首付貸風暴

文暉

幾大地產代理機構多涉足首付貸業(yè)務，鏈家不例外，其它各種形式的“變形”亦不在少數(shù)，一旦有變，風暴似乎不會小。

2016年2月24日晚間，一則新聞點爆各界：上海鏈家所有二手房房源全部下架。

更有媒體報道，鏈家自同日起停掉了所有金融產品，且上海市住建委要求鏈家下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業(yè)務，并將調查結果及時向社會公布。

目前，涉事門店及相關經紀人員的網上簽約資格即日起被暫停。

隨后，風暴眼越來越猛，又陷入理財產品涉嫌違規(guī)的風波，讓鏈家金融背后潛藏的問題浮出水面。

冒險

更大的追問是關于首付貸的。有報道分析稱，鏈家在購房者20%首付基礎上再擴大一倍杠桿，將購房首付比例放大到了1：10，大大推動了投機資金進入房地產的熱情。

不僅如此，鏈家還通過發(fā)行P2P將短期資金引導到房地產行業(yè)，受此影響，鏈家理財平臺累計投資金額已達到180億元，已發(fā)放收益1.78億元，投資用戶人數(shù)超過了31萬人，人均投資金額超16萬元。

首付貸突然成眾矢之的。

所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供補助資金拆解，用于購房人放大購房杠桿，在一些房價上漲較快地區(qū)，首付貸的存在讓部分購房者的實際首付已降至10%。

鏈家隨即“自救”，對于首付貸，鏈家地產稱，在二手房交易業(yè)務中一直沒有首付貸服務。但在理財業(yè)務中，有一部分墊資產品，可用于首付，但這是“過橋”業(yè)務，不是首付貸。因為現(xiàn)在的二手房交易中，大部分是換房，如果一個客戶先買后賣，首付可能會有困難，這時他可以把自己要賣的房子暫時抵押給鏈家，鏈家理財平臺通過P2P業(yè)務為其提供短期周轉資金。當有人買他的房子時，買方支付的房款即可幫解除抵押并償還首付墊資，所以，這一業(yè)務一般周期很短，多在3個月以內，最長6個月，不是一些人理解的貸款時間很長的首付貸。

此外，鏈家已于2月底停止了新房首付貸業(yè)務。截至2月底，新房信用貸（首付貸）累計發(fā)放了不到3個億，目前在途余額1.2億。

風險

利益的誘惑固然大，但金融游戲的蠱惑也不容小覷。

據(jù)悉，鏈家金融包含鏈家理財、融信按揭（北京中融信擔保）、理房通三部分。其中，鏈家理財則依托鏈家集團的房產行業(yè)經驗，線上對接投資理財需求的投資人，線下對接在鏈家辦理購房業(yè)務的業(yè)主，首創(chuàng)“房產買賣——支付——理財”的房產金融閉環(huán)模式。理房通則是鏈家集團旗下定位于全國房屋資金擔保支付的第三方支付平臺，性質類似于阿里巴巴集團旗下的支付寶。理房通也是目前國內第一家且唯一獲得中國人民銀行頒發(fā)的“支付業(yè)務許可證” 的房屋擔保支付平臺。

目前鏈家主要為賣房者和購房者提供金融服務，包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等，這些業(yè)務都屬于金融業(yè)務范疇。

這其中最讓人擔心和最大的風險無疑是杠桿。

進入2016年樓市“高燒”：中央將房地產“去庫存”作為2016年五大任務后，一線城市房價開始瘋漲，連夜搶房模式再現(xiàn)。2016年2月，深圳新房成交均價每平方米48095元，同比增長72.12%。深圳的領跑效應迅速蔓延至上海、北京，甚至南京、杭州等二線城市。

中歐陸家嘴國際金融研究員執(zhí)行副院長劉勝軍分析稱，長期以來，中國房地產風險存在較大緩沖帶：高首付比例。但此輪房地產大漲背后，杠桿風險不容忽視。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額超過7000億，余額比京、滬分別高出1200多億和1300多億。而深圳7000億住房貸款僅對應162萬套住房（含保障性住房），僅為北京（804萬套）、上海（998萬套）的20%和16%。

此外，與股災類同的是，場外配資也開始蜂擁而至。鏈家地產給客戶提供的金融服務引發(fā)糾紛，無意中揭開了這一問題的蓋子。

目前有不少機構都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。如果我們還有些記憶力，應該記得：2008年美國金融危機的罪魁禍首就是“次級貸款”，即銀行向高風險的客戶以零首付方式發(fā)放房貸。顯然，杠桿比例越高，房價抗跌性越差，就越易引發(fā)恐慌性拋售甚至崩盤。

顯然，當下各級政府為了鼓勵房地產去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經是加了杠桿，房地產市場仍通過場外配資、P2P等其它渠道，還有房屋中介做的一些如首付貸等產品（加杠桿），則可能會引起房地產市場的風險。

幾大房地產代理機構多涉足首付貸業(yè)務，鏈家不例外，其它各種形式的“變形”亦不在少數(shù)，一旦有變，風暴似乎不會很小。

救險

隨即，中國人民銀行行長周小川和副行長潘功勝3月12日就輿論關注的“首付貸”問題做出明確回應：地產企業(yè)、地產中介自辦金融或與P2P合作向客戶提供首付貸的，將作為重點打擊對象予以清理整頓。他們所提供的首付貸產品增加了金融風險和房地產市場風險。

周小川表示，一些P2P平臺對首付進行貸款存在很多問題。首先是貸款資質，“按理說他要從事某項業(yè)務應該查詢是否按照規(guī)矩申請有關資格、符合資質，像資本要求等規(guī)章制度”。其次，銀行應該遵循“了解你的客戶”這一原則。如果客戶的首付來自借款，意味著該客戶借款和自有資本的比例實際上改變了，未來償債能力也發(fā)生變化。

人民銀行在這個問題上的態(tài)度是非常明確的，一是房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構自辦的金融業(yè)務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業(yè)務，而且這里面還存在著自我融資、自我擔保、搞資金池的現(xiàn)象。二是房地產中介機構、房地產開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務，所提供的首付貸產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。

房地產中介是此類首付貸“場外配資”的重要一環(huán)。

據(jù)悉，央行會與相關部門一起，結合即將開始的互聯(lián)網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發(fā)企業(yè)以及與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。