上海儀電:盤活存量打造智慧產業社區

文‖《上海國資》記者 孫玉敏

上海儀電:盤活存量打造智慧產業社區

文‖《上海國資》記者 孫玉敏

存量盤活，需要專業化運營與資金的支撐

上海儀電集團在上海國企集團內較早嘗試盤活旗下存量不動產。其在適時抓住政策窗口期機遇，對原來的房產與土地進行了規劃調整和完善之后，2009—2015年，儀電集團對旗下存量不動產進行了大規模的市場化、專業化開發運營。

正是這一輪以“拆舊建新”為主的大規模開發，使得儀電集團成為上海國企進行城市更新的典型。上海儀電集團副總裁毛辰表示，工業集團做房地產，儀電集團做了有益嘗試，也取得了一定效果。

“對工業集團而言，盤活存量的重要性顯而易見，可行性也有，但要抓緊時間。”毛辰強調。

大規模專業開發

《上海國資》:儀電集團工業用地的利用總體情況如何？有幾種利用方式？

毛辰:總體而言，儀電的不動產開發運營經歷了不同的階段。

第一階段是2009年以前。這一階段是“集中管理、分類經營”。“集中管理”是將散落在集團內各子企業的不動產，盡可能將產證歸到儀電集團名下，由集團實施統一管理。“分類經營”是將物業分為基礎物業、過渡物業和處置物業等三類，其中基礎物業成為集團專業開發的首輪資源。基于當時的現狀，對于基礎物業，集團主要采取整體現狀租賃方式，快速收取租金并不再投入資金。

第二階段是2009—2014年。集團將不動產業務、電子信息制造、非銀行金融并列作為三大主業之一，實施專業化開發和經營，并進行了大規模開發建設。在這一階段，集團走出了一條盤活存量房產的模式和專業化運營的方式，并積累了經驗、培育了團隊、樹立了品牌、取得了績效，為集團今后業務發展提供了現金和利潤的支撐。

目前，集團不動產業務正面臨新的發展機遇和挑戰，在專業化開發運營的基礎上，為進一步提升物業價值，布局打造智慧產業社區，這一想法是基于儀電集團新的發展戰略的考慮。按照集團“一個核心主業、兩個支撐產業”的產業發展規劃，儀電集團將致力于成為智慧城市整體解決方案提供商和運營商，商務不動產業和非銀行金融服務業兩個主業將成為支撐產業。不動產業務與核心主業的結合點就是“智慧園區”“智慧產業社區”等全新業態，在開發的過程中，集團智慧照明、智能安防、數據服務等業務都接入其中。園區建成之后，儀電集團不滿足于收租金，而是發揮集團在物聯網領域優勢，為創業者提供云計算等服務。集團旗下證券業務板塊主動服務有潛力的創業項目，使得儀電可以分享到創業企業的成長紅利。

這一頗有特色的模式，吸引了國內很多知名企業入駐，更有谷歌、微軟等大企業前來共同設立孵化器。同時，其他上海國企也伸出橄欖枝，邀請儀電開發智慧園區并輸出孵化模式。

《上海國資》:為什么選擇專業開發？

毛辰:這既有市場因素，也有自身需求。

從市場方面看，2009年前后，上海開始加快結構轉型，產業升級、區域規劃調整、土地政策變化，促使高新技術產業不斷向某些核心區域集中，這為我們處于這些核心區域的房產提供了非常好的發展空間。從自身需求看，基礎物業租賃的老路投資回報率不高，有些可能還會產生法律糾紛。集團通過專業化開發和運營，大幅度提升原有物業價值，為儀電集團提供更多現金流和效益。據統計，華鑫置業成立不到5年，實現的主營收入接近100億元，凈利潤超過13億元，現金流達11億元。

經過多年運營，華鑫置業有了明確的發展定位，即聚焦商務不動產，致力于成為智慧產業社區的開發商和運營商、城市更新的踐行者。

《上海國資》:具體有哪些做法？

毛辰:第一，利用“二次開發”方式盤活存量。也就是對原來的房產與土地進行了規劃調整和完善，主要進行了拆舊建新。通過這個方式開發的量相當大，比如在漕河涇區域，原來的廠房面積大概30萬平方米，調整后超過60萬平方米。加上金橋、張江等其他區域，在建、在營二次開發物業總量達150萬平方米。

第二，儀電不動產走的是市場化、專業化之路，運營方式也有別于傳統的房地產企業，發揮自身優勢，注重規劃調整，打造優質產品，在不到5年的時間，既產生良好的經濟效益，又在相關區域和業界獲得一定的口碑和知名度。

《上海國資》:做為一個制造業企業，不動產經營如何做到市場化和專業化？

毛辰:儀電集團原來屬于工業集團，缺乏房地產開發人才和相關經驗，當時的集團領導班子，就從品牌等各方面做了規劃和考慮。比如為了避免給業界很深的傳統制造業的烙印，決定不沿用儀電的品牌，而用華鑫置業做名字，并把它歸于服務業，而且注冊名稱中不帶“上海”字樣，這樣沒有地域限制，人員組成完全面向市場，當時40多名員工，市場招聘占50%，包括各級管理人員并不是由集團任命，也是進行了選聘，當然薪酬也實現市場化。

在內部機制上，華鑫首先在業務模式上進行了調整。最初，華鑫由儀電集團幾家下屬公司捏在一起，業務交叉也分散。經過一年多的運營后，架構作了大的調整。華鑫本部作為投資、規劃、設計、營銷目標的制定者，確定好營銷目標和項目投資總額后，執行放到旗下三家專業運營公司：一是工程管理公司，根據本部確定的項目投資總額的標的和工期要求，負責落實，同時確保安全；一是華鑫資產，專業租賃和銷售建成物業；一是物業公司，專注做客戶服務。形成了一個上下聯動、邊界清晰的業務架構。但三家公司都沒有投資權、決策權。

業務架構的調整帶來分配機制的調整。原來在華鑫一個鍋里分，不容易分清楚。現在按照業務類型進行市場化考核分配，很清晰。工程公司按照節點、總目標、工期進度等進行考核分配，資產公司是以“底薪+提成”的模式進行考核分配，物業公司也有自己的考核分配方式，各有不同。每個公司的負責人都有指標。這種考核分配方式每年都會帶來人員的正常流動，都是按照市場化在運作。

重要的是產品力和運營力

《上海國資》:儀電集團的不動產經營優勢體現在哪里？

毛辰:在于產品力和運營力。

所謂產品力就是打造產品的能力。作為市場的后進入者，華鑫置業定位于打造區域高端產品，我們聘請國內外著名設計師規劃區域和設計產品。華鑫的產品特點是：一，注重建筑與景觀的融合，提倡花園都市辦公；二，開發公共空間，營造開放社區；三，講究有序的空間序列，形成組團圍合及空間變化；四，建立適宜的人性尺度，強調低密度建筑對人的感受；五，注重有特色的建筑立面，強調簡約和時代感；六，注重豐富的內部空間。

好的產品能夠吸引到好的客戶，但真正發揮產品效應，讓優質客戶始終追隨華鑫的關鍵是要具有運營產品的能力，就是運營力。

做好產業園區的運營，比做好產品難度更大。運營力的關鍵不僅要了解和滿足客戶需求，更要引導提升客戶需求。以打造智慧產業社區為例，一是通過實施智能化管理推動產品和園區的標準化建設，為客戶提供符合其需要的空間和環境；二是通過實施智能化服務，為客戶提供便捷安全的宜商氛圍；三是通過實施營造產業生態圈，為客戶形成其業務發展和融合的產業環境。

《上海國資》:儀電集團在存量土地利用上的這些嘗試，可以復制嗎？在存量土地利用上，國企還有機會和優勢嗎？

毛辰:工業集團不動產運營，儀電集團應該說做了有益嘗試，也取得了一定效果，但能否復制，需要條件。

存量高效盤活，需要專業化運營與資金的支撐，還要看存量規模，存量規模意味著盤活的空間，空間的大小決定了用哪種方式去盤活。

儀電的存量規模較大，所以我們自己組建團隊，自己開發建設。如空間不大，就不值得組建獨立的專業化隊伍。可以采取合作的方式，來解決專業化的問題。

所以可以盤活開發的空間很重要。

說到資金，儀電存量不動產的二次開發，在營在建的有100多萬平方米，規劃的有100萬平方米，每平方米要6000元的投入，資金量非常大。我們現在與地塊所在區政府合作比較多，也與104地塊中的園區合作。通過輸出專業能力并提供相應資金，實現低成本獲取開發資源。

上海國資系統內部有很多存量盤活的空間，華鑫有專業能力和運營經驗，儀電非常希望與各產業集團在盤活存量方面進行深入和廣泛的合作。