商品住宅價格影響因素實證分析

王婧怡

摘要：商品住宅價格與人們生活息息相關，其價格走勢更是成為近年來人們關注的焦點。通過對我國東部地區11個省市的面板數據建立模型，運用Stata軟件，對商品住宅價格的影響因素進行實證研究，分析回歸方程，進而得出失業率、施工與銷售面積決定房價走勢，而人口增長、利率對房價拉動較小，幾乎無影響的結論。

關鍵詞：商品住宅；價格；房地產

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0047-02

一、引言

房地產業在許多國家已經發展的較為成熟，但在我國則是個新興產業，從20世紀七八十年代開始萌芽到90年代房地產市場的建立，不過十余年的時間迅猛持續發展，到今天已經發展成具有相當的規模，成為我國國民經濟的支柱產業，與社會經濟發展密切相關。商品住宅作為房地產業中最重要的部分（其投資占到房地產行業投資的70%），它的價格關系到人民生活質量，也是房地產開發企業及相關產業收回投資、實現利潤的基本因素。住宅產業的健康發展既是住宅市場本身的需要，也是宏觀可持續發展的需要，同時還影響國家和地方政府制定監管的決策。

商品住宅價格何去何從這一熱點日益引起人們的廣泛關注。但消費者通常只是基于眼前市場的直觀感受判斷商品住宅價格，這具有強烈主觀性，缺乏系統分析，結論往往與真相背道而馳。通過已有研究可知，商品住宅價格受宏觀經濟因素、社會因素、建設成本等各方面的影響，其中宏觀經濟因素更是起了至關重要的作用。從微觀層面上說，各個商品住宅市場主體希望能夠準確預測價格趨勢；宏觀層面上說，研究商品住宅的價格影響因素能為進一步研究國民經濟的規劃奠定基礎，進而維護人們的利益需要。

二、文獻綜述

（一）國外文獻綜述

與國內研究相比，國外經濟學家起步較早。早在17世紀，英國經濟學家，古典政治經濟學創始人Petty初步闡述土家價格、極差地租等問題，在此后的一百多年，斯密·馬克思等人對土地問題、住房問題進行更加系統地研究，形成各自觀點，為現代研究發展奠定基礎。

Gottlieb（1976）的觀點是住宅價格變化與總體經濟的發展長遠來看趨勢同步。Markiw和Weil認為人口是影響住宅價格的主要因素，他們通過對美國20世紀70年代住宅價格的研究，發現二戰后生育高峰階段出生的人購房是造成住宅價格上漲的主要原因，與此形成對比的是處于生育低谷階段的一代人將在90年代步入購房期，這將會造成住房價格下降的結果。Nellis和Longbottom（1981）通過對英國商品住宅相關數據的分析得出收入是影響住宅價格最主要因素，其次是抵押貸款利率和社區中抵押貸款的資本存量；而Buckley和Ermisch并不認可這一觀點，他們認為Nellis和Longbottom在分析中忽略了通貨膨脹率對住宅價格產生影響這一因素以及房地產亦是投資品的特征，對于這一點，Brueggeman、Chen和Thibodeau（1984）在住宅市場模型中引入了通貨膨脹這一解釋變量，研究顯示房地產投資信托基金和消費者物價指數呈正相，并且相關系數接近于1，這表示投資房地產可以消除通貨膨脹的風險。Bartik（1991）的實證分析表明除人口外就業因素對住宅價格上漲產生直接影響，這些因素的影響程度并不相同；Abraham和Hendershott建立了一個考慮滯后過程在內的住宅價格模型，提出住宅價格成本、就業率和收入與住宅價格直接相關；Min Hwang和John M.Quigley 搜集了美國七十多個城市從1987到1999共13年的面板數據，建立供需模型，得出住宅較高的空置率會使房價下跌的結論。此外，城市的經濟狀況、家庭收入和雇傭情況也對住宅價格造成影響，而且在很多情況下這些因素的影響巨大。Dipasquale & Wheaton（1992、1994、1996）更是利用著名的存量——流量模型說明提供住宅服務的房地產物業市場和提供住宅存量的房地產資產市場通過租金、房價和新建數量及住宅存量的變動向均衡調整。

除此之外，Landies（1992）的研究表明規劃也是影響住宅價格的重要因素。他認為，規劃過程比具體政策的意義更大，地方性政治和此也有很大關系。Stegman， Richardson （1971）則認為住宅價格還受區位環境特性的影響，他們發現城市外圍開放空間的增加對住宅價格的影響力有時超過城市中心較低的可達性對住宅價格影響力。關于環境因素，Alan K. Reichert Page與Rabinowitz等人也做了相關研究，表明垃圾場、地下水污染等與住宅價格存在負相關。

縱觀上述文獻，可以看出國外房地產業發展歷史悠久，學者們從各個不同角度搜集數據進行實證理論研究，涵蓋因素較為全面，總結出影響住宅價格的主要因素有：收入、利率、通貨膨脹、住宅供給、人口結構、租金和規劃環境等。

（二）國內文獻綜述

由于我國之前受到計劃經濟體制影響，到了20世紀80年代后，住宅商品化才逐漸走熱而后成為研究熱點。

戚名琛（1992）認為住宅本身不具有增值屬性，其供不應求價格上漲主要是地價上漲的緣故；而周京奎（2005）通過實證分析研究表明地價對房價影響較小，不能只通過控制地價來抑制房價，還應從金融、投資等多方面入手。陳多長、宗家峰（2004）的觀點是對住宅未來價格的預期會影響現期價格。李靜雅、楊毅（2005）他們認為利率對住宅市場調整發揮作用。賀巍和李小鵬（2004）從心理學方向研究影響住宅心理價位的因素。房屋地段、周邊環境、外觀、房型、交通是否便利、開發商廣告力度、知名度等是影響住宅心理價格的主要因素。張大亮和周麗梅（2004）的觀點是隨著消費者需求的變化，房地產的價值也在變化，從而影響房價、房地產價值與消費者對其認知程度和市場供求關系有關。

宏觀經濟和政策角度方面，張紅（2001）對北京的實證分析表明住宅實際建造成本和實際國內生產總值是影響住宅價格的主要因素；席強敏（2009）利用價格分析模型對天津市進行實證分析，認為可支配收入和利率是影響天津市房價的顯著因素；尚梅（2004）從宏觀因素對住宅價格產生影響的角度進行研究，列出影響的主要宏觀指標有：建筑業投資、失業率、工業品產出、人均國民收入、銀行貸款利率等。吳敬璉認為，由于近年來實施積極的財政政策和穩妥的貨幣政策，使得貨幣供應量的增長和GDP的增長加通貨膨脹率的增長之間出現一個缺口，這個缺口所代表的未實現起來的貨幣積累沒有表現在商品市場而是表現為資產價格的膨脹。

總體來看，由于我國房地產開發較晚，研究角度微觀多于宏觀，大都局限在房地產產業內部來研究問題，定性多于定量，實證分析相對較少。根據眾學者的研究，可看出影響我國住宅價格的因素主要是土地價格、利率、匯率和收入、投資、人均收入等一些宏觀指標。

三、模型設定

由于影響商品住宅價格因素較多，在選取模型中考慮到可量化的原則，排除不可量化的行政因素，從供需角度出發選取指標建立模型。本文選取自2000-2013年以來東部地區11省市（北京、天津、河北省、山東省、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、廣東省、福建省、海南省）的面板數據進行分析。被解釋變量為商品住宅每平米平均售價Price，解釋變量分的需求方為，人口自然增長率（Rk）、登記失業率（Lj）、城鎮居民人均可支配收入（Wage）、銀行存款利率（Rate）；供求方為住宅商品施工面積（Sg）、土地價格（Tdp）、開發住宅投資額（Tz）、住宅商品銷售面積（Xss）。銀行存款利率來自中國人民銀行網站，其余數據來自國家統計局分省年度數據。

四、實證分析

（一）OLS回歸

將數據分別帶入設定模型，通過Stata軟件采用普通最小二乘法進行模型估計， 首先研究人均可支配收入對商品住宅的影響。將人均可支配收入帶入模型，可得出收入和房價明顯正相關的結論，然后依次帶入其他相關變量后得到如下回歸方程：

Y=1611.42+0.41wage-432.25lj-0.66sg+3.04tz+0.40xss

該回歸方程的判決系數R2 =0.94，說明方程擬合程度非常好，該模型的解釋變量解釋了2004-2011年來東部地區商品住宅價格變異的94%，通過擬合優度檢驗；回歸系數的顯著性方面，t值分別為t1=16.28、t2=-2.94、t3=-8.09、t4=6.22、t5=3.24，在給定5%顯著性水平下，各解釋變量t值均大于臨界值，因此拒絕原假設，即在5%顯著性水平下，可以認為商品住宅價格和人均可支配收入、失業率、施工面積、投資和銷售面積存在顯著線性關系；總體顯著性檢驗方面，該回歸方程F值為100.54大于5%的顯著水平下臨界值，拒絕原假設，因此解釋變量與被解釋變量存在顯著線性相關關系。通過對方程方差膨脹因子（VIF）檢驗，發現該回歸方程存在多重共線性的問題。

從回歸結果上看，人均可支配收入、商品住宅投資和銷售面積對房價為正相關影響；而利率、土地價格、人口增長對房價無顯著影響；失業率和施工面積對房價為負相關的影響，即在OLS下失業率越大、商品住宅施工面積越大住宅價格越低，然而通過施工面積影響住宅價格的散點圖可以看出，在一定的施工面積內，價格與施工面積呈正相關，而超出這一值后，商品住宅價格大幅下降。結合銷售面積與住宅價格呈正相關的結論，筆者猜測，施工過多則存在過多的空房，導致住宅價格有所下降。而分析人均可支配收入對商品住宅價格的影響，可得出收入對商品住宅影響比較明顯的結論，且收入越低越明顯。對該模型做了內生性檢驗，P值約為0.03，小于0.05，拒絕該模型沒有遺漏變量的原假設，因此并沒能通過內生性檢驗，可見此模型設定并不完善。

（二）固定效應回歸

該回歸控制了各省市不同但在時間上相同的不可測變量，從回歸結果來看，OLS下顯著的失業率、投資、銷售面積不再顯著，而OLS下不顯著的土地價格則在10%的顯著水平下對商品住宅正相關，說明該變量與各個省市的行政文化等不可測因素決定商品住宅價格變化的遺漏固定因素相符。

五、結論

通過本文的實證研究，可大體得出人均可支配收入是影響東部商品住宅價格的最主要因素，基本與現實情況吻合。失業率、施工與銷售面積也在一定程度上決定房價走勢，而人口增長、利率對房價拉動較小，幾乎無影響。然而介于筆者研究水平有限，以及國家經濟政策的隨時變化，本文模型設定并不完善，存在一定漏洞有待進一步修正，需要更深入的探究及更豐富的專業知識得以完善，以提升實證分析的有效度。

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[責任編輯：譚志遠]