山西省房地產市場適應區域經濟的發展策略及建議

徐子衿

(山西財經大學 山西 太原 030006)

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山西省房地產市場適應區域經濟的發展策略及建議

徐子衿

(山西財經大學 山西 太原 030006)

目前，房地產業己經成為國民經濟繁榮的重要支撐，在改善居民生活水平、增加勞動就業、拉動消費等方面貢獻重大。同時，房地產業又具有較大區域差異性，社會經濟發展和人民生活水平的差異，使得不同地區房地產業的發展程度、布局結構、規模、速度等產生了較大的地域性差別。因此，一個區域的房地產價格應該與該地區的經濟發展水平相適應、相制約。本文研究山西省房地產市場適應區域經濟的發展策略及建議。

山西省；房地產市場；區域經濟

一、山西房地產的發展方向及目標

隨著房地產房價的不斷上漲與投資的回落，山西房地產市場迎來了一個全新的調整時期，調整產業結構、緩解供求矛盾、規范房地產行業操作以及緩解投資開放商資金問題成了山西省房地產未來的發展方向，從而保證其實現穩定的增速發展。為此，必須加大變革，在產業結構、供求關系、行業規范以及相關支持上下功夫。

二、山西省房地產市場適應區域經濟的發展策略

(一)調整房地產目標，滿足中小家庭住房需求

目前山西省高級住房比例偏大、中小家庭住房需求偏小的產業結構現狀顯然不適應市場發展的需求。2009～2012年高檔住宅的竣工面積逐年上升，2012年的實際供給面積達到54.3萬平方米，而普通住房中建筑面積約150平方米的有2萬套，遠遠高出了中小家庭可消費的90-120平方米住房結構需求①。

隨著國民收入水平的不斷提高，中低收入階層住房需求相對會有所提高，為此，必須調整房地產目標，滿足中小家庭住房需求。一方面，要進行及時的科學調研，對高、中、低收入階層以及貧困人口進行收入調查，了解目標受眾的市場比例，便于設定精準的目標定位；一方面要構建多產品結構配置規劃，對投資需求、住房需求以及生存需求進行合理配比，從而降低空置房庫存，優化新增商品房與消費需求的匹配度，促進房地產市場與區域經濟的和諧發展。

(二)整合多方資源，創新行業制度規范

行業操作的失范往往容易導致違法犯罪行為的發生，針對山西省目前所存在的違規開發、廣告虛假、面積縮水、合同不規范、物業管理不到位等問題，一方面要創新行業制度規范，俗話說‘無規矩不成方圓’，嚴謹的行業制度規范能為市場參與人員及其行為提供一個規范標準，防止危害的發生，從而促進整個行業的正常運作。另一方面要整合市場多方資源，建立一套監管體系與共享協作平臺，規范土地市場，嚴格進行項目審查，并對資源進行優化配置，對行業信息進行共享，共同創建一個和諧、美好而有序的房地產發展環境。

(三)實行分期開發，施行專業化管理

全國房地產開發投資占GDP的比重，這一指標從2000年的5%，持續上升到2013年的15.1%的水平。由此可見，房地產開發專業化管理的重要性。一方面要實行項目分期開發，在項目開發過程中對省房地產庫存量、投資情況、收入水平以及供求關系進行實時跟蹤與分析，切實將投資風險將到最低。一方面要協調好供給關系，及時調整住房供應結構，減少高級住房的供應，加大對中低收入人群的住房的供應，并完善保障性住房，進行分類調控，通過專業化管理，有效抑制房價的不斷上漲，促進房地產市場與區域經濟的健康發展。

(四)加大信貸支持，聯動區域經濟規劃

為了房地產開發商的資金緊張問題，一方面要加大信貸支持、保證資金的及時到位，除了銀行信貸施行合作政策予以支持外，國家也需要在保障性住房調控政策、稅收政策以及信貸政策方面給以一定的支持，切實起到宏觀調控區域經濟的效用。一方面要需要調整信貸結構，提高長期貸款比重，降低其貸款利率以及延長還款期限。另一方面，要聯動區域經濟發展，積極推進經濟結構的升級，優化多方資源配置，從而維持房地產市場、區域經濟及房地產投資的可持續發展。

三、小結

隨著人民生活水平的不斷提高，房地產再度成為新的消費熱點和經濟增長點，而土地使用制度改革與城鎮住房改革的不斷推進，將我國房地產推向產業化與市場化方向發展，在快速發展的同時，目前，我國房地產市場存在著嚴重的供給問題，包括山西省在內的各省市居民的住房需求得不到充分的實現，導致房地產價格不斷上漲、投資熱度居高不下而居民的住房問題卻得不到根本性的解決，嚴重影響到了區域宏觀經濟的穩定發展。

面對房價虛高、空置率高、投資過熱與房價增長過快等問題嚴重影響了國民的生活品質，同時在很大程度上影響著各個地區的區域經濟增長與投資發展。利用經濟學原理，進行實際例子分析，闡述山西省房地產市場、區域經濟以及投資前景，得出山西省房地產市場適應區域經濟的發展必須立足于實際，一是調整房地產目標，滿足中小家庭住房需求；二是整合多方資源，創新行業制度規范；三是實行分期開發，施行專業化管理；四是加大信貸支持，聯動區域經濟規劃，切實促進山西省區域宏觀經濟的穩定發展。

山西成為了國家資源型經濟轉型綜合配套改革試驗區，但房地產市場發展相對滯后，而且市域之間差異較大。通過得出以下發展山西房地產市場的結論:

第一，繼續加快推進城鎮化進程，促進人口空間集聚，使發達區域更加快速的發展，從而帶動其他區域的發展。

第二，積極促進較發達區域和潛在發展區域的發展，使房地產市場由空間集中逐步轉向各區域全面發展，為山西營造良好的房地產市場環境。為此要加大房地產投資比例，增加房地產行業的從業人員數量。

第三，加大對落后區域的投資力度，帶動落后地區的就業，提高家庭可支配收入是加快房地產業發展的重要舉措。

第四，加快城鎮化率、加大固定資產投資總額和提高居民收入水平是影響山西房地產市場區域差異的主要因素。

【注釋】

①任春霞.山西省投資現狀與經濟增長研究[J].經濟師.2012(1):12-17.

[1]周京奎,吳曉燕.房地產市場對區域經濟增長的動態影響機制研究——以京津冀都市圈為例[J].財貿經濟,2009(2):131-135.

[2]胡國,宋建江.房地產價格波動與區域金融穩定[J].上海金融,2005(5):51-53.

[3]趙笑蕾.山西區域經濟發展路徑探究[J]山西師大學報：社會科學版,2013(6):54-57.

[4]吳揚,楊青.房地產投資對區域經濟發展貢獻的分析.工業技術經濟[J].2006(5):122-123.

[5]陳志勇,陳莉莉.財政體制變遷、“土地財政”與產業結構調整[J].財政研究，2011(11):7-11.

[6]任春霞.山西省投資現狀與經濟增長研究[J].經濟師，2012(1):12-17.