德］克雷斯蒂安·馮·巴爾著.張新寶譯.歐洲比較侵權行為法（上冊）［M］.法律出版社，2001：269.

［3］楊垠紅.侵權法上安全保障義務之研究［D］.廈門大學法學，2006年博士論文：32.

［4］熊進光.侵權行為法上的安全注意義務研究［M］.北京：法律出版社，2007：186.

［5］張新寶，唐青林.經營者對服務場所的安全保障義務［J］.法學研究，2003（3）：85.

［6］王利明.侵權責任法研究（上卷）［M］.北京：中國人民大學出版社，2010：46.

D923

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1007-9106（2016）12-0133-04

趙露（1987—），女，陜西云德律師事務所專職律師，對外經濟貿易大學法學院在職人員高級課程研修班學員，在職碩士，研究方向為民商法領域；孫瑞霞（1961—），女，新疆財經大學外國語學院副教授，主要從事應用語言學研究和法學研究。