宅基地調查后的思考

■羅浩劉偉周湘成

（1湖南省測繪產品質量監督檢驗授權站湖南長沙410007；2湖南省地質測繪院湖南衡陽421000）

宅基地調查后的思考

■羅浩1劉偉2周湘成2

（1湖南省測繪產品質量監督檢驗授權站湖南長沙410007；2湖南省地質測繪院湖南衡陽421000）

宅基地調查在全國各地都在緊鑼密鼓的進行，對農村宅基地的使用情況進行一次全方位的梳理，從而實現對宅基地進行系統化的管理。本文從宅基地調查著手，通過對調查過程中發現的問題進行分析，重點闡述目前宅基地的管理狀況及存在的問題，提出解決問題的對策，為以后國土部門對宅基地的管理提供參考。

宅基地調查 一戶多宅村莊規劃

農村宅基地是指農村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、輔助用房與房前屋后庭院用地等。根據我國《土地管理法》第八條規定，農村宅基地屬于農民集體所有。該法第六十二條進一步規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省自治區直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

通過此次宅基地調查，各村的宅基地在分布上和管理上存在各式各樣的問題，缺乏統一的規劃，管理不規范；“一戶多宅”問題嚴重，宅基地面積嚴重超標；在部分城郊村莊，存在宅基地隱形交易等。

1　通過此次調查凸顯出以下問題

1.1宅基地管理不規范，缺乏土地規劃

在宅基地調查中，由于需要收集農戶的建房許可證及相關建房的審批手續，但是很多農戶在建房時就根本沒有這些相關的證件。很多地方也沒有嚴格按照法律規定的審批程序，大多都是村干部自行決定宅基地審批。

土地規劃更是沒有執行，往往都是農戶自行選址，好多都是選擇在自家的自留地、承包地或是交通方便的公路兩側。另外時迷信思想嚴重，都喜歡建在“風水好”的地方，致使新房舊房極為混亂，農村居民點布局零亂，沒有形成集中布局的態勢，所以會出現“只見新房、不見新村、只見新村、不見新貌”的居民。

1.2“一戶多宅”問題嚴重，宅基地面積嚴重超標

不管是在城郊結合部還是比較偏遠的山區，“一戶多宅”的現象都普遍存在，在城郊結合部更為突出。在調查中發現，產生這一現象的主要原因有兩方面：一是因為人口的增加，原有的居住面積滿足不了現有的需求，只好另蓋新居；二是因為生活水平提高了，對住房的要求也發生了變化。特別是對于一些先富起來的人來說，賺錢了首先就是改善自己的住房條件，蓋好房子，蓋大房子是在這些人中都存在的心態，房前屋后還有院子，使得每一戶的占地面積大大超出了政策的規定。新房子蓋好了，老房子還舍不得拆，只有用來放些雜物，造成了農村宅基地的浪費。

1.3宅基地隱形交易，蠶食耕地仍然存在

在城鄉結合部，由于經濟相對比較活躍，導致許多農民宅基地和房屋的流轉，形成了宅基地隱形交易市場，從而加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理難度。老房的流轉勢必需要再蓋新房，在村內宅基地用完之后，只能向村周邊的耕地擴展。但是在國家制定的基本農田保護的制度下，又不能明目張膽的在耕地上蓋房，所以就出現了化大為小、先荒后建的形式蠶食耕地，致使基本農田的急速減少。

1.4宅基地權源資料少，審批證明與實際建房不符

本次宅基地調查是要求收集宅基地原有的權源資料，但是在實際的調查過程中，有相當一部份農戶不能提供當時建房時的審批材料，即使能夠提供的，也大多與審批材料不符，存在少批多建的現象。特別時在城郊村及集鎮周邊，有些在建的房子都根本沒有辦理建房證，未批先建、不批就建、邊批邊建、擅自加層的現象比較多。

2　分析原因

2.1監管不力、責任不明，規劃執行不到位

宅基地的監管第一道關口就是村干部。大多數情況下，礙于情面村干部對村民的違規建房都沒有認真對待。村里對建房也沒有長遠的規劃，建新房就忽視了舊房的改造，導致閑置的宅基地越來越多，疏于打理，長期沒人居住的宅基地周邊雜草叢生，偏遠區域尤為嚴重。

2.2法律規定與現實執行的差異，導致“一戶多宅”問題普遍存在

在《土地管理法》中，沒有明確分家立戶的具體條件，使農民對建房立戶的“一戶一宅”原則曲解。按規定，年滿18歲的就可申請單獨立戶，但祖輩父輩又有各自的立戶宅基地，這樣導致人均占用宅基地的面積大大超標，造成了土地資源的浪費，使得一戶一宅政策在實踐中與法律規定發生了差異。另外，對農民非法占用土地修建房屋必須拆除的規定，在執行上存在很大的難度。所以會出現“新房在建，老房健在”的局面。

2.3產權認識不清楚，土地管理配套政策滯后

在調查中，農民對宅基地所有權的認識不清楚，普遍認為宅基地市個人私有財產，可以隨意流轉買賣。這也是由于長期以來的國土資源法律法規宣傳不到位。具體業務沒有配套政策支持，法律與政策的規定在操作層面上出現空洞。

農民種田為生，為了方便耕作，都不愿到離承包地太遠的地方建房，在現行無償使用宅基地的政策下，也沒有誰愿意去開荒建房，向村周邊餐食耕地建房也就勢必發生了。

3　宅基地管理對策

通過宅基地調查，為國土部門的管理提供基礎性的數據，是進一步規范村鎮規劃、集約利用土地、明確宅基地產權、完善宅基地流轉制度的重要舉措，正確引導群眾依法使用、合理利用身邊土地資源。

3.1轉變觀念，提高農民及管理部門對宅基地權益的認識

宅基地調查起到了一次非常良好的宣傳作用，提高了農民對土地管理的認識，在與農民的交談過程中，將當前緊張的人地關系和合理用地、依法用地、集約用地、節約用地的思想觀念灌輸給群眾，徹底扭轉農村村民盲目用地的意識，增強老百姓的惜土觀念，也改變了農民對宅基地私有的固有認識。對于管理部門，要以此為契機，明確宅基地流轉、宅基地登記發證、違規批地建房的處理等具體規定，指導土地管理部門的具體工作，杜絕土地浪費現象的發生。

3.2積極推進村莊規劃，合理利用現有建設用地指標

農村居民點普遍都是為了農作方便而在耕地附近建立宅基地，因此呈現出分布散、規模小、基礎設施差的特點。而且分布也非常的不均勻，各村的經濟發展也差距比較大。所以為了縮小地域差異，建設新農村，須加快調整村莊結構。相對集中的宅基地建設，不僅有理由宅基地的管理，而且可以對老、舊宅基地進行集中整理，提高土地的利用率。

3.3村鎮聯動，加強宅基地的違法用地的查處力度

對于一些違法新建的宅基地、占用耕地建房的宅基地、先荒后建的情況，村一級的領導干部一定要嚴格審批，依法辦事，加大管理的力度。對違法占地以拆除為主，還是為以經濟處罰為主，以增強法律的可操作性。但是一定要起到警示作用，減少利用耕地建房的事件發生，切實保護好耕地資源。

4　建議

宅基地調查工作是一項任務重、時間緊的工作，需要各級部門的大力支持和配合，該項工作才能有序推進。同時，該項工作只是一個過程，在工作完成之后，更大的工作是在于各級管理部門可以利用調查的資料，把管理工作進一步推進，完善農村宅基地的審批、建設、流轉制度，合理利用有限的土地資源。

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P273[文獻碼]B

1000～405X（2016）～4～229～1