“營改增”讓個人住房買賣的稅負略有下降

文/李逸（上海）

“營改增”讓個人住房買賣的稅負略有下降

文/李逸（上海）

從今年5月起，房地產業被全面納入“營改增”試點擴圍中。五個月的運作實踐證明，“營改增”對于房地產企業經營來說，打通了房地產開發企業、施工企業、服務性第三產業的稅收抵扣鏈條，新開工的房地產項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進稅額都可以得到抵扣，降低了稅負，消除了重復征稅。同時，“營改增”政策還能促使企業更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優化了投資開發、設計、工程、造價、財務等各業務板塊的流程，促使企業的內控管理更加規范化、合理化。

專家認為，由于企業新增的不動產所含增值稅均被納入抵扣環節，這在很大程度上促進了房地產交易的活躍性，對于房地產業“去庫存”有積極的影響。同時，對于“營改增”而言，不動產被納入抵扣范圍，標志著消費型增值稅制度的基本實現，有利于擴大企業投資、增強企業的經營活力，為經濟結構的轉型發展注入了動力。

“營改增”實施對個人買賣住房的稅負有什么影響呢？從目前上海個人住房交易情況看，增值稅稅率仍然為5%，相關的優惠政策與營業稅時期相比也沒有什么變化。但由于增值稅的計稅依據不同于營業稅，個人繳納的增值稅稅款實際仍是減少的。以一套總價500萬元的住宅為例，假設其不符合任何優惠政策的條件，則其繳納的營業稅應當為500×5%＝25萬元，而繳納的增值稅則為500÷（1＋5%）×5%＝23.8萬元，稅負減少了1.2萬元。因此，“營改增”后，個人住宅交易中涉及的增值稅稅負較營業稅時期會有所下降，這對于促進房地產市場交易是有利的。