上海國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值路徑探析

文/王云華

上海國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值路徑探析

文/王云華

國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值不僅事關國有資產的保值增值，也事關國有企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，同時對于加快上海商業(yè)轉型升級、提高商業(yè)綜合競爭力，加快建設國際消費城市，乃至加快上海城市更新和改造保護都具有積極意義。筆者結合實際，分析了滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產運營現(xiàn)狀，闡述了國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值的緊迫性和重要性，并從“充分發(fā)揮市場配置資源功能”角度出發(fā)，提出探索和創(chuàng)新國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值新路徑，是上海當好全國改革開放排頭兵的重要抓手，兼有經濟和政治雙重意義。

一、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產的基本情況

上海市區(qū)兩級國有企業(yè)在上海中心城區(qū)擁有大量存量商業(yè)房產。這些存量商業(yè)房產大多歸屬于包括上海物貿、百聯(lián)股份、老鳳祥、東方創(chuàng)業(yè)、外高橋、益民股份、新世界、蘭生股份、徐家匯、上海九百等在內的上海市商貿領域上市國企，以及光明集團、久事集團、上海醫(yī)藥等滬上大型國有控股集團。

這些存量商業(yè)房產可分為三類：一類是國有企業(yè)自建、購買的各類商業(yè)房產，包括商場、購物中心、街鋪、寫字樓等；二類是國有企業(yè)根據(jù)政策，通過改擴建廠房、倉庫等所獲得的商業(yè)街鋪、創(chuàng)意辦公樓宇等，或利用廠房、倉庫等所占土地自建的各類商業(yè)房產，以及在軌交等基建過程中獲得的商業(yè)房產，如地下商業(yè)廣場等；三類是國有企業(yè)通過政府行政劃撥和以房注資、國有企業(yè)間聯(lián)營和置換、優(yōu)秀近代歷史保護建筑修繕及改擴建等形式獲得的，并通過政府驗證確權具備商業(yè)用途的各類產權房和公有非居住使用權房。

二、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值亟須重視

（一）滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產經營現(xiàn)狀令人堪憂

滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產經營情況良莠不齊，大致可分為三類。一是市場化運營。這類房產大多位于城區(qū)核心地段、核心商業(yè)街區(qū)，曾“一鋪難求”，經營形式包括自營 、與第三方聯(lián)營、委托經營或招租經營。這類存量商業(yè)房產通過市場化運營，房產保值增值有一定保證，但也因物業(yè)配置先天不足等原因，制約房產進一步保值增值。二是國有企業(yè)自用或保障性用途。這類房產主要包括國有企業(yè)自用的寫字樓、自營的商業(yè)街鋪，以及用于政府拆遷臨時安置、開設公益性養(yǎng)老機構的房產等。這類房產在租金結算等方面并未與市場接軌，房產的市場價值被弱化，房產保值增值無法保證。三是涉及重大市政工程而空置或商業(yè)功能受損。國有企業(yè)為配合市政動遷，避免動遷補償糾紛，提前空置正常經營的商業(yè)房產。這類商業(yè)房產空置期跨度很長，保值增值無從談起。

（二）上海商業(yè)地產市場競爭愈發(fā)殘酷

近年來上海商業(yè)地產發(fā)展迅猛，市場競爭殘酷，國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值形勢緊迫。根據(jù)上海市商務發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，本市商業(yè)網點總建筑面積約6700萬平方米，較2008年末增加近2345萬平方米，年均增長面積達250-300萬平方米，且近幾年呈現(xiàn)增量逐步加大的趨勢。按2415.27萬常住人口計算，2015年上海居民人均商業(yè)建筑面積約為2.77平方米，呈現(xiàn)出商業(yè)網點設施總量階段性、結構性供求失衡狀態(tài)。

面對新增巨量的大體量現(xiàn)代化綜合性的商業(yè)房產競爭擠壓，以及居民消費行為升級變化、電商蓬勃發(fā)展的沖擊，滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產因來源復雜，普遍存在房齡較長、物業(yè)配置滯后、資產管理缺失、經營模式單一等問題，加上本身精細化運營能力缺乏，導致商業(yè)房產招租困難重重，租金增長日益乏力，甚至有下降趨勢，房產保值增值壓力突出。此外，國企遺留的眾多問題如公司股權結構不順、管理層缺乏激勵、冗員較多、自主經營權有限等制約了企業(yè)業(yè)績釋放力度，也阻礙了市場優(yōu)秀人才的引進和戰(zhàn)略轉型的推進。

三、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值意義深遠

（一）有利于進一步深化國資改革，完成“以國資改革促進國企改革的核心任務”

自《國資改革20條》發(fā)布以來，上海在優(yōu)化國資布局、推進混改、搭建國資運營平臺等方面逐步形成了“上海范本”，成為地方改革的排頭兵。商貿領域國企因具備物業(yè)價值高、現(xiàn)金流好等特點，同時屬于完全競爭行業(yè)，在景氣度較低時期加快轉型改革，對于帶動整體國改的力度和速度都有先鋒作用。在實際操作層面，須特別指出的是原有通過政府行政劃撥和以房注資成為滬上國有企業(yè)固定資產的存量商業(yè)房產其賬面凈值已經極小甚至已完成折舊，在進行混合所有制改制時，必然涉及重新估值的問題，因此，滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產做好保值增值管理對于避免國有資本流失就顯得尤為關鍵。

（二）有利于加快上海商業(yè)轉型升級，加快建設國際消費城市

近年來，受國內經濟增速放緩、居民消費行為變化、新舊業(yè)態(tài)競爭加劇等影響，商業(yè)發(fā)展遇到了不少新情況、新問題，正在經歷全面而深刻的調整與變革。上海商業(yè)主動適應經濟發(fā)展新常態(tài)，堅持在發(fā)展中轉型、在轉型中發(fā)展，商業(yè)轉型升級成效進一步顯現(xiàn)。國有企業(yè)存量商業(yè)房產因地段位置稀缺、物業(yè)歷史文化價值、整體集中開發(fā)改造價值大等優(yōu)勢，對于加快上海商業(yè)轉型升級、提高商業(yè)綜合競爭力，加快建設國際消費城市具有重要意義。

（三）有利于上海城市更新和改造保護，提升商業(yè)開發(fā)價值

根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃“建設用地零增長”的要求，城市更新將成為上海城市可持續(xù)建設改善的主要方式，適應城市資源環(huán)境緊約束下內涵增長、創(chuàng)新發(fā)展成為未來發(fā)展方向。在上海城市建設高速發(fā)展的進程中，商業(yè)網點特別是國有企業(yè)存量商業(yè)房產逐漸成為城市建設和舊城改造的重要載體。國有企業(yè)存量商業(yè)房產大多位于城區(qū)核心地段和核心商業(yè)街區(qū)，包括一些歷史老建筑和傳統(tǒng)工業(yè)廠房改造，這為商業(yè)網點規(guī)劃建設釋放了空間。如新天地和思南公館作為上海城市更新改造保護的案例，注重歷史文化與城市發(fā)展的有機結合，成為成片歷史風貌保護和商業(yè)價值開發(fā)提升的典范。

四、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值路徑探索

成熟的資產管理應包括物業(yè)管理、租賃管理、增值管理和財務管理。但筆者認為現(xiàn)階段滬上國有企業(yè)對存量商業(yè)房產推行持續(xù)、適應性的資產管理應側重于前三項管理，待具備相應的國資監(jiān)管政策后，可引入房地產證券等財務管理手段，為房產保值增值提供更多可選措施。

路徑之一：升級物業(yè)管理，優(yōu)化配置持有的物業(yè)資產

物業(yè)管理是整個國有資產管理體系的基礎執(zhí)行層，是資產管理的基礎。針對城區(qū)核心地段、核心商業(yè)街區(qū)的這類房產，既要強化房產區(qū)位優(yōu)勢，又因地制宜地持續(xù)改善物業(yè)配置，如建設立體車庫增加停車位、供電擴容、修繕上下水管道等。圍繞入駐品牌和消費者的需求對物業(yè)配置進行持續(xù)性升級，通過高端物業(yè)管理吸引高品質客戶，并逐步建立品牌認知，進而為存量商業(yè)房產保值增值提供助力。

同時，應摒棄原有“種種不可能”的僵化思維，以開放、合作理念引領存量商業(yè)房產運營。從打破條條框框開始，因地制宜，因客之意，將有條件的存量商業(yè)房產重新分割，完善物業(yè)配置，從而滿足品牌檔次更高、履約能力更強的品牌的經營需求。如淮海中路國泰電影院東側屬于歷史風貌保護路段，街鋪均是上下兩層獨立單元，面積較小。在引進“GENTLE MONSTER”、“亞瑟士”過程中，將相鄰商鋪的隔墻及部分樓板打通以滿足引進品牌開店體量、內裝要求，既保留了歷史底蘊，又引進了國際潮流品牌，一舉雙贏。

路徑之二：科學租賃管理，提升精準化運營水平

積極推動租賃商戶商業(yè)業(yè)態(tài)轉型，發(fā)展差異化經營。引導購物中心進行差異化定位，增加體驗型、服務型業(yè)態(tài)，實現(xiàn)商旅文娛體融合發(fā)展。支持百貨店提高自有品牌商品比例，向主題型自主經營百貨發(fā)展。鼓勵品牌專賣店通過引入創(chuàng)新技術跨界理念進行創(chuàng)意改造，升級為品牌之家、沙龍等融合業(yè)態(tài)，增強與顧客互動，提高服務附加值。

根據(jù)消費者需求變化，不斷進行招商運營調整。以年坪效（即平均每平米年營業(yè)額）為標準，嚴選入駐商家，保證入駐商家能真正受到消費者歡迎，獲得合理的租金回報。積極調整品牌結構形成品牌互補或品牌聚集，提升客戶粘性，實現(xiàn)“旺鋪”帶動“冷鋪”。如淮海中路（思南路-茂名南路）路段通過引進“8秒”、“GENTLE MONSTER”等人氣品牌，吸引大量年輕客群，逐漸向年輕潮流、lifestyle轉型，改變了過去該路段人氣南旺北冷的格局，提高客群穿流馬路兩側頻率，既促進商業(yè)成功運營，又促進房產保值增值。

同時，應以前瞻思維革新空閑置房產招商模式，暖巢養(yǎng)鳳。伴隨“加快建設科創(chuàng)中心相關的22條意見”及后續(xù)若干配套政策的實施，借鑒風險投資運作流程，設立專門運作公司篩選項目，將一些存量商業(yè)房產租賃給創(chuàng)意團隊，明確以房租收益入股，獲得創(chuàng)意項目一定比例的股權或者優(yōu)先收購權，或者通過推動創(chuàng)意項目成長和成功獲得高額的投資回報。這不僅是對“以產權為紐帶，積極推進產業(yè)與金融結合，加快產業(yè)與金融等各類資本優(yōu)化配置”積極實踐，也有利于滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產運營與創(chuàng)意產業(yè)融合發(fā)展。

路徑之三：聚焦增值管理，優(yōu)化商圈生態(tài)和消費環(huán)境

聯(lián)動開發(fā)增強商圈復合功能。順應商圈復合化多元化發(fā)展趨勢，發(fā)揮國企與政府溝通較為便利優(yōu)勢，注重商業(yè)與商務、文化、藝術、展覽、旅游等結合，加強存量房產功能置換和業(yè)態(tài)調整，形成多形態(tài)、多業(yè)態(tài)、多功能集聚的發(fā)展格局，滿足消費人群多層次、多樣化的綜合消費需求。

積極融入上海智慧商圈建設。通過完善光纖寬帶、無線網絡接入，引入智能交通引導、移動支付、商圈APP、微信公眾號和大數(shù)據(jù)分析等應用，共同優(yōu)化整個商圈生態(tài)和消費環(huán)境，為打造線上線下協(xié)同發(fā)展的信息化智能型商業(yè)街區(qū)做出貢獻。

路徑之四：探索資產管理，走輕資產發(fā)展道路

當前國內商業(yè)地產開發(fā)商積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進行資產化管理,大致可歸結為標準REITs、準REITs及專項資產管理計劃。新城控股將旗下上海青浦吾悅廣場項目以10.5億元轉讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場資產支持專項計劃，將該物業(yè)證券化。這是商業(yè)地產領域首個以大型商業(yè)綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目，也為國有企業(yè)商業(yè)地產公司探索輕資產的運營模式提供了重要參考。上海創(chuàng)新成立了上海國企改革ETF基金，這有利于盤活國資存量，有利于推進滬上國有企業(yè)的混合所有制改革、高管股權激勵、員工持股計劃等，釋放國有企業(yè)活力,也為房產保值增值提供更多選擇。

五、結語

因循守舊守得住有形房產，但擋不住房產貶值。滬上國有企業(yè)只有更加積極主動地走向市場，通過資產管理不斷完善物業(yè)配置，通過創(chuàng)新運營模式確保長期收益，才能為存量商業(yè)房產長期保值增值提供最堅實的保障，“在游泳中學會游泳”。而這也正是“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”在滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產保值增值領域有效實踐，可為全國深化國資改革探索出更多可復制推廣的經驗。

（作者單位：上海益民商業(yè)集團股份有限公司）